《南洋商报》年初进行的一项民意调查中，惊觉59%人以“负担不起”为由，今年不计划买房；同时，约22.4%受访者认为，低过10万令吉才有能力负担。

可见，价位和财力之间的较力，正是住房问题最大祸首。

国家银行早就看到问题所在，总裁拿督慕哈末依布拉欣配合不久前出炉的《2016国行年报》汇报时，直接点名收入追不上房价是损伤国本的四大祸根之一，并扬言要推动租房市场。

对，既然买不了，租，应该也是一条出路。

尤其目前房价和租金差额缩小之际，租未必不划算，还是当业主仍是最佳选择？

买不起 租房不可耻

根据本报进行的民调，约83%受访者认为，可负担房屋的定价应该低于30万令吉，22.4%认为，低过10万令吉才算可负担。但这个价位，在市面上，要到哪里找？

这和国家银行指市场的房屋供应， 75%是负担不了的价位相当吻合；国行认为，政府必须拟策来平衡房屋供应。

尽管很多人不爱租房，因为觉得“寄人篱下”； 但是，在政府解决长远的结构问题之前；租，可能是很多人眼前唯一的选择。

深入研究国行针对国人居住问题的看法和提出的建议之余，也一起听听业界人士的看法。

产业价格高涨，薪金涨幅追不上通胀，已经不是新鲜事；加上令吉持续贬值，人民对可负担房屋的需求大增。

政府近年来的财政预算案，皆提及兴建更多可负担房屋，旨在解决供需不匹配的问题。在你心目中，定价多少才算是可负担房屋？

《南洋商报》年初在半岛各州进行一项民调，一共访问了2720名21岁以上的公众。

当中，约83%受访者认为，可负担房屋应该是售价不到30万令吉，这比政府所定位的40万令吉低了整整25%；但是，更惊人的是，竟有约22.4%受访者认为，低过10万令吉才算可负担。

国人一般不爱旧房子，有能力的话也不爱租，但是，当可负担房屋供应一直低落，远远追不上需求时，买不起房子或买不到者；租，是另一条出路。

24%家庭租屋

根据国行提供的数据，目前只有约24%家庭居住在租来的房子。国行反而认为，必须推动租房市场，作为解决国民居住问题的另一选择。

“租房子，不是最糟糕的选择。”国行作为国家财务管理最高单位，掌握的数据全面，看法和意见都很值得探究。

对于租房子的课题，英国皇家特许测量师张仰荣博士同意国行的立场，认为若财力不足，租房并不可耻。

他受访时说：“在房价和生活成本急速攀升之际，租，可能是比较可行的方案。而且，租房子没什么可耻的。”

他说，很多人会觉得，租房子，最终只是肥了业主：“很多人可能觉得，自己要是租房30年，业主轻松收租30年，但最终，自己付出庞大的租金后，却没有物业在手，要是当初自己买下来的话，30年后房子都供完了。”

针对这个想法，张仰荣强调：“只有那些未来30年，都有能力依期偿还每月供款的人，这个观点才是正确的。”

张仰荣：买房供款要三思

跟人家租房子，不如自己买房子；这是很多人的想法。许多人经常说：“若我租房，未来30年支付的租金将付诸东流，只是一味帮屋主供房子。”

是的，张仰荣也承认，若有能力偿还30年的每月供款，在30年后，就能拥有一间价值比30年前付出的款项高的产业。

“不过，一旦你在这期间无法支付供款，你会失去所支付的金钱，更可能因转售价格不足于抵消欠款余额，而变成破产人士。”

他补充，就算有能力偿还贷款，但张仰荣一再提醒准备买房子的人三思，尤其是眼下生活成本高涨和房价偏高，更不可以仓促决定。

“再来， 漫长的30年，期间可能发生很多事，而作为家长的，未来定必要扛起更多财务负担，例如孩子的教育费或是家人的医药费用等。”

租与买 比一比

租不如买，还是买不如租？

这要看个人的财力和市况，无法一概而论。

张仰荣以两名同样居住在蒲种某公寓的邻居为例，估算两者之间的付出和收获。

A先生从今年1月1日起，每月以1500令吉租赁一间800平方尺的三房公寓。

假设每隔3年，月租涨100令吉，在30年内，A先生一共支付了70万2000令吉租金。

B先生则是在今年1月1日，以50万令吉购买类似单位。

他支付了5万令吉头期，并向银行贷款45万令吉；同时必须承担4万令吉印花税和法律费。

B先生每月供款是2724令吉，30年后，共付出107万640令吉。

B先生必须支付银行10万令吉法律及拍卖费用。

从60万令吉拍卖所得中，扣除贷款本金38万1744令吉与10万令吉法律及拍卖费用后，B先生获得11万8256令吉。

这时，A和B都是无壳一族；但过去12年，二人皆居住在同等的社区和房子，但A先生只支付了23万 7600令吉租金，B先生却付出了46万4000令吉，是A先生的1.95倍。

