名家专栏

股市里的“房”事/麦传球

2018年10月24日

在马来西亚，房产是大多数华人（X世代和婴儿潮）投资的首选。

然而，由于贷款买房的首付款金额蛮大和随后的每月分期付款也不小，很多现代的年轻人（Y世代和千禧一代）将无法直接投资房地产。



如果他们幸运地在家乡找到工作（包括吉隆坡），他们仍然可以和父母住在一起。不过，对于那些离乡别井在大城市或其他州工作或定居的人来说，他们可能会成为无壳蜗牛而必须租屋生活。

在吉隆坡、巴生谷和其他的大城市，由于房价高涨使到许多受薪阶级的人无能力购买房屋。80后的人必须一人或夫妻两人共同工作并存钱5至数十年才能购买首间自住的屋子。90后有可能需要亲子两代共同存钱才能购屋。

更有甚者，在日本东京的高价地段，甚至有三代共同存钱才有购屋的可能。其他亚洲高价地段包括中国、印度、台湾、香港和新加坡的某些地区，也可能面对同样的困境。

以前孟子曰“富不过三代”。现代麦子（笔者）曰“富不过（要努力）三代”。

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怎样能大量买房？

那么在存足首付款购买第一处房产之前，我们可以做些什么？

你希望成为一个能够购买大量房产的业主吗？

就有如百万富翁棋盘游戏中的玩家，可以尽情的购买大量房产，而不再是只出现在梦中的情景。

是的，现在人人都是可以购买大量房产的。

我时常在研讨会上向投资者推荐一种投资的产品，因为它拥有下表中列出的产品交易功能和好处。

它就是房地产投资信托（产托）。

资产多元回酬高

产托与单位信托基金类似，即由多元化的资产投资组成。

不同的是，单位信托基金是以股票，固定收入证券和流动资产（包括货币市场工具及现金）组成的。

产托的多元化投资是不同类型的房地产，而营业收入是以收租金为主。投资的商业地产包括购物中心、医院、酒店和办公大楼等等。它像股票一样，是可以在交易所买卖的证券房。

它可享有特殊的税务优惠（如果产托将至少90％的盈利作为股息，分配给所有的股东，盈利则免税）。所以一般上产托可为投资者带来比其他种类证劵更高的收益。

如何选择好产托？

1.查看他们过去的记录，有没有不断增长的利润和派发不断增加的股息。

2.他们是否继续收购并改善房托的资产，并为投资者创造更高的收入（提高其净租金/利润）。

3.他们投资的房产类型和租户。该物业是否有好的大租户？如果这个大租户离开，该房托是否有足够的数量和其它种类的租户来维持其收入和保持其发展。

4.查看他的资产负债比率（资产负债率）。产托进行收益增值收购的能力在很大程度上是取决于这比率的。资产负债率越低，产托就可以借更多钱以资助收购和建立其投资组合。

5.他们是否有投资于海外房地产，这有利于进一步的多元化，以对冲本地经济衰退和汇率风险。

6.管理层是否由专业，优秀且良好诚信的人员组成？

另类“居者有其屋”

政府已经采取各种措施，通过国家住房政策制定经济适用房计划来帮助无壳蜗牛，希望大多数的人都可以达到居者有其屋的目标。

我相信大多数人一生的梦想是建立一个幸福和美满的家。而且，不管你现在的住家是正房（笫一次自己名下的产业），偏房（渡假屋）还是填房（卖了“正房”再买的屋子），家永远都是所有人的避风港。

无论你是拥有实物的房产还是无形的房托，如广东人所说的，希望是“年晚煎堆，人有我有”。

你是不是去你拥有的房产里面的商店消费？如果不是或没有拥有房产的话，阅读我的文章后，你应该知道怎么做。让我们将百万富翁棋盘游戏中的梦想变为事实吧。

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名家专栏

两年“钱”买产托好时机/麦传球

2024年11月20日

巴生谷的人们，可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯，这可能是真的。

然而，如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值，那么基于建筑面积，新山的KSL购物中心，可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。

