我之前的文章谈及“大马产业市场开始崩盘”，这一期我将与读者探讨大马的购物中心情况，尤其是巴生谷内购物中心的概况。大马的购物中心开始崩盘了吗？让我们先从2018年之前，巴生谷的零售空间（购物中心）供应说起。

根据《星报》在2011年11月1日的报道，产业顾问指出，巴生谷的人均零售空间将超越新加坡。

报道还说，截至2011年第三季，巴生谷的总零售空间供应达4370万平方尺，一共有133个购物中心和霸级市场，以610万人口计算，人均零售空间相等于7.1平方尺，跟新加坡一样。

同时该比例，比泰国曼谷人均零售空间为6.5平方尺还要高。

零售空间供应过剩

而且，133间购物中心中，只有其中43间或30%购物中心和霸级市场，在截至2011年11月的表现良好。

产业顾问当时也预计，2014年，巴生谷的零售空间将达5300万平方尺，共149间购物中心和霸级市场。

接着在2012年8月，《星报》再报道，未来10年内，吉隆坡市内和周围，有大批的商务产业正排队推介，加重市场忧虑。

尤其如敦拉萨国际贸易中心（TRX）一半的工程是办公楼，同时又遇上其他大型的工程，包括Kwasa白沙罗和国民投资的吉隆坡118大楼（KL118）。

同年11日，我再看到《星报》的报道，引述大马亨利行（Henry Butcher），指隆市内和周围的商务产业都过剩。

同时，VPC Alliance大马董事经理黄广安也说，建筑中和即将竣工的商务产业认购率低于50%。而且这只是隆市内和附近的商务产业，吉隆坡以外比如赛城，同样的情况正发生，已经出现供过于求。

总的来说，截至2012年8月为止，大马企业对于巴生谷到2020年为止的商务产业发展仍乐观。

另一边厢，产业顾问则一致认为，巴生谷的商务产业，包括办公楼和零售空间都面对供应过剩窘境。

巴生谷购物中心

租用率或低至40%

今年3月，《马来邮报》14日的报道标题为“购物中心面对崩盘风险，因为供应过剩持续。”

报道引述《金融时报》巴生谷的购物中心的租用率可能低至40%。尽管供应过剩，我国还是一直建造更多购物中心空间。

而且证据也显示出购物中心营运者都正面对挑战。

《金融时报》指出，巴生谷内1000名接受调查的受访者中，18.3%指出，打算在未来12个月内，减少到购物中心的次数。

另外，吉隆坡1000名接受调查的受访者中，22.2%指出，将在未来12个月内减少到购物中心的次数。

而这时，国家产业资讯中心（NAPIC）的数据仍显示出，今年内，我国的零售空间，还会再增加15%。

股神巴菲特对投资者的投资劝告是：“当其他人都乐观，我们应该担忧。当大家都担忧，我们应该乐观。”

然而，大马的企业自2011年以来，在发展商务产业时，有听取巴菲特的劝告吗？

大马消费者没钱消费

另一方面，让我们来探讨消费者的课题。

网络媒体“ The Malaysian Insight”今年2月5日引述Mydin Mohamed控股有限公司董事经理拿督阿米阿里麦丁：“尽管国家经济增长，但人民却没有足够的钱。”

他说：“尽管国家的经济增长，一般的消费者无法满足上扬的消费品成本。我认为，人民就是缺钱。过去5年，超过100种食品价格上涨了14%至15%，导致销售低，霸级市场增长大跌。”

他还说，一些产品价格涨幅惊人，比如金马伦的包菜5年一共涨价29%，甘望鱼、辣椒酱和沙丁鱼，都分别涨19%、38.8%和30.6%。

他还说，如果他起价，其他业者也必定会起价。因为他们是市场领导者，他们一旦上调售价，市场的价格也就会上涨。

“产品价格上涨已经冲击了所有霸级市场的销售。”

该报道也提到：2017年首季，整体零售销售跌了1.2%，霸级市场的销售跌了4.8%。到第三季，零售领域萎缩1.1%，霸级市场的增长率则跌5%。

总结以上因素，我的结论就是自2011年，我国尤其是巴生谷的零售空间（购物中心）就已经供应过剩。

霸市销售盈利下跌

在2011年至2017年之间，零售空间即购物中心的供应过剩恶化，截至今年3月，巴生谷的购物中心出租率仅40%，购物中心业者都面对挑战。

同时，大马消费者没钱消费并不足够来应付产品价格涨价。许多霸级市场的消费者减少了，导致销售和盈利下跌。而销售和盈利下跌拖累霸级市场或零售空间关闭。当霸级市场或零售业者关门，最终将导致受到影响的购物中心关闭。

我认为，以上的情况都是正在发生。

最近百盛控股（PARKSON，5657，主板贸服股）也宣布，由于吉隆坡市中心的Maju Junction广场的百盛百货商店表现逊色，因此决定搬出这家广场。 接着也宣布撤离金河广场，都是在吉隆坡的分店。

这可能就是“大马，尤其是吉隆坡购物中心崩盘的开始。”