随着中国经济起飞，新一代中国人拥有很強的购买力，更喜欢在国外置业。

我国四季如夏，且距离中国一些城市仅3至5小时飞行时间，且中华文化保存到位，种种有利因素，也吸引了不少中国买家。

然而，今年5月全国大选后敦马哈迪医生再次出任我国首相，接着他取消了数项中资发展项目，8月27日又忽然宣布禁止外国人购买柔佛新山碧桂园森林城市公寓单位。

有不少人认为，这是瞄准中国人。到底这些“反中资”的举措，将如何影响我国产业市场？

反中资言论  投资者忐忑

中国经济起飞，激励了一批强而有实力的产业投资者。

大马政治和经济稳定，与中国距离适中，又有文化相近的华人社群，自然就成了中资投资者的目标。

然而早前首相敦马哈迪医生一些“反中资”的言论，无论最后是否会执行，始终打击了投资者的信心。专家认为，要恢复他们的信心有很长的路要走。

大马长年如夏、从中国一些城市飞往新山只需3至5小时，绿化的居住环境、华裔通晓三语，把中华文化保存到位……种种有利因素，让中国人更有亲切感，愿意在这置业投资。

《金融时报》引述中国的海外产业广告网站——居外网，2017年，中国人到大马的产业投资额大涨2倍，达23亿美元（约96亿令吉）。

而且大马也是该网站内，中国人询问度排名第四的海外产业投资国家。

近年，发展商热烈追捧面积比新加坡大3倍的柔佛州依斯干达经济特区，企图打造为“另一个深圳”，新山成了中国投资者的“热点区”，还吸引大批来自中国大江南北的购楼团。尤其是由碧桂园打造的免税岛“森林城市”项目。

给了中资坏印象

然而，首相敦马哈迪医生8月27日忽然宣布，禁止外国人购买柔佛新山碧桂园“森林城市”公寓单位，还强调，政府绝对不会发放永久居留签证给外国人，到大马买屋子和居住。

不过，碧桂园过后指出，与大马政府核实后，当局从未表示禁止向外国人销售“森林城市”项目。

然而，9月1日，马哈迪又提醒，若我国敞开大门让300万名中国人来马并购买土地，土著再无立足之地，甚至被迫从城市迁移至郊外或森林边界。

马哈迪再次上任我国首相以来，取消了多项与中资相关项目，包括搁置东海岸铁路计划，及苏里亚战略能源私人有限公司（SSER）执行的两项石油与天然气计划。

大马产业推广促进会副会长潘荣德硕士接受《南洋商报》访问时说，尽管马哈迪只是说了禁止向外国人销售“森林城市”项目，但对于周边的影响一发不可收拾。

马哈迪的言论，加上政府取消投资等措施，都给了中资不好的印象，将冲击大马吸引外资尤其是中国人来马的产业投资。

恐冲击“第二家园”

马哈迪“反中资”的政策，还可能会冲击我的第二家园计划（MM2H）。

潘荣德指出，根据统计，截至去年8月，大马第二家园成功申请总人数是3万5821人。其中，以中国人的申请成功人数最高，达9902人。

“但马哈迪的言论一出，从今年9月到12月，短短3个月内，外资产业投资者就已经放慢投资脚步。”

潘荣德：首相一言重若千金
潜在购屋者观望

目前是消息发达的年代，一句话瞬间就可以通过网络等传到中国。甚至意思还可能会被曲解。

潘荣德认为，马哈迪指的是“要取得公民权不容易”，并不是真的不欢迎中国人来买房。但冲击还是抵不过一国之首的一句话。

“很多人对马哈迪的言论感到纳闷和懊恼，尤其马中建交至今有44年历史。这些都需要澄清，所以潜在购屋者现在都采取观望态度。”

“他们有一朝被蛇咬，十年怕井绳的恐惧。这些伤害是难以磨灭的，若要恢复他们对我们的信心，还有一段很长的路要走。”