相比之下，A先生节省了22万6400令吉，而B先生则亏损了22万6400令吉，只是过去12年曾经拥有过相似的房子。

30年后，A先生共支付了7万2000令吉，但仍没有房子。

若B先生在30年期间，每月有能力支付2724令吉供款，他共支付了107万640令吉，可能拥有市值200万令吉的房子。

可负担屋3年后缺100万间

国行总裁拿督慕哈末依布拉欣之前配合国家银行2016年报出炉，在汇报会上点名损伤国本的四大要恶中，就有一项是收入追不上房价，必须再平衡房屋供应。

他当时提到，国人收入多年来一直不上屋价，申请不到房贷固然是问题，但比较关键的是家庭收入不高，房价高企，可负担房屋供需严重失衡。

鉴于目前的收入和人口趋势，可负担房屋供应不足的情况，国行认为，适合国人要求的房屋供应可能会进一步恶化。

根据国行年报，2014年可负担房屋供应短缺达96万个单位，而受成本上升和发展商偏向兴建中高价房产影响，供应依然追不上需求。

国行警告，再不采取措施来抗衡，供需失衡情况继续恶化的话，到了2020年，可负担房屋的缺口可能飙上100万间。

多国面对住房问题

可负担房屋不足和国民的居住问题，并非我国独有，很多国家都面对同样问题。

不少和我国一样的国家，都是通过政府拟定相应的对策，以缩小供求两方面的鸿沟。

国家银行在2016年报中指出，虽然房价近来的升势已有缓和，但房价还是在上扬的轨道。

国行年报提到，房价中值更远远不及发展商推出的房地产标价，事实上，房价中值在2012年就超越了大部分大马人可承担的价位。

“这也是为何可负担房屋供需一直失衡的原因；购屋者和发展商之间的期望也有所落差。”

我国家庭收入去年增长约12.4%，但房价平均都涨了17.6%，从中可以窥出为何国人的拥房和居住一直是纠缠不清的课题。

国行指出，根据中值方式来统计，可负担房屋应该是家庭收入中值3倍以下；自2004年以来，我国的房价中值就超出了3倍水平；到了2014年，甚至达到4.4倍。

隆登槟沙超负担不起

国行的年报形容，以房价对收入比计算所得的数据反映出，我国的房子已经达到“严重负担不起”的水平。

吉隆坡、槟城、沙巴和登嘉楼，甚至达到5倍以上，被诠释为“超严重负担不起”。

简单来说，这几个州的人民，要不吃不花，将超过5年的总收入加起来，才买得起房子。

以各州的情况来看，14个州当中，马六甲的房价中位数是家庭收入比在3倍以下，只有2.98倍，最可负担；接下来只有4州包括吉打、砂拉越、森美兰和雪州，是在4倍以下。

一马房屋灵活融资方案

之前，发展商直嚷银行对房屋贷款申请太严谨，以致房贷申请过半被拒；国行最新年报提供的数据，去年房贷拒绝率仅23.6%。

国行则认为，必须设法降低可负担房屋成本，以增加供应，同时提供更多元化的融资管道。

国行促私人界推行

政府之前为一马房屋计划（PR1MA）推出灵活融资方案（SPEF），便是其中有效又实际的措施。

国行认为，这措施若可行，应推广到私人领域发展的可负担房屋计划。

另外，政府之前也建议私人发展商，为购屋者提共房贷，但当时大多发展商认为这并不可行，因为已乖离了他们的本行。

 

创新房贷方案须平衡

全球金融危机后，创新的房贷方案，必须在提升住户房贷和避免贷款标准松散中取得平衡；两者失衡，可能引发过度投机，或加重住户偿还房贷压力。

国行认为，多元贷款来源和创新融资解决方案，可支持房款，如共享所有权；而对符合条件的借款人，包括首次购屋者，这不会妨碍申请贷款。

4大建议解决居住问题

1.降低成本增供应居住问题牵涉甚广，影响大，要解决供应不足的问题，政府和私人界都必须承诺及合力满足接下来可负担房屋单位的需求。

国行认为，必须更有组织的来解决可负担房屋不足的问题；包括授权地方当局针对需求做策划，提供更多符合需求的房屋。同时，需要更有效的掌握和管理数据，并研究更多可行方案来解决问题。

工业化建筑被列为其中一项有效措施，除了加速供应，根据麦肯钖全球研究，这种大型建筑技术，可以提升劳力效率40%至50%，同时降低成本约30%。

与此同时，在更高效的数据管理和采购系统协助下，大量采购建筑的节省，也可惠及购屋者。

通过实施节约成本和提高技术生产力，降低可负担房屋的发展成本，可提升其发展速度和规模。

2.设立中央数据库国行相信，设立中央数据库，能更有效掌握和管理供需实况，不少国家都是采用这套制度，通过政府和私人发展商的供应，快速地缓和或解决居住问题。

这个建议中的中央数据库，由单一单位来管理和监控，而且抢时更新，以第一时间掌握和了解实况，这包括了家庭收入、需求改变或偏好等。

这些变化可能包括了房价、面积、设计及地点等，都可作为未来供应规划上的依归。

3.提供保障推租房在国内，只有约24%人租用房屋，可见这块市场还有很大空间。

国行认为，推动更建全和活跃的租用市场，有助缩小可负担房屋供求之间的鸿沟，解决居住负担能力问题之余，还可缓解政府建设可负担房屋的压力。

“为了妥善管理可负担房屋的需求，租房居住其实是可行的选择，而且不是最糟糕的选项。”

不少国家都是通过打造建全租用机制，尤其是加强租赁市场的法律框架和监管条例，保障租户和租客双方，缓和居住问题；例如澳洲和纽西兰都相继落实了租赁法令，德国的司法中也有相关租赁条例。

这些租赁保障包括推动有法律效应的租赁合约，以及租赁付款机制，并且纳入中立的第三方见证，以保护租户的权利。

4.多元化贷款来源在房屋贷款方面，和其他国家一样，国家银行采取了宏观审慎措施，阻止房地产市场的投机活动，以避免发生过度借贷。

国行说，在可负担房屋项目，尤其位于经济发展中心的项目，发展成本非常高昂，尤其是地价。

“必须设法放大私人资源，才能有助发展商实现更永续的市场基础发展。”

报告指出，印度广推公共和私人机构联营，弥补公共房屋融资供应的缺口。

住户方面，房贷是决定拥屋能力的关键，尤其是银行提供的房屋贷款。

报道：谢梦苇

报道：谢梦苇