吉兰丹首府哥打峇鲁，因地价居高不下，寸土黄金，商业单位价格节节上升。

可惜好景不常，近几年，可能是供应过剩，这首店铺必涨的曲子已经变调了。

本来，坐落哥打峇鲁市中心的商业单位，都被视为“黄金商场”，租售率相当高，租金叫好。 

但最近几年，却出现商业单位，尤其是办公楼过剩的现象。

在市区内，可以见到商业单位竣工多时，出租牌子高高挂，大门还是深锁，没有动静。

这种比比皆是的现象，也反映出供应过剩，或是市场无法消化，承接力转变的问题。 

公寓价格大涨150%

Df Prima Build & Development私人有限公司董事主席黄保俊受访时说，哥打峇鲁市的商业单位确实过剩，尤其是办公楼。 

位于哥打峇鲁旧邮政局路的彩虹广场商业单位，以及苏丹娜再纳路的英旦广场，就是最好的例子。

彩虹广场是哥打峇鲁市其中一项最大型的综合性发展项目，备有420个公寓单位、168个商业单位、204个市集单位，以及9栋备有分层地契，合计36个单位的4层楼店铺 。

公寓单位建竣至今8年，行情涨了150%；推售初期，每平方尺售价从119令吉起，目前每平方尺叫价330令吉。

据悉，在2012年房屋价格高涨期，其中一个1127平方尺的单位，甚至以38万令吉的成交，每平方尺达337令吉。 

可惜，彩虹广场的商用单位的命运却是南辕北辙，落成8年久，开业单位寥寥可数，出租率不足2%，而且业主求售也卖不出。

找买家整栋出售

本报探悉，彩虹广场发展商曾与购物中心及酒店业者接洽，不过最终都不了了之，如今更希望找买家整栋出售。

在2007年建竣移交时，彩虹广场420个公寓单位已全售罄，取得入伙纸后， 买主及租户陆续入住。

另外的9栋4层楼店铺也陆续开业，主要作为平价酒店及饮食店。 

不过，168个商业单位及204个市集单位却空置多年。

为了力挽狂澜，发展商甚至一度建议，将每平方尺商场管理费定价1令吉20仙，含水电费，6个月免租金，但仍乏人问津。

符芳侨：整栋出售叫价2千万

彩虹广场共管机构秘书符芳侨受询时说，彩虹广场首位发展商初期曾与一家超级市场签署租约，商场内部设立购物中心。

“但后来因为发展商资金短缺，以致工程搁置一年。” 

他说，过后，有关超级市场因股东纠纷取消租约，接手的第二位发展商，同意退回60万令吉的按柜金予有关超市管理层。 

找不到适合租户

他表示，发展商较后拟动用800万令吉将四层楼的商场单位改建酒店，并召集业主集思广益，不过却遭到数名业主反对，甚至恫言要采取法律行动。

当时反对者也承诺，要自行物色主要租户，并只接受超市或霸市租用商场单位。

但事与愿违，这些业主最终找不到适合的主要租户，发展商第二度进行了初步的酒店装修工程，且开始阶段就投入100万令吉。

符芳侨指出，计划准备就绪，且已获得哥打峇鲁市议会的批准，惟却一直无人问津，最终这项改建计划胎死腹中。与此同时，发展商叫价2000万令吉要出售整座酒店。

内部设计出问题

符芳侨指出，会导致今天的局面，尤其广场A座5及6楼的204个市集单位，至今无人问津，主要是内部设计出问题。

“实际上，我们（广场共管机构）印过海报，也多方接洽，不过就是无人愿意承租。”

他说，这些位于5及6楼的市集单位，只有两台升降机可直达。 

他指出，正设法解决商场168个商业单位问题，如果计划改变，市集单位的空间将成为辅助单位，用来充当货仓或其他相关用途。 

“问题继续拖延下去，对各造都不好，尤其是已买下广场商业单位的业主，大部分已无能力继续偿还银行贷款。”

他希望问题可在今年内全面解决，也希望所有业主给于充分合作， 不要再节外生枝，造成更大的损失。 

黄保俊：业主不愿低价出租

目前哥打峇鲁，除现有较具规模的特易购、KB MALL及珍珠城，全马最大的永旺（AEON）商场预计将在4月营业。

尚在兴建中的，包括位于敦蓉新市镇的巨人（Giant）及同一集团内最大型的迈丁（Mydin）商场。 

争取高租金不实际

这些新供应，可能会加剧哥市商用物业的供应，与旧店铺或零售单位竞争，但却比旧供应更占优势。

黄保俊提到，哥打峇鲁的商业单位售价偏高，许多业主都期望争取到更高租金，尤其是必须偿还银行贷款者，更不愿意低价出租单位。 

“但业主必须向现实低头，在目前的情况下，应考虑降租；而且，缺乏人气的商业区，单位容易损坏，业主本身也将面对亏损。”

他举例，就像吉隆坡的某些地区，就是以超低租金的方式，吸引租户。

“当旺起来后，业主再调整租金。这有助吸引更多租户，否则无法带旺该商业区。” 

他说，实际上，需要租用二楼以上商业单位，充当办公楼的公司或单位并不多，反而是底层门市的商业单位需求较高。

“这种现象，也导致市内办公楼出现过剩现象。” 

彩虹广场须修改内部

黄保俊也是吉兰丹黄氏公会署理会长及吉兰丹中正校友会副主席，他举例，就如位于华卡美再纳路的吉兰丹中正校友会及吉兰丹黄氏公会会所，二楼单位至今尚无法出租。 

“可能是华卡美再纳路地点较为偏僻，因此不受商家青睐，底层单位可顺利出租也属万幸。” 

他指出，吉兰丹在2014年底发生大水灾后，一些水灾区的商业单位，至今仍空置着，无人问津。

“水灾阴影，让商家恐惧，相信要过一段时间，才能重新挽回商家的信心。” 

业主须配合达共识

至于市内一些商业单位工程偏慢，他认为，这可能是有关商业单位，尚无法100%售罄的因素。 

针对彩虹广场商业单位数年来，尚无法租出的问题，黄保俊说：“有关广场的内部设计及规划，并不适合目前商场的趋势，可谓是生不逢时。”

他指出，尤其大型商场纷纷进军哥打峇鲁后，类似的老旧广场将失去吸引力。 

他认为，彩虹广场管理层必须顺应时势，广场内部必须进行修改，不能再坚持进行大型商场计划。

“商业单位的业主必须配合，达致共识，才能挽回劣势。”

漆黑一片。