目前，许多银行使用“保险”作为风险转移工具，为它们发放的贷款进行护盘。

由于大部分的贷款摊还期限介于20至35年，因此，这是银行一个重要的“保障”。

在贷款期间，我们必须同时考量金融与健康风险。我们都知道，健康风险往往是难以预料，某些时候甚至难以控制，因此，使用保险来管理和转移风险，对放贷人及借贷者来说，都是有效管道。

一般上，有两种保险用来“保护”房屋贷款，即递减式房贷保险（Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA）及抵押定额式房贷保险（Mortgage Level Term Assurance，简称MLTA）。

顾名思义，MRTA是一种“递减式”概念的房贷保险，以保障房贷余额。

技术而言，MRTA是在发生危机时，用来清还未还清的房贷余额。不过，它完全根据借贷者的风险承受力来决定。

各家银行对房贷借贷者是否需购买MRTA，采取不同的政策。一些银行强制规定，房贷借贷者必须购买MRTA，但一些银行则“忠告最好这样做”。

无论如何，大部分都采取相对开放的态度，让借贷者自行决定，是否购买MRTA，毕竟最终借贷者须面对有关风险。

选择MRTA重要考量因素

√决定MRTA的年限，例如5年，10年，15年或25年，以保障你的房贷。借贷人在购买MRTA时，也必须把健康风险作为重大考量因素。

√投保年限越久，我们须付的保费就越高。举例，一名40岁的借贷者，假设借贷额是80万令吉，他所购买的MRTA，须支付保费将高达7万2000令吉，或占总贷款额约9%。假如你把MRTA放入贷款内，那么，总贷款额将是80万令吉贷款母金+7万2000令吉保险贷款。

√长期而言，你将付出庞大代价，因为你的7万2000令吉保险贷款，将变成15万令吉保费总额，因为它涵盖利息，在保险贷款母金和利息滚转下，形成一笔利上加利的大数目。若换成每月分期付款，它等于每月额外420令吉供款。

√进行风险分析，了解你承担的付款水平对比可获取的利益水平，以免我们在错误的理财教育下，面对保障不足，将自己陷入高度风险的困境中。

√决定所保障风险水平，即单一风险、局部风险或全面的风险。举例，大部分MRTA只提供单一风险保障，即只涵盖死亡利益及永久与全面失去工作能力利益。在这情况下，失去一根手指或进行心脏绕道手术，将不获理赔。

个案研究1:

下图讲解了MRTA基本原理，我们可见发生危机时， MRTA根据房贷余额进行理赔。但实际情况未必如此，因为借贷人可选择投保的年限，即最少5年及最长25年。

换句话说，借贷人必须真正了解本身的风险承受能力，当发生不测时，获得理赔的不是房贷未清还余额，而是所投保的投保额及依据投保年限。因此，这肯定对家人带来财务损失。

以上个案是全额保障的一个很好例子，其借贷成本是7万2000令吉，但最终须付出的总代价却高达15万令吉。

个案研究2：

假设同一名借贷者，决定投保10年年限的MRTA，他现在只需支付1万令吉的保费，反观上一个例子，由于投保25年，他须支付高达7万2000令吉保费。

因此，非常重要的是，我们至少须保障70%，以便从财务规划的角度上，可以管控甚至去除相关的风险。

不过，由于只是投保10年，万一过后发生状况，例如在第10年半不幸永久及完全失去工作能力，他将无法获得任何理赔。因此，作为精明借贷者，你必须先评估各项风险，须承担责任及可获取的利益等要素，才来购买MRTA。

MRTA结语：

作为借贷者，我们必须了解，MRTA存在许多盲点。由于这是长期规划，我们须三思而行。

须考量因素：

√每当我购买一项新的产业，我是否都须购买一份单一MRTA？由于年龄与贷款数额的关系，哪一项MRTA会更昂贵？

√我只是要投保死亡利益/永久及完全失去工作能力保障（事后），或我要投保各项生活风险（危机发生期间）？

√我是否知道，我其实是贷款来创造一个保险贷款，而这份保单届满时没有现金利益？

√我是否了解，如果我决定提早清还贷款，这份保单将不能转移他人，也不能转移到我的另一项产业？

MLTA提供更大便利

至于抵押定额式房贷保险（MLTA），是另一个财务规划工具选择，以取代MRTA。

MLTA与MRTA在许多方面都有所不同。MLTA有许多用途与好处，在有需要时非常有用及有益。

技术而言，不是每一份MLTA是一样的，因为每一名财务规划师或会有不同的看法和建议。不过，本文是从全方位理财的角度讨论此事。

MLTA可根据单一风险、局部风险或全面风险来拟定，视乎我们本身的风险承受能力而定。

所谓单一风险，是指只涵盖一种风险，局部风险涵盖两种风险，而全面风险涵盖3种风险。本文引用单一风险来探讨，讲解与教育读者。

这里用回A先生案例，他现年40岁，借贷80万令吉买房，房贷基本贷款利率为4.55%，贷款期限30年。

与MRTA不同的是，MLTA不是递减式的房贷保险，反之，它是“定额”式的房贷保险。

其好处是它去除MRTA的所有盲点，而且从许多角度而言，它提供更大的便利。

当然，我们可以分别规划MRTA及MLTA。你可直接洽询银行、保险公司或财务规划师。

个案研究 3:

我们有许多工具可以透过非常有成本效益的方式，设计你的MLTA，同时，为你的资产创造与保障价值。

一份稳健的MLTA，将可在健康危机期间，在任何情况下，提倡“保障、保存及储蓄”的观念。

通过上述的个案，若15年后发生健康状况，让我们来讨论MLTA的种种好处：

●发生危机时，还欠房贷余额是53万1000令吉。

●发生危机时，MLTA的市值是80万令吉。

●结果是，扣除清还银行的房贷余额后，家人应会收到26万9000令吉的余款。

以上只是解释MLTA与MRTA有何不同的简单例子。无论如何，两者各有优缺点。

关键在于，发生不测时，你如何管理各项风险，毕竟，涉及的数额非常大，而负债却是难以管理。除了去除风险，我们也应考量无债一身轻。