沙巴去年推出的项目不多，虽然公寓、有地房产、工业和商用产业的单位比起2014年多出一些，不过，发展总值只有26.69亿令吉，和2014年的37.47亿令吉相比，下挫了28.8%。 

沙巴房地产发展商公会（SHAREDA）主席拿督吴华山指出，去年，除了公寓和办公楼的单位供应有所增加之外，有地房产、商用和工业产业、综合项目的供应单位明显下降。 

他出席一项由世界不动产联合会（FIABCI）主办“沙巴房地产市场最新消息和未来热点”的讲座会上形容：“沙巴房地产市场过去3年来，经历了非常艰巨的挑战。”

也是京沙建设（Kinsabina）集团总执行长的吴华山指出，2013年，沙州房地产的发展总值有75.62亿令吉，不过，在2014年就猛挫至37.47亿令吉，去年只有26.69亿令吉。

“我相信全国的发展商都在调整策略，包括打住原来想要推出市场的项目，这种溢出效应肯定对建筑业造成冲击，包括沙巴在内。” 

他表示，今年上半年，令吉疲弱、全球油价下跌、一个马来西亚发展有限公司（1MDB）课题、棕油价格维持在每吨2300令吉水平线上，继续困扰着沙巴房地产市场的表现：“希望这种情况在下半年后会有好转。”

他表示，沙巴最近推介的项目，都取得令人鼓舞的销售反应，相信反弹的时刻快要来临了！

吴华山说，银行近几年来严批房贷，加上一些购房者、投资者也在采取观望态度，直接影响房地产市场的销售。

“其实，银行严批借贷，对各造来说有害无利，没有人是赢家。须知道，许多银行都靠房地产借贷赚钱，严批借贷自然会影响到业务和赚幅。这些，银行都是知道的！”

大建公寓 总值却跌

吴华山表示，公寓需求稳定，去年的供应从前年的2547个增加到3513个，惟一不同的是，发展总值却从12.49亿令吉下挫到9.1亿令吉或下挫27%。 

他指沙巴人都酷爱有地房产，但那里地势不平，且价格昂贵，发展商唯有改弦易辙，在近几年大量兴建公寓。

他开玩笑的说：“沙巴有钱人不少，大多都喜欢有地房屋；公寓太高，个个怕死！”此语一出，全场哄堂。

去年仅建一座办公楼

去年的有地房产发展总值从前年的9.1亿令吉，微升0.6%，达到9.15亿令吉；商用和工业发展按年个别下跌24%和29%。去年的市场未见综合项目，全年内也只有一座办公楼完成。

沙巴分为斗湖、西海岸、古达、内陆、山打根和拿笃六大省，西海岸省的房地产发展向来蓬勃。

2014年，这六大省各类产业的供应单位3405个，发展总值26.22亿令吉；去年的供应单位4888个，明显有了增加，但发展总值只有22.41亿令吉，按年跌了14.6%。

西海岸后依序是斗湖省、古达省、内陆省、沙巴拿笃和山打根。

计划延批致发展开销增

多年来，沙巴房地产价格似乎都是只升不降。吴华山分析说，最大原因是地方当局延批发展计划申请。

提到这个课题，火气有些上升的他说：“沙巴房地产发展公会已多次周旋，也费了很大的劲去了解问题所在，不过，得到的答案让人气馁。”

工程越拖越长，意味着发展商所承担的开销和风险就越大。他认为，如果有关当局设身处地为发展商着想，相信沙巴州内的房地产业发展会更蓬勃。

“要是能够加速审核和及时批下发展计划，估计将能为发展商节省3至5%的额外开销。” 

除了审批进度，吴华山表示，国家银行的打房政策也给我国房地产吃了一记重锤。首相拿督斯里纳吉一直都希望发展商能在沙巴州内兴建更多不同种类的房地产，可惜过不了银行借贷这一关。

“以可负担房屋为例，去年有超过1000人提出申请，结果基于个人原因，只有5%的人申请成功！” 

产业价便宜投资回酬合理

沙巴属于多山地区，因此，发展偏向西海岸省、斗湖省和古达省，而且这里的各种产业价格比雪隆、柔佛和槟城都便宜，但有6至7%投资回酬（ROI）。

吴华山指出，以亚庇为例，从市中心至方圆3公里的房价，平均每平方尺750至1200令吉。

“10公里以上，平均每平方尺400至500令吉；其他地区平均尺价都在400令吉水平内。” 

