买二手屋，风险远远大过买新屋。

很多人并不明白，购买二手屋的买卖合约并没有标准可参考，双方都是自愿买卖，所以很多细节需要协商，同时应白纸黑字写分明。

为更好保障双方权益，第一大忌就是共用律师，而若想减低买卖过程中的纠纷与风险，切莫万事不理只做“甩手掌柜”。你自己的家，如果自己都不理，还有谁能帮你理呢？

产业经纪和律师是二手屋交易中，负责协商沟通的中间人角色，其中律师更是保障买家权益不可或缺的重要人物。

时至今日仍有很多买家并不了解律师的重要性，有者为了省律师费，与卖家共用律师，或因为麻烦直接选择产业经纪介绍的律师。

但他们不知道的是，就是这种省小钱及怕麻烦的心态，无形中典当了自己的权益。一旦发生纠纷，危害的始终是买家的权益。

很多新手购屋者对产业经纪难免会有一种莫名的依赖与信任，虽不至于言听必从，认同度也会高达70、80%。

这其实是相当危险的一件事，因为产业经纪看似知无不言，但代表的始终是屋主（卖家）的立场，自然还是会以屋主的利益为重，若是通过产业经纪介绍律师，则应更加谨慎看待。

不是说产业经纪介绍的律师就不具备专业知识，只是难免仍会有利益冲突，而一旦发生纠纷，律师就会陷入该维护产业经纪或卖家立场的两难中。

因此，房产专家及律师奉劝新手购屋者，若计划购买二手房屋，应避免与卖家共用律师，才能更大程度保障自身利益。

收租系统开发商RentGuard联合创办人兼总执行长陈鹏天接受《南洋商报》访问时指出，购屋新手一般不懂比较，只会用产业经纪介绍的律师和贷款银行。

“不是说产业经纪就不可信，只是还是得多听多看多比较，要自行做功课，至少得了解市场行情，避免走冤枉路。”

共用律师或利益冲突

RentGuard联合创办人兼营运总监黄治诚曾经亲身经历，在买二手房屋时，使用卖家的律师，结果不仅没有折扣优惠，最不能接受就是对方律师一副爱理不理的态度。

“以前作为投资新手，经产业经纪介绍就和对方律师接洽，过后才发现律师费不见得便宜，更重要的是律师态度并不好，明明付费的是我，但却没有受到应有的尊重，学到教训后往后买房或卖房，我都坚持咨询自己熟悉的律师。”

产业经纪介绍的律师，是不是就不能用呢？郑与张律师事务所（Tee & Teoh Advocates Solicitors）管理伙伴拿督郑联荣笑言，买家不至于就要避如蛇蝎，但务必要了解自身权益。

“产业经纪介绍自己相熟的律师和银行给买家乃业界常态，并不代表就完全不能用，只要坚持不能共用律师，就能避免一定程度的利益冲突。”

他解释，若是共用律师的情况，假设取消买卖，有关律师到底要维护哪一方的利益？是介绍生意的产业经纪方，还是支付律师费的买家？

产业经纪代表卖家

买家在购买二手屋，要先厘清产业经纪与律师的角色，则能避免掉入交易陷阱。

郑联荣直言，产业经纪的佣金是由卖家支付，在整项交易中自然代表卖家，凡事也会从卖家的立场出发。

“买家必须清楚意识到，产业经纪优先保障卖家利益乃天经地义的事，则能避免交易过程中忽视自身权益。”

律师在产业买卖中，则是受雇于买家，名正言顺保障买家权益。他解释，一仆不能侍二主，买卖双方应避免共用律师。

“律师仅是帮忙卖家处理产业盈利税（RPGT）和所得税事宜，及协助向银行索回地契，为了确保卖家知晓情况，在签定买卖合约前也会再次阐明立场，并让卖家签署一份确认信（letter of acknowledgement）。卖家若还有其他需求，则需另外委任律师协商或处理。”

