言论

房产回归本源的时候到了?/南洋社论

房产是否将不再是投机者、投资者及消费者的首要选择?

本周,学者与专家们开始谈论着相同一个课题,国内外经济决策人一致认为,房产是一个无生产力的投资。



问题起源于多个因素,在一些国家或地方,房产开始出现供过于求现象,接着是价格下降以及银行利率的稳健上升。

房产供过于求有二层面,一是过高的价格,以至人民负担不来而引申的有价无市,二是房屋确实是供应过剩。

第二财长佐哈里阿都干尼指出,在吉隆坡的夜晚,亮着灯的高档公寓可能只有10%。

其实,高档公寓低入住率和供应过剩不只发生在吉隆坡,几乎国内大部分主要州属与城市都有着相同情况。

现在,大家的疑问与忧虑是,房产价格下降,最终会否引发崩盘?无可否认的是,房产已经不再是投机、投资或储蓄的首选。



房产是银行借贷的重要部分,而加息对房产造成影响,甚至后果严重。许多买家与投资者正考虑是否还要继续投资房产,尤其全球酝酿加息的时候。

房产作为一个投资工具,其威力可能是金融史上一个特定时期的人造产物,投机者必然要受银行利率上升的影响,而视房产为储蓄的很多业主也要对利率的上升感到失望。

在房产出现供过于求,包括住宿或商业用途单位,要是手上握着一大票房产,当利率上升,租金不足以支撑每月供期时,问题拖得越久,压力也与日俱增。

本地金融界早前开始的去杠杆化,说明了大家的先见之明与谨慎。

英国《金融时报》指出,金融危机几乎已经过去10年了,大多数发达经济体,就算不能说强劲,也已经实现平稳,资产价格几乎普遍较高。央行银行家们或者威胁要上调政策利率,或者正在小幅上调政策利率;他们或者减少买入债券,或者正在讨论卖掉一些债券。

自6月底以来,股市与债券市场一直紧张地回应着这种可能性,而房产市场可能是这些市场中最脆弱的。

昨天,彭博针对基金经理和策略分析员的最新调查显示,全球明年可能遭遇股债双熊。此外,《南洋商报》独家报道,10年未跌,年底看俏,2因素马股或现熊影。

考虑到全球房地产不寻常的快速复苏,价格节节上升,目前专家们担忧的是,利率上升可能造成价格暴跌。

房屋并非生产性资产,而是一个栖息之所,佐哈里希望资源可以用得其所,并可贡献国家经济增长。

他说,政府将与各金融机构商讨对策,解决房产过剩问题,并希望引领正确的房产投资方向,将相关资源转换成国家收入。

看来,无论是投机或投资者,包括将房产视为储蓄的消费者,有需要寻找另一个放置储蓄的新地方,或许这正是房产回归本源的时候了。

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财经新闻

经济学家:改善财务问题 废个贷固定利率可减家债

(吉隆坡24日讯)经济学家认为,国行提出废除固定利率计算个人贷款的方法,可减少家债及破产风险,有助于改善家庭财务问题。

为应对国内破产案例增加及破产者年轻化的问题,国行拟收紧个人融资,包括废除个人贷款融资的固定利率计算方式,这概括 “先买后付”(BNPL)在内。

国行也通过个人贷款草案,征求公众对废除使用固定利率和78法则计算个人贷款利息/利润的意见。

此举措与国行、消费者信贷监管委员会工作组和国内贸易及生活成本部通过修订1967年分期付款法令一致,该法案计划明年上半年提交国会审议。

根据该草案,78法将利息负担提前计算在内,要求借款人在贷款初期支付更高比例的利息。

根据马新社报道,大马银行首席经济学家罗斯里指固定利率与78法则相结合,往往导致借款人提前支付更多的利息,尤其会影响那些提前还款者。

“这对长期贷款的借款人影响尤为明显,因为提前还款不会带来显著节省,从而使提前结清贷款变得更昂贵。”

他表示,此过渡期料不会有太大挑战,因为大多数金融机构已采用有效利率(EIR)计算利息。

“对于‘先买后付’提供商,虽然这些变化可能带来额外合规要求,但不太可能让他们放弃为广泛消费群体服务。”

他认为,这转变可能通过促进更公平的做法,反而增强消费者对这些产品的信任。

鼓励提前结清贷款

大马Bank Muamalat银行首席经济学家莫哈末阿扎尼占博士强调,取消78法则可能会鼓励借款人,通过减少利息支付的财务负担,提前结清贷款。

“融资本金相对利润(利息)的支付比例会更大,使其成为提前结清贷款的激励措施,最终有利于借款人长期财务健康。”

对此,他认为银行可灵活应对及适应新环境,因为它们有资产和负债委员会决定流动性和融资需求。

个人贷款草案显示,截至去年底,家债总额为1.53兆令吉,其中12.6%来自个人贷款。

个人贷款被认为是破产的主要原因之一,去年占所有破产案的46.26%。

截至今年4月底,在信贷咨询与债务管理机构债务管理计划中,约32.8%的贷款为个人贷款。

新政策无法彻底解决破产问题

罗斯里认为,新政策不会是解决破产问题的灵丹妙药。

“国行朝解决个人贷款结构性问题的正确方向迈出重要一步,虽然有助于减少破产率,但仍需要财政方面的干预措施。”

大马银行协会执行董事阿米娜也同意相关说法,即取消78法则有助于减轻借款人一些财务负担,但解决破产问题需更全面方案,包括推广金融素养,鼓励负责任借款行为,并支持可获得的债务管理解决方案。

她说,取消78法则的提议与该会致力于支持金融业公平与透明,以及消费者福祉的承诺一致。

缩短还款期限需谨慎评估

对于个人贷款期限不得超过10年的规定,国行还在征求公众对该类型产品最高贷款期限缩短至7年的意见,这类似于澳洲和新加坡等国家的做法。

莫哈末阿扎尼占认为这是积极的举措,因它可能促进更健康的家庭财务状况。

“每月还款额略有增加,让借款人在申请个人贷款时,必须真正考虑自己的偿还能力。”

阿米娜则说,10年贷款期限为借款人提供灵活性,特别是在管理可承受的每月还款额方面:“这将期限缩短至与澳洲和新加坡等国相当,需谨慎评估,以确保低收入群体获贷款方面不受影响。”

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