他指出，亚庇市政局管辖的范围在方圆15公里内，这区的商用产业已饱和，购物中心也很多，所以，过去5年来，发展商不再兴建商用产业，而专注于有地房产和公寓。

“不过，我个人认为，亚庇眼下最缺的就是办公楼，光是这一块，还有很大的填满空间。

“目前，许多发展商都在距离亚庇15公里或以外兴建办公楼，一来在这里上班的人可免交通堵塞之苦，二来不收停车费，三是这里的办公楼价格比市内更便宜。”

许多发展计划两年仍未批

尽管沙巴西海岸省房地产发展一日千里，但当中也有许多项目尚未批准。

吴华山指出，2015年7月后，许多房地产发展商的申请，耗时超过18个月才获批。

谈到这个棘手问题，他无奈地说：“真不明白为什么一些工程的审核，居然要花了这么长的时间！” 

数据显示，截至去年12月7日，仍有18个发展计划待批，其中4个早在2010年提呈，至今仍无下文；而在2012、2013年期间，各有5个发展计划有待批准。 

这18个未批项目中，亚庇市政厅（DBKK）占8个；山打根市政厅（MPS）6个；沙巴拿笃市议会（MDLD）、兵南邦市议会（MDPPG）、实必丹市议会（MDS）和根地咬市议会（MD Keningau）各占1个。 

吴华山指出，部分待批的发展计划已超过5年，且成了法律诉讼，遗憾的是，这些案件还未审判。

发展休闲房产业

沙巴大部分地段，到了今天仍然保留原始风貌，而且旅游景点多不胜数。

在旅客眼中，西巴丹岛（Sipadan）、马努干岛（Manukan）、马穆迪岛（Mamutik）、沙比岛（Sapi）、神山（Mt Kinabalu）、马寮盆地（Maliau Basin）、丹农谷（Danum Valley）和婆罗洲之最顶点（Tip of Borneo）都是不容错过的景点。 

另外，沙巴有3座最高山峰，最突出的山脉是克罗克山脉，其中几座山峰高度介于1000米至4000米；神山高度4095米，是东南亚最高山峰。 

也因为这个原因，部分发展商开始注重发展休闲房产业。 

亚庇列亚洲最佳度假景点

吴华山表示，沙巴人杰地灵、地理位置优越，有越来越多国际班机也在今天直飞亚庇，和亚洲各大重要城市的距离，航程也只在3至5小时内。

“另外，著名的CEI旅游杂志更将亚庇列为亚洲最佳休闲度假景点，和普吉岛、峇厘岛齐名。” 

沙巴人口311万，是继雪兰莪和柔佛之后，大马人口第三多的州属；人口中，非大马公民（菲律宾或印尼）多达86万或28%，其他土著64万人或20%；华人只有28万人或9%。

打造滨海区旅游购物天堂

政府正在亚庇沿海一带打造一条长达30公里、集休闲与旅游、购物与商业圈、生活与玩乐的滨海区。

州政府已圈定一些发展热点，包括丹绒阿鲁（Tanjung Aru）、丝绸港（Sutera Harbour）、亚庇市中心（Kota Kinabalu）和里卡士与丹绒利柏（Likas-Tanjung Lipat）。

“也因为这些巨型发展项目，相继引起许多发展商的高度关注，纷纷在附近开发更多项目。” 

讲到发展，大家都会将眼光投向西海岸省，包括斗湖省、古达省、内陆省、沙巴拿笃和山打根等。

加上政府致力打造成为最佳宜居城市、城市里的自然度假村，难免成了投资者最爱。

被圈定的4个发展热点，未来3年会有总值150亿令吉的房产竣工；丹绒阿鲁除了将兴建发展总值70亿令吉的最佳旅游酒店和度假村，也会建起一个州图书馆、公园和沙滩。

“丝绸港除了有著名的Sutera Harbour高尔夫球场之外，也有一个景色醉人、停满豪华游艇的海港，绝对是个优质休闲地区。” 

接下来就是亚庇市中心，未来将看到益买阁广场（Imago Mall）、The Riverson、亚庇时代广场、Jesselton广场、Oceanus滨海商场、亚庇会议城市、沙巴国际会议中心等多个雄伟的建筑物矗立市中心内。

“至于里卡士湾，政府已建好耗资3800万令吉、从丹绒阿鲁至沙巴马大，一条长达23.5公里的脚车道和慢跑道，工程在2012年开始，翌年完成；其他即将进入人们眼帘的建筑物有敦穆斯达法大厦、亚庇市立清真寺和州行政大楼。”

为了保护这个滨海区，沙巴房地产发展公会于去年和沙巴湿地保育协会（SWCS）签下了解备忘录（MoU），将联手种植红树，以便缓和气候变迁与免受风灾影响。