勿让经纪或律师全权负责

不要把所有的事情都直接交给律师或产业经纪处理，若你都不愿照顾自己买房的权益，如何能寄望他人帮你照顾？

郑联荣指出，很多买家会有一种陋习，就是会把所有事交给产业经纪或律师全权负责。

“买屋的人不是产业经纪或律师，如果你自己都嫌麻烦，还有谁能照顾你的权益？”

他语重心长说明，二手房屋买卖合约没有标准模式，所以无论买家是向产业经纪介绍的律师，或自行寻找律师咨询，都务必要和有关律师良好沟通，尽量把所有的要求说明白。

“买卖二手屋的过程，水管漏水已经成为最普遍的事情，产业经纪说明卖家会负起责任维修，但因没有白纸黑字写在预定表格或买卖合约中，最后发生纠纷，则是买家理亏。”

黄治诚直言，二手屋的买卖合约，是买家承担律师费，而卖家只是负责支付杂费，比如土地搜查费、土地局割名注册费、抵押给银行的注册费。

“买卖二手屋至少要有1个律师，买家一定要坚持用自己的律师，不要为了省小钱而典当自己的权益。”

无需担心遭漫天开价

而买卖二手房屋有一套标准的律师收费，购屋者无需担心自己找律师咨询会遭遇漫天开价的经历，买房最少都要动辄几十万令吉，郑联荣奉劝购屋者，实在没有必要因小失大。

“假设你都有能力买100万令吉的产业，为何还要在意那9000令吉的律师费？若是这样，难免有点本末倒置。”

若是没有能力的中低阶层人士，买屋就是人生大事，更不应该因为省钱而忽视自身权益。

二手屋买卖律师收费准则

首50万令吉 = 1%

接下来至100万令吉= 0.8%

接下来至300万令吉= 0.7%

接下来至500万令吉= 0.6%

接下来至750万令吉= 0.5%

若还有，剩余律师费不超过0.5%

资料提供：郑与张律师事务所

个案参考:

计算二手房产买卖律师费

房价 = 53万4000令吉
首50万令吉律师费 = 5000令吉
接下来3万4000令吉 = 272令吉
总共需支付5272令吉律师费

协商细节需白纸黑字

二手房屋买卖都是现状现卖，就是你看到的屋子如果有任何破损或漏水，若你并未在合约中注明“在交空屋前，必须完成所有需维修的问题”，任何后果则需自行承担。

郑联荣再三提醒所有新手卖家，一旦事前协商达成共识，记得要把所有协商细节都写明在买卖合约中。

“我之前处理过几个令人哭笑不得的个案，其中一个是买家在准备物品清单时，写明房子内有3架冷气，但唯一不足是没有写明冷气的品牌，最后接收房子时发现，冷气变成了空壳；另一个是买家漏写了风扇，结果卖家在交屋前拆走风扇。”

买家应拍照或录影存证

参照这些个案，郑与张律师事务所黄康贤律师建议所有买家，在产业经纪准备物品清单时，除了注明所有家具细节包括品牌大小等，最后一定要拍照或录影。

“一旦买家签署买卖合约就算是完成买卖，后续若有任何纠纷都会依合约内容而定，在草拟买卖合约时，必须写清楚所有细节，包括若屋子漏水，卖家承诺会在交钥匙前维修，这样一旦卖家不认账，届时要卖家维修或退回部分款项还有所凭据。”

黄治诚指出，买家看屋时最好把整间屋子的情况都录下来，若是有拍照，则将附件放在买卖合约中。

“一旦出现纠纷到需打官司的地步，法庭会参照合约细节给出裁决。”

确保卖家按合约维修

领钥匙前再验收房屋

买家在领取钥匙前，最好和卖家再做一次房屋验收，确保卖家按照合约中的协议，完成所有应该进行的维护与保修。

黄康贤细细道来，买家在签署买卖协议前，即第一次看屋就要做好全面检查，确认有无需要维修的部分，待签定买卖合约，买家则需支付2%的前期订金，可以交给律师保管。

“在签定合约的14至21天内，则需支付余下的8%订金，然后整个买卖程序需要至少3+1个月的时间。”

