（堪培拉23日讯）2015年，澳洲房价是全球涨幅最快的地方之一，已上升到家庭平均年收入的9.5倍，达历史最高水平。澳经济学家佐纳登最近警告称，澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。他预计，澳洲房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80%；在悉尼和墨尔本这类大城市，估计价格将下跌50%。

佐纳登是独立全球宏观经济研究机构Variant Perception公司的创始人。在2009年欧债危机之前，他曾发布报告宣称西班牙是“欧洲资产负债表的黑洞”。

2016年2月，他与澳对冲基金Bronte Capital的首席投资官约翰亨普顿一起对澳洲房地产市场做调研。他们随后发布报告，预测澳房价将下跌50%。

报告说：“澳洲房产可以价值重估，把房屋价值上涨的部分计成存款，用以申请新的房屋贷款，有一个投资者1年之内做了20次价值重估。”

二手房拍卖会场疯狂

“一个从埃及移民到澳洲的优步司机，1995年花费9万澳元（下同，约27万令吉）买了一处房产，现在住在一套150万澳元的房子里，同时用抵押贷款购买了5套房产，并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产。”

澳洲二手房市场并没有对外国人开放，因此，二手房是在拥有澳洲国籍的人之间交易，以拍卖会的方式进行，场面极其疯狂。

在一个中产阶层的社区，家庭平均年收入约为8万澳元，但房产可以被拍卖到127.5万澳元，房价收入比达到15倍；在一个小咖啡馆里，12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍；澳洲天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会。

或类似日本爱尔兰般爆破

佐纳登在报告中指出：“澳洲房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。日本泡沫破灭后房价下跌了80%，爱尔兰则下跌了50%。

“预计澳洲房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80%，在悉尼和墨尔本这类大城市，估计价格将下跌50%。”

悉尼的房价，2000年前后相当于澳洲平均家庭年收入的6倍，但如今已经达到12倍。在爱尔兰地产泡沫的时候，这个比例是8倍；在2008年金融危机期间，美国的这一比例是5倍。

房贷规模全球最高

以澳洲整体来看，房价达到家庭平均年收入的9.5倍，房屋贷款是家庭平均年收入的近150%。澳洲整体房贷规模相当于国内生产总值（GDP）的130%，全世界最高，远超全球平均水平的80%。

目前，澳房地产市场中，40%的新增房屋抵押贷款，是无需付首期的。

其中，以投资为目的的购房者中，60%选择了无首付的贷款；以自住为目的购房者中，有30%选择了无需首付的贷款。

银行轻易发放贷款难应对现金流危机

银行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低，信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力，贷款者很容易就能取得非常高的贷款购房杠杆，唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。

报告说：“实际上，现实中的监管漏洞更大。”

“澳洲大型银行将遭遇流动性危机，在即将到来的危机中，澳洲银行业将需要大量的资本来应对现金流危机，如果没有外部资本帮助，他们将很难渡过危机。我们预计，澳洲银行股票将取消分红，股价将下跌80%。”佐纳登在报告中预测。

一旦房地产价格下跌，不仅澳洲银行业将遭到重创，澳币汇率以及整体经济也将遭受沉重打击。因为，澳洲经济严重依赖金融、保险、房地产和矿业。这几个部门加起来占GDP的21%。

中国人助长房产飙涨

澳洲房价是否会跌50% ？莱坊上海国际投资部副董事俞俊长年跟踪澳洲房地产市场，他认为关键还是要看供需。

俞俊认为，中国人的流入是澳洲房地产市场的关键衡量因素，人口的增长使得房产需求量不断上升。

俞俊分析说：“澳洲房价的上涨，中国人功不可没。2015年悉尼市中心的房价高企，印证了投资者来自中国居多。”    

据俞俊观察，“在2010年初时，中国人看待澳洲房地产投资仍然处于雾里看花的阶段。”现在，随着信息互联、互联网等影响，让越来越多的中国人开始看到投资澳洲的市场前景，市场教育程度的成熟也使交易过程更透明，投资者更熟悉和有信心。

中国人移民创新高

对于澳房地产市场的疯狂，俞俊有切身体会，2015年最深刻的印象是“抄底”。因为2015年澳洲汇率贬值，给持有人民币的中国人购买澳洲资产提供了抄底的机会。

根据俞俊提供的数据，2015年中国人赴悉尼移民、就业、旅游和学习的需求显著增加。截至去年底，中国人移民澳洲的人口达到了创纪录的2.787 万户家庭；中国赴澳旅游人数同比增长了21.9% ，达到了102 万人次；中国赴澳留学生同比增长10% ，近50万人在那里读书。