想象一下，不用等到周末，商场里也可能挤满了人，尤其是在学校放假期间（新加坡学校，哈哈！）

大马房地产投资信托（REITs，简称产托），一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下，无论是全球还是大马，产托显得格外具有吸引力。

然而，现在会否是投资大马产托的正确时机？以及，与传统的单位信托或共同基金相比，它们的优势和劣势是什么？

1.全球经济形势与大马产托

1.大马利率看跌趋势：

●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势，同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率（OPR）维持在3%，未来若经济需要，可能进一步下调。

●对产托的影响：

■较低的利率降低了产托的借贷成本，从而提高了盈利能力。

2.经济复苏推动力：

●大马国内生产总值（GDP）在疫情后已逐步复苏，国内消费和旅游业成为主要推动力。

●零售型产托，如怡保花园产托（IGBREIT）（拥有谷中城购物中心和The Gardens商场），随着消费者支出的反弹，正迎来客流量的显著增加。

●酒店型产托，如城中城产托（KLCC）（管理着东方文华酒店），也随着大马旅游业的复苏而回暖。

产托指数走势

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金？

■产托的优势：

1.高且可预测的分红：

●大马产托法律规定，当产托分配至少90%的应税收入给投资者，可以免征企业所得税，因此，提供了具有吸引力的分红收益。

●相比之下，单位信托的分红不固定，金额和时间均缺乏可预测性。

2.有形资产支持：

●产托拥有实物房地产，提供了内在价值，并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期，租金收入和房产价值通常会随之增加。

●例如，柏威年产托（PAVREIT），其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡，为投资者提供强大的资产支持。

3.流动性强：

●产托在马交所上市，投资者可以轻松买卖其股票。相比之下，共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。

●如果投资者需要即时资金，他们可以迅速出售产托股。

4.对冲通货膨胀：

●房地产价值通常会随通货膨胀而上升，租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。

■产托的劣势：

1.对利率敏感：

●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低，但未来若利率上升，可能会对估值产生负面影响。

●例如，城中城产托的长期固定租赁协议，可能在利率上升时出现价格下跌。

2.集中风险：

●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化，共同基金是更好的选择。

3.现在是投资好时机吗？

1.强劲的分红与低利率：

●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间，远高于定期存款（约3%）和债券（约4%），对追求收益的投资者极具吸引力。

2.估值机会：

●许多大马产托以低于其净资产价值（NAV）的价格交易。

大马产托在当前的低利率环境下表现良好，为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会，同时受益于大马经济的复苏。

然而，随着线上平台的迅速崛起，企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台，以及基于云的服务提供商，显著减少了对实体办公室和零售店的需求。

随着越来越多的业务和消费者转向线上，出现了一个值得关注的问题：这是否对产托构成了威胁，尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托？

线上平台的崛起，确实对某些类型的产托（尤其是传统零售和办公室物业）构成了挑战。然而，这并不意味着该行业会遭受重大打击。

实体空间正在适应数字经济，零售空间正在转型为生活方式中心，而办公空间则向混合办公友好的布局发展。

电子商务的增长，还为工业和物流型产托带来了新的机遇，因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代，位于战略城市地段的优质资产，仍然具有强大的价值。

通过投资大马产托，同时密切关注全球经济趋势和利率变化，你可以在当下不确定的环境中，打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。

两年前（图表内蓝色箭头期间），我有感而发，于是写了一篇文章，来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章，为什么我两年前写了一篇关于产托的文章，并对产托的前景持积极态度。

产托是时候捞底吗?/麦传球

股市里的“房”事/麦传球

现在投资风险更低

两年后的今天，我再次有感而发，并希望能够激励人们重新思考产托的投资。

现在，投资产托的风险应该更低，因为总体而言我国经济增长较高，加上利率前景看跌。

当然，就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章，来证实我的观点。

可能你有相同的问题，“是时候捞底吗？”

当以后价格较高时，今天的高点实际上是一个低点。

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