他说，很多人都以为，二手屋买卖程序只需要3+1个月即可搞定，但事实上未必如此。

“这还得视所有交易细节而定，比如若是在土地搜索过程中，发现有关产业遭遇冻结令（Private Caveat），则又得花时间处理。若买卖双方协商时间太长，整个交易过程或需拖到4个半月至5个月。”

郑联荣披露，有3种情况会影响整个交易的时间长短，分别是地契情况、地契种类及卖家产业状况。

“若是总地契（Master Title）还得等发展商申请分割成个别地契（Individual Title），而租赁地契的产业则需要经过州政府批准，这个过程一般需要耗费1至2个月。”

空窗期损毁卖家负责

在这个等待转名的过程，会有一个3至5个月的空窗期，谁也无法保证这段期间房子的情况是否完好。

他指出，若有关房产在这段空窗期内，遭遇任何严重毁坏或破坏，买家律师都会坚持由卖家负责维修。

“最好把这个条款像是所谓严重毁坏的程度也清楚写在合约内，比如大雨造成树倒损毁部分庭院建筑，或遭遇暴窃造成家具破损等，但若是普通的油漆剥落，则不在卖家维修范围。”

影响二手屋交易3因素:

1.地契情况：总地契或个别地契

2.地契种类：永久或租赁地契

3.卖家状况：还没还清银行贷款或有关产业遭到冻结

应先查询借贷能力

很多新手购屋者弄错买屋次序，都会先找房子，事实上应先向银行查询自己的借贷能力，则能避免走冤枉路。

黄治诚坦言，因为弄错次序，有些新手还没申请贷款，就先签预定表格，最后借不到贷款致订金被没收。

“谨记，只有签署银行发出的贷款献议书（offer letter）后，才可签署买卖合约。”

陈鹏天再三强调，购屋新手一定要小心至上，每一个决定都要先想几遍，勿贸然做决定。

找产业中介5大“不”

1.不要相信广告上的价钱

这已经是一贯的广告模式，放一个低的价钱吸引购屋者，等到真的有购屋者“上钩”后，就会以“这个价钱的房子刚刚卖了”为理由，介绍购屋者看其他房屋。

黄治诚指出，新手在买二手屋时少不了找朋友介绍产业经纪，但在找产业经纪前，最好先知道自己要买的是哪一区。

他坦言，产业经纪何其多，只有先确定自己要置产的地区，才能找到对的产业经纪。

“只有找到专精那个地区的产业经纪，才能带你少走冤枉路，更贴切找到理想中的家。”

2.不要相信屋价，贷款能力为重

陈鹏天指出，很多人搞不清楚市价（market value）和银行估价（bank value），就贸然买屋。

“如果要找到价廉物美的二手房屋，价钱应该比银行估价来得低。”

但偏偏很多新手在听到“这房子低于市价”的片面之词，就想也不想决定购屋。

陈鹏天透露，最保险的做法应该是获得报价后，自行联络银行询问银行针对有关产业的估价。

“新手购屋者要注意，每间银行的估价都不一样，所以最好是能够货比三家为佳。”

黄治诚补充，若是打工族，最好先向每个月薪水转入的银行查询。

“如果是每个月薪水转入的银行，自然会有完整的薪资单，及公积金纪录，这样借到贷款的几率相对则更高。”

3.不要相信房产业广告照片

很多张贴在房产买卖平台的照片，未必就是那个单位的照片，购买二手屋得要有足够的耐心，多看几个单位再货比三家，才能做出最物有所值的决定。

4.不要匆忙做决定

常常会听到：“这间已经有几个买家看了，打算要给订金了，要买就要快。”如果看的是新单位，可能就会听到：“这是最后一间了，要买要快。”

不论如何，都要以评估自己的能力为上，切勿匆忙做决定。

5.不要模糊置产目的

得先确定是用来投资或自住，才能买到最适合的房产。

黄治诚指出，若是自住用途，得要家人和另一半都喜欢，才能住得开心。“举个例子，我有个朋友本来置产自住，投了很多钱装修就是希望家人住得开心，但一段时间后受不了每日上班往返的塞车之苦，转而在公司附近租屋，并将这个投入许多钱装修的房屋转成投资。”

