独家报道：黎添华

内阁再次更换班底，而这也不啻让许多旧有的制度问题，看似获得扭转与改进的机会，而被指长期饱受诟病的房屋及地方政府部就是其中一个。

本报整理出多项长期限制房市发展的问题，希望房政部能在新任正副部长的带领下，重新检讨这些被业界誉为“房产梦魇”的政策。

1 禁发展商收订金

每个人在购买房子时都会缴付订金，但，若告诉你根据2015年宪报的房屋发展（控制及执照）》法令修订条例中，严禁包括发展商、房产经纪等任何人收取订金的话，那你能接受吗？

这再熟悉不过的程序对发展商、房产经纪、银行，甚至是购屋者俨然已成了必须。

首先，发展商和中介（非二手房屋）能通过订金制度，减低因购屋者不讲信用而临时变卦的风险，再来，购屋者也可以锁定自己钟意的单位，不让看中的单位被人横刀夺爱，更能避免发展商随意允许价高者得的乱象。

这也是为何，订金这一环就列在了我国产业中介标准里头，多年来被中介们视为标准作业流程一环。

再来，很多时候一些购屋者恐怕无法一时间拿出10%的首期，因此订金至少能视为一种购买的诚意，协助他们购买属意单位。

据悉，订金存在操作市场至少运作了超过30年。

不仅如此，过往发展商在正式推介项目时，都会借助购屋者提前下订的举动来试探市场热度，以及对有关项目的支持，若不能继续收取订金，那么这将导致发展商很难评估自己即将要推介的项目，能否获得一定的销售。

除了上述三点，银行其实在审核贷款程序上，也需要订金及订购收据等文件来证明购屋者的购买诚意，而除了银行存款外，订金也被视为贷款能力的其中一种表现。

显然的，订金对中介、购屋者、发展商，以及银行都发挥了关键的作用。 反之，不收订金则可能延伸更多的问题，而房政部也得想出其他对策来保障各造。

2 滞纳金算法惹议

也因为不能收取订金，这牵扯出迟交房屋后得赔偿滞纳金（LAD）的后续问题。

早前，法庭有一标杆性判决，即某发展商违法收取订金，因此法庭宣判：购屋者无需根据买卖合约上的签署日期来追算迟交屋的赔偿（LAD）。作为惩戒，法庭宣判滞纳金得从缴付订金那天开始算起。换言之，发展商要赔得更多。 

法官认为“发展商指购屋者根据房屋买卖合约（S&P）上所注明的原价来追算有关赔偿金，是不公平的致富方式”，以及“购屋者向违约一方索取补偿不存在不公平致富”的前提下，最终发展商被令赔偿的滞纳金需从缴付订金那天开始算起。 

由于法律禁止发展商违例收取订金，因此任何购屋者只能在跟发展商签署合约时，才须缴付10%首期付款予发展商。如果遵守法律的话，其实就不会有逾期交屋赔偿金的计算日期，及应从支付订金还是协议正式日期计算的问题，因为那10%和买卖协议，将同时进行。 但是，放在现实的运作面来看的话，不收订金却又无法给予各造保障。显然的，这就变成了“鸡与鸡蛋”的问题了。

此外，要求延长逾期交屋的LAD期限，也是发展商关注的课题之一，因为这已成为业界的负担。

3 谁核准工程延期？

过去，任何工程若是基于可被接纳的客观理由而无奈延期交屋的话，发展商能在预订的竣工日前向房政部申请延期。其中，一旦被接纳，该部官员签名即可。

这也是基于部长不可能长时间亲自进行审核，即使签名也需要胥视部长的时间是否充裕，因此房屋和地方政府部属下的房屋管制处会代为签署有关延期申请。 

不过，2019年一场来自联邦法庭的判决却点出，房屋管制处没有权力延长发展商的交房期限。判决指出，根据 1989年房屋发展（控制和许可）条例中的第11条（3）指出，控制人赋予房屋管制处免除和修改购房者与发展商之间的销售合同条款和条件，与1966年房屋发展（控制和许可）法令相违。

再来，法庭认为，通过修改已签订合约的条款和条件，给予发展商延长完成工程和交屋，侵犯了购房者就延迟收屋而提出LAD的权利。

如此标杆性判决影响的不只是当年的那宗案件，因为同一时候，或更早之前，许多项目都已经获得房屋管制处官员的签名，根据业界保守估计，目前全国就可能拥有500多个项目受到影响。

也因如此，业界认为房政部能就此作出检讨，尤其是在机制与法令层面上的修改，更是迫切需要的。

4 管理费左右买气

尽管早前高等法院稍前的裁决，共管机构有权根据分层管理法令向综合发展项目内，持不同产业类型的业主们，征收不同费率的管理费。

但上诉庭于2019年10月却裁定JMB不能向不同单位的业主征收不同的管理费。

换言之，只要综合项目里头的购屋者还没获得分层地契，他们都必须和商业单位划一服务或维护等费用。 

这一判决自然有其法律根据，因此无需置疑，不过同时也会左右综合项目的买气。

最先出现的问题是，商业用途业者与购屋者会基于相同服务及维修费，要求彼此使用彼此的空间，届时，购屋者会认为隐私被侵犯。

再来，由于商业单位的费用较高，因此购屋者自然也会不满为何需要为商业单位分担。 

然而，基于土地逐渐缺乏，综合项目已经成为吉隆坡、槟城等地的发展趋势，因此有关判决无疑进一步挑起投资者及发展商的神经，更甚的是，这可能会影响未来发展商打造高端综合项目的意愿。 

