房地产的未来在于永续和环保/林景清
告别了充满变化的2018年，马来西亚以一个崭新的气象迎来了2019年。
在过去的一年当中，国内房地产市场是否已摆脱了走软的趋势呢？而市场在今年又将何去何从？
根据国家产业资料中心（NAPIC）的数据，房市在2018年的首9个月共录得22万8867宗成交量，总值1008亿5127万令吉。
相较2017年同期的22万9545宗和1022亿9019万令吉，去年首9个月的成交量和交易价值分别按年下滑了0.3%和1.4%。
此外，滞销住宅房屋的数量在截至去年9月底时按年提高了48.35%，至3万115间，而这些未售的房屋总值195.4亿令吉。
这显示市场在2018年依旧受到银行放贷政策严谨、滞销房屋数量持续攀升、经济增长率放缓和市场信心低迷等问题的困扰。
而解决这些问题需要多管齐下，包括设法改善经济发展、提高人民收入水平与降低发展商的经商成本等。
不过，在众多的解决方案当中，我认为最重要的是把环保和永续的概念贯彻到房地产领域中，才能使这个行业永久地经营和发展。
其中一个好处就是能够减少资源的浪费，从而降低发展商的经商成本，最终把房价保持在可负担水平。
发展商也能够减少本身在兴建房产过程中对环境的影响，同时提升房产的耐久度和寿命，有助减轻买家在未来对有关建筑物的保养和维修的压力。
可借鉴奥斯陆机场
在这方面，我国可以向很多国外的建筑物借鉴，比如被誉为世界最绿色环保的挪威奥斯陆国际机场。
该机场在2017年4月启用的第二航站，是世界第一座获得英国建筑研究院绿色建筑评估体系（BREEAM）认证为“卓越”等级的机场建筑。
这个机场以环境永续作为设计主题，在建造航站的时候采用了当地森林的木材、火山泥制成的水泥和回收钢材，从而把建筑过程中的二氧化碳排放量降低了35%。
在设计方面，该机场采用环保的方式，使用裸露的水泥柱子和地面等，这不但增加了空间的质朴感，也能减少成本和方便日后的保养。
回看国内，市场上大部分的房地产发展还是在遵循着传统的设计和建造方式，只有很少数愿意付出在永续和环保上面，因此在发展商方面，这点需要获得改善。
以购物商场为例，近期开张的亿国城购物商场就大胆采用了这些绿色环保的设计理念，用裸露的墙身、柱子和管线等，营造出别树一帜的现代商场。
免去了油漆、天花和其他装饰性的装潢后，这座总面积约100万平方尺的购物商场花费的建造成本，比类似的商场节省了近20%。
而这笔省下了的成本，就用在其他的永续设计上面，比如连接该商场到珍珠花园捷运站的衔接天桥上就安装了太阳能板，通过自给自足的方式来为该天桥的灯光和其他设施供电，达到永续环保的目标。
最低成本打造安全和品质
中华文化千年来传承的美德之一，就是节约。
如果我们把这个概念套用在目前的从事模式上，就是要设法用最低的成本和最少的资源，打造出符合安全和品质的最好成果。
随着地球的人口不断增加，假设所有的企业还是盲目采用已经脱节的传统经商方式，那么，我相信地球的资源很快就会因此而被取之殆尽，而这一点在房地产领域中尤其明显。
房屋是大多数人一生中作出最大的一笔投资，这意味着这些人一生中可能只有能力买得起一间房子。
然而，如果他们所买的房子只有数十年的寿命、无法永续传承下去的话，那么在这些建筑物变得破烂不堪后，又会被拆毁和重建新的建筑物。
这不但会浪费资源，也会因为种种成本的叠加而让房价变得越来越贵，导致越来越多人买不起房。
教育大众认识永续房产
在实现永续和环保的路上，我认为发展商首先必须确立一个实现永续的愿景和目标，然后再从经商原则、环境控管和创新精神等方面下手。
具体而言，业者需要先订立和遵循本身的一套道德原则，然后积极实行保存能源、再循环利用、保育环境、提升效率、改善资源应用和管理等方针，这样一来才能确保永续和环保的元素可以真正注入到产品当中。
而这当中最重要的一环，就是回馈和教育社会。
在发展一个地区的同时，发展商应该以各种形式来提升周遭的社区，例如改善交通和提供新的绿肺等。
同时，发展商也应该为大众灌输正确的概念，像是使用预制建筑材料和采用永续环保设计理念的好处等。
这是因为很多人对于建筑物的认知，还是停留在老旧的阶段，无法接受像是裸露的水泥墙身和天花等设计，从而对这些设计产生误解，而且往往以为是发展商偷工减料。
在这方面，如能加强大众对此的认识和了解，相信能鼓励更多人购买具备永续元素的房地产，从而刺激更多发展商兴建这类项目。
【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
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