他说，就是因为一开始没有仔细确认，所以后来转成投资的产业，投资成本就变得很高。

“投资有4个要点要注意，分别是地点、租金、物业管理及租户素质，这些都是主导房产升值与租金回报的关键。”

投资产业4要点:

1.地点

好的地点必须要有多元化的人口类型，比如学生、上班族、外国人、生意人等。

若只有单一的住户类型，难免有风险；若是只有学生，一旦学校放假，则出租率与租金将受到影响。

2.租金

二手房产就能明确收集到周边产业租金走向，好地点也会有烂产业，隔一条路租金也能相差20%至30%，所以在租金这方面切莫掉以轻心。

3.管理层

物业管理是影响产业升值的一大关键，除了得负责维护公共空间，同时还得妥善管理住户；产业管理得好则大大推高升值潜能。

4.住户/租户的素质

二手房产可以看到居住的租户类型，高素质租户难求，如果在此居住的都是高素质住户或租户，则投资的产业也能招来高素质租户。

衡量投资成本高低方程式:

计算方法：产业价格/12个月租金=本益比

本益比衡量表

<15：遭低估

16-20：投资价格

21-25：自住价格

26-30：高估价格

31-35：考虑出售的价格

>35：应出售的价格

例子：

产业价格=30万令吉

每月租金=1500令吉

本益比=16.7倍

说明：16.7倍的本益比属于投资价格范围，可考虑将产业出租。

温馨提醒

◎在支付3%的前期订金时，一定要支付给有执照的产业经纪公司或律师楼，切勿将订金支付给产业经纪本人，避免钱财纠纷风险。

◎在会见产业经纪时，记得拿取对方的名片，然后致电有关公司查询有关产业经纪是否为公司员工或合法产业经纪。

-科技进步，假名片到处可见，而且很容易复制更改，所以务必确认所有细节才付款。

◎买卖是双方（买方与卖方）的事，双方都能提出条件。

-合约的拟定，在于双方的协商。在交易前，任何条件都能提出来协商，双方取得共识后才能继续进行交易。

-在签定预定表格前，买方可要求注明若超过两家银行不批房贷，则可全数取回先前支付的前期订金。

-也可写明如果借不到90%贷款，有权取回所有

-尽可能把所有的细节都注明在预定表格，则能更好保障自己的权益。

◎签了预定表格后，产业经纪一般都会介绍相熟的律师和银行，买家切莫贪方便，最好能自行找律师和银行。

-产业经纪、律师和银行就是一个小型生态圈，这三方往往都是合作方，在这样的情况下律师未必能给买家回扣。

-自己找律师，收费或许能更便宜。

-产业经纪介绍的银行，在查询产业价格时，一般都会告诉买家价格与银行估值一致。

个案分享:

卖家签约后反悔 买家胜诉

买卖双方签了买卖合约，但卖家反悔，打赢官司的几率有多大？

郑联荣分享他遇过的个案，买家A看中坐落在布城的别墅，同意以100万令吉买下这产业，很快就与卖家B签了买卖合约，但卖家B后来反悔借故拖延。

这座别墅属于永久地契，但因为坐落在布城，交易仍需获得州政府批准，卖家B需向州政府申请转名许可，而这个过程需要5至6个月时间。

卖家B在签定买卖合约后就后悔了，因相邻的其他别墅卖价130万令吉，卖方觉得自己卖得便宜，所以在申请转名许可上借故拖延。

所幸在拟定合约时，曾注明卖家B在申请转名许可后需上缴收据，所以当卖家表明申请不通过后，郑联荣在获取收据后也同步进行查询，在向土地局查询时发现有关转名许可已通过。

在和卖家确认后，发现卖家觉得价格低所以不要卖，基于此入禀法庭，整个官司打了约两年，最终买家A胜诉。

而在这两年间，别墅升值至逾200万令吉，买家A则能以100万令吉，买下价值200万令吉的别墅。