他还说，外国人普遍认为，大选后，大马的政策变得不明朗，有政治不稳定的看法。

而且，被他归纳为外资的香港、澳门、台湾和新加坡等购屋者，也会感同身受。

来马置业多为海外华人

潘荣德解释，来马购屋的外资主要是中国、香港、澳门、台湾和新加坡等华人。

询及若不吸引华人，难道我国就没有其他外国人来购屋吗？潘荣德解释：“这是文化不同。‘华人’有到海外到处投资的概念，西方人很少这样。中东人的文化也不一样。”

而且他说，“买房养老”也是华人根深蒂固的概念，华人就是爱买房。

再者，大马的华人文化和教育都是区域内最好，尤其是华文教育，有百多年的历史，从小学、中学到大专院校，被誉为是中国及台湾地区以外全球华裔社会保存得最好的华教系统。

他说，因为大马的华人文化，还有中文报，也是吸引中国买家的原因。

另外，印度虽然经济起飞，但是到海外投资能力还没有追赶上，而且有文化差异。

殃及其他行业

目前令吉相对弱势，是吸引外国人来买投资产业最好的时候。然而，马哈迪“反中资”言论，反而导致很多准备来马的商业考察团取消，即使是已订购的房子，也有些也被取消。

潘荣德说，无论马哈迪口中的“禁止”到最后是否会执行，其言论始终打击外资信心。

他说，除了影响中国人来买房，也冲击到中国的外来直接投资。

旨在遏制炒房

“他们除了来买房，也会来这里看看有什么商机，包括进出口贸易、制造、转移高科技、餐饮和教育和农户产品等。”

他说，但此番言论一出，就会让潜在投资者产生错觉，不只是买房，还会以为不欢迎外国人到大马投资。

“其实我国政府分得很清楚，由于这里房价已经很高，所以不想外国人到这里炒房，但是他（马哈迪）不知道，他说了这番话，会影响其他行业。”

而且潘荣德认为，中国人来这里投资，买房无可厚非。来投资，最后还是需要地方住，也要进行各种娱乐和消费。

重拾投资者信心
政府须谨言慎行

潘荣德认为，政府在言论方面要小心谨慎，尤其一些部长经验尚浅，很多时候说出来的话被媒体直接转述，最后大做文章。

因此，他建议，新的一年应好好规划，毕竟在打击投资者的信心后，要扭转情况很难。

“早期我国鼓励外资的形象让外国人非常认可，但新政府上任后，高国债等负面消息接踵而来，虽然想要更透明，但我认为这将冲击外国人对我们的信心。”

要重新修补外国人的信心，需时很久。

另外，潘荣德说，他感觉新政府现在对中国投资者有收紧的走势，而且他们会有“怕跟本地人竞争”心态，来对待这些外国投资者。

他认为，政府施政应换个角度，与其是担心外国人是来这里与本地人竞争，不如反过来看，中国人来马投资可使技术转移，利多于弊，而不要钻牛角尖。

“市场竞争大，外资可来大马也可不来，改去别的国家。”

买家转向他国

他还说，目前泰国和越南吸引了更多中国买家，甚至超越我国。当大马发表不欢迎中资言论，买家已经转向了其他国家。

他补充，目前在本地进行商业活动也不容易，尤其进出口领域挑战，原棕油价格大跌，其实并没有什么本钱去筛选谁该来马投资。

等闲难拿出百万
外国人炒房是误解

外国人买房占大马产业市场的总交易量和交易值不多，因此一面倒的以为他们会来炒房，抬高房价，也是错误的想法。

潘荣德解释，事实上，中国人来马投资的比率不高。因为每个州属都有门槛，比如吉隆坡就100万令吉，而100万令吉对许多中国人来说，也是心有余而力不足的事。

有几个可以拿出100万令吉来这里投资？他们不是来炒房，他们是有需要和认同这个国家的文化。

“100万令吉对于中国人来说，也是一种非常大的投资决定。毕竟现在中国经济也不是很好，不是我们想象的闭一只眼就可以来到。

政策足以防止炒房

“他们要买也要考虑很清楚，包括风险和政策。如果不利于他们，不会过来。”