就此，业者认为，新政府或许应该针对现有的法令做出修订，或与业界人士商讨才行，否则可能会面对法律与现今运作不符的窘境，进而引发更多的诉讼，最终不利整体房产界的发展。 

5 限制法变双刃剑

过去，购屋者在交屋后的24个月（胥视发展商而定）内发现缺陷瑕疵可以立即要求发展商免费修复，而任何肉眼看不到的隐藏性缺陷，则因为一时无法通过肉眼检查发现出来，因此根据过往的 1953年的限制法指出，购屋者有权从缺陷发生之日起的6年内，对发展商提出法律诉讼。 

不过，2018年4月政府通过2018年限制法案（修订）则将6年延长至15年，即，缺陷在首次发生后超过15年，购屋者才无权对发展商提出诉讼。

 这一修改，看起来保障了购屋者的权益，但也对发展商带来一定的压力，尤其房屋缺陷不一定就是发展商所造成的。

大马建筑师协会（PAM）全国主席拿督依祖米就曾指出，结构性的缺陷基本上可能是建筑设计的问题、施工错误、人为疏漏、缺乏管理维修，以及自然灾难。 结构崩裂的原因有几个，比如温度变化太大造成热胀冷缩、承压度与负载度不足、地震或土崩、建筑材料的化学反应等。

值得留意的是，延长至15年的话，其实对于部分不负责任而被谕令清盘的发展商而言，反而有机会逃脱法律责任，显然的，限制法似乎成了双刃剑。 

6 严缺熟练建筑工

过去我国在到本地工友的施工下水平获得保障，然而，随着越来越少人愿意从事水泥工，加上受训练的外籍劳工严重短缺下，不少承包商被迫聘请语言不通、技术不高、经验不足，且缺乏专业训练的外劳，加上还因为无法获得延长交屋期，因而导致部分项目出现手工差劲的窘境。 

此外，过去也有不少本地人从事督工，但随着社会普遍认为督工属于3D工作（肮脏、危险、艰难），以 及薪水与工作压力不成正比后，有关工作目前多以外劳为主。据悉，目前的督工薪水介于3000至5000令吉，但承担的责任却非常大。

再来，人力资源发展基金（HRDF）索回蓝领工人培训费用一事，也是业界关注的。因为这将影响这行的人力市场。

世界不动产联盟大马分会会长拿督斯里高炳江曾表示，尽管房地产业目前仍面对缴纳人力资源发展基金、大马建筑工业发展局及人力等问题，该会将继续在有关课题上争取及奋斗。

7 第二家园门槛高

搁置多时的“马来西亚我的第二家园”（MM2H）终于将在10月重启，然而多项新门槛却被指苛刻且过高。

第二家园条件：

1 须证明拥有至少150万令吉的流动资产；

2 须有至少100万令吉定期存款，允提50%存款用于购买房产、健康和儿童教育；

3 海外收入每月至少4万令吉（之前为1万令吉）；

4 签证从原本10年，改为5+5（有效期5年，可申请延长5年及以上）

5 一年须留马至少90天（过去一个月）。

这些严苛又偏高的新门槛令有意前来的人裹足不前，更想是在对现有的参与者下了“逐客令”。业界担心，若政府不修改这政策，恐怕现有的5万7478名参与者，将在未来2至3年内将流失剩下10%。

作为全马首个海外MM2H的俱乐部“香港第二家园俱乐部”（MM2H CLUB）就透露， 该部在新政策出台后初期就接到5000多宗来自中港台的投诉，其中又以香港居多。

业者们认为，MM2H签证只是一个社交签证，因此门槛不应订得和永久居留证一样高，加上没有新的卖点，因此会令MM2H完全没有竞争优势。

以泰国为例，该国的第二家园计划只需80万泰铢（约10万1762令吉 ），每个家属另加30万泰铢（约3万8163令吉），远比我国诸多新的条件，例如须至少拥有150万令吉的流动资产和100万令吉的定期存款低廉许多。

不仅如此，在更难以招聘新的MM2H参与者下，MM2H中介们的生意更难做，50%现有中介恐随时改行。

据悉，去年疫情加上MM2H暂被搁置后，估计 已有10至20%的中介转换跑道，另约40至50%中介暂时停业。若前景堪舆，所剩的中介恐怕将进一步锐减。

其实，很多人以为MM2H影响的是本地房产走势，但据官方数据，从2002年到2019年，MM2H已为我国带来了逾110亿令吉的收入。其中，除了房产外，签证费、汽车、定期存款和每月家庭开支，也带动了我国经济。

政策千疮百孔急需对症下药

除了上述梳理的7项问题外，发展献金、门牌税的减少、中廉价屋及可负担房屋的分配固打等，也都是令业界停滞不前的绊脚石。

显然的，我国的房市虽然不至于病入膏肓，却千疮百孔，有的是针对购屋者的法律纰漏，有的是针对发展商的政策缺憾。此外，房产经济、银行业者、承包商、估价师、律师等各行各业也都因此受到程度不一的影响。

当然，我们没有办法期望政府能一次将所有盘根已久，且错综复杂的问题一一解决，但随着新任正副部长的就任，多少能让这些问题再次地被听见、被正视，让过去没机会被修正的现象，获得一次被扳正的机会，毕竟若是房市走得坎坷，部长自然难辞其咎，而历史要如何记载该部的功绩，就胥视新任正副部长的政治意愿了。