他说，100万令吉约等于160万人民币，不是个随便可以拿来投资的小数目。相同的价位，不如保留在中国其他城市投资，为何要到马投资？

“他们会来到这里投资，是认同该国家。如果他们来肯定这里，某程度上会带动经济，因为他们来购屋或投资，肯定要吃、住、旅游和消费，肯定会带动周边的上下游经济效应。”

他强调，这里的门槛已经足以防止炒房。

本地人无法负担高房价
外国人置产不构成“抢滩”

潘荣德说，“第二家园”自2002年开跑，16年以来，成功申请的才3万人左右，且中国人还不到1万人。”

柔佛除了Medini，外国人的购屋门槛为100万令吉；槟城的分层地契产业为100万令吉，槟岛内的个别地契房屋为200万令吉。

针对碧桂园的城市森林项目，潘荣德说，目前都卖到约100万令吉或以上。

他解释，该区是免税区，约于3年前推介时，第一批楼盘的售价最便宜也差不多是80万至90万令吉。

“试问，当时有多少本地人可以负担80至90万令吉以上的房子？有多少个本地人可以买到100万令吉以上的房子？这如何可以说是与本地人竞争呢？”

他还说，尤其说要保留一些单位给本地人，相当可笑，因为本地人无法负担这么高价的房屋。

买房何需签证？
“第二家园”条件料调整

潘荣德说，政府对于禁止外资购屋什么的，实际上并没有任何具体措施，目前都只出自马哈迪的口，且所有部门都已否认。

因为只要外国人符合购屋的门槛，政府不阻止外国人来这里买房。

而这其中也没有牵涉到发签证。

潘荣德解释，短期的逗留一般都是用旅游签证来到。长期居住，比如为了养老和小孩教育要来，都是会申请“第二家园”。所以买房为什么要签证呢？

“第二家园”的条件目前都还没有调整。不过相信，未来的相关条件会提高，因为越来越多人申请。而且管理部门将从旅游部转换到内政部，将会更加严谨。

潘荣德指出，财政预算案也宣布上调产业盈利税（RPGT）和印花税，外国人的购屋成本更高，会对我国有“政策越来越严谨”的看法。

柔甲前景不妙

潘荣德指出，随着“城市森林”的销售和发展步伐放慢，也拖累依区的产业项目。

难道中国人集中在碧桂园的城市森林的项目？他说，并不是。

他解释，也有很多中国人到吉隆坡投资，跟城市森林比较也相差不远。吉隆坡更活力和成熟，租金有保障，所以也吸引来投资。”

除了吉隆坡，中国人来马投资，主要地点还包括新山和马六甲。

依区楼盘多难招租客

回到新山的情况，潘荣德指出，外国人到柔佛的产业投资，尤其是依斯干达区打击最严重，而且已去到瓶颈状态。

“该特区从2006年发展到现在，12年过去了，除了Legoland和Educity，其他的发展还有很长的路要走。”

因为该区有0%产业盈利税等优势，一开始吸引许多发展商涌入，惟就业机会少、教育活动也还不够人支撑，楼盘太多，难以招到租客。而“森林城市”受到影响，依区岌岌可危，现在滞销情况更加严重，许多交楼不如预期，都在展延。

“以前买家到森林城市看了，还会想说去依区看看有没有什么漏网之鱼。比如买了一个城市森林单位自己住，另外再到依区买一个单位来投资，现在没这戏了。”

他补充，依区的发展计划迟迟无法交屋，还有外国的购屋者都很担心项目是不是有问题，因为建了5年还建不好。

他担心少了买家，很多工程都放缓，会有搁置项目的风险。因此呼吁政府管制发展商，不让他们随随便便就推出新楼盘，导致滞销情况更严重。

皇京港停工拖累市场

马六甲也是中国人的投资热点之一，但潘荣德指出，由于皇京港停工，整个马六甲的局势也变了。

加上最近旅客下跌，酒店的住客率也下跌，产业投资前景黯淡。