英国脱欧，有人欢喜有人愁。 

对于欧盟和英国来讲，英国脱欧是一只不折不扣的“黑天鹅”。

对美国，特别是纽约房地产而言，这或许是一只意外的“白天鹅”。 

英国脱欧公投当天，全球股市经历了几十年以来最恐怖的一个“黑色星期五”，全世界股票市值损失大约3兆美元（约12兆令吉），美国国债、日元票、瑞士法郎、黄金等避险资产需求旺盛。 

英镑兑美元在盘中一度下跌了11%，这是自1985年以来的最大跌幅。 

支持留欧的《泰晤士报》称，脱欧结果出炉后不到一刻钟的时间，因英镑狂跌导致英国国内生产总值从世界第五跌到第六。 

伦敦房价在5月下降了1.4%，写下5年来最大单月跌幅。 

据Countrywide Plc汇编的数据，在投资者纷纷赶在4月第二个住宅单位印花税上调前买房，过后，6月伦敦待租房的数量按年激增33%。 

产业经纪还说，市场供应增加使租金增长放缓。意味着现在不是投资买房的时候。 

但《东地产》财经周刊观察到，对美国，特别是纽约房地产而言，这或许是意外的“白天鹅”。 

伦敦之失，即纽约之得，纽约领跑豪宅市场；之前被伦敦压制多年的纽约终于可以扬眉吐气一回，夺回全球豪宅市场头把交椅。 

鉴于美国仍然是全球经济不多的亮点之一，从伦敦分流而出的购买力将是未来几年内纽约高端房市的助推器。

伦敦失避风港地位

过去10年，伦敦一直是东亚、中东、俄罗斯寡头新贵的首选豪宅市场。伦敦得益于全球金融中心的优势地位，和进军欧盟市场的桥头堡位置，投资者因此也视其房地产投资为重要的“避风港”。 

去年底，英国房产顾问集团莱坊（Knight Frank）估计，约有超过4000位超高净值人士（Ultra High Net Worth Individual）即拥有超过5000万美元（约1.99亿令吉）可支配资产者居住在伦敦，超过全球任何其他城市。

今年年初开始，脱欧公投还未展开，英国房市已闹得沸沸扬扬，许多投资者抱观望态度，暂缓购买伦敦高档物业的计划。 

英国脱欧定局之后，英镑贬值、经济动荡、以及伦敦能否保持全球金融中心的地位的不确定性，都会抑制伦敦豪宅市场的需求。

发展商祭优惠抢客

回到伦敦，路透报道指，截至7月中，随着英国公投决定退欧削弱买房需求，伦敦住宅发展商正在竭力提供各种激励措施，包括支付印花税、赠送2万英镑（约10万令吉）家具和赢得免费停车位的机会。 

伦敦主要发展商Galliard Homes的网站显示，该公司愿意为购房者提供3%的折扣，并为买房用于出租的投资者支付印花税。 

该公司还为伦敦Marine WharfEast楼盘中三房房型的购房者提供赢得两个免费停车位的机会，每个停车位价值2.5万英镑（约13万令吉）。 

法兴银行分析员在一份客户报告中写道，英国退欧将损害英国经济，而伦敦的住宅价值可能下降逾30%。

巴克莱分析员贝尔说，英国住宅发展商的销售将下降5%。 

目前，伦敦住宅市场的公寓供应过剩，但这种公寓伦敦人负担不起。且印花税调整后拥房吸引力下降，因此，房东对这类公寓的需求也减少。 

即便在公投前，德意志银行分析员曾指出，由于税赋增加及新贷款规则使回酬率降至接近零，房东们纷纷减持房产，因此住宅价值面临“重大冲击” 。 

纽约商业牛气冲天

在脱欧公投之前，英国商业地产的投资总量已经出现放缓。

按年比较，今年首季的交易量下跌了31%，而受不确定性的影响，伦敦地区的交易量更是减少了11%。 

英国皇家特许测量师学会最新报告同样显示，80%的成员认为未来不确定性的恐惧阻碍了投资流。 

汇丰银行等业者公开发出“威胁”，将在脱欧后撤离英国市场。 

由于英国政府与英国企业要重新与欧盟和其他国家谈判贸易协定，在脱欧喧嚣过后，随之而来的是一个长达2年的不确定期。

作为一个国家，开放透明和稳定是英国吸引投资与贸易的根本；如果选择离开欧盟，这一点将从根本上改变。

与伦敦相比，纽约的商业地产近几年一直牛气冲天。 

一方面，纽约传统的金融中心地位一直坚挺，新兴的科技/传媒产业也对办公楼有旺盛需求。

另一方面，美国从2015年底放宽海外投资人投资商业房地产的税制。 

新规定下，10%以下的产业投资信托（REITs）投资无需缴纳联邦所得税（之前的上限是5%）。 

另外，特定的海外养老基金投资产托亦可免税。  

中国人成美最大海外买家 

根据美国地产商协会（National Association of Realtors, 简称NAR）7 月初最新发布的《2016年美国住宅市场国际买家交易概况》报告，中国人连续两年成为美国房地产市场最大的海外买家群体。 

报告显示，中国买家共购买2万9195个产业，总价值273亿美元（约1086亿令吉），而且产业数量和总房款方面都远超其他外国买家群体。 

NAR首席经济学家劳伦斯云表示，中国买家的活跃程度增强。 以美元计算，中国买家在国际销售总额中占26.7%，超过前五名中后四大外国买家群体的销售总额。 

这样的表现显示中国在国内和全球经济增长放缓以及美元走强的大环境下，依然有能力保持稳定。 

劳伦斯云还指出，尽管人民币比美元表现疲软，但与五到十年前相比，中国货币实际上是升值了。 

或长期维持低利率

英国脱欧对房地产市场最显着的冲击反映在利率上。 

美国利率追踪网站Bankrate.com首席分析员麦布莱克说：“国债殖利率会在近期大幅下跌，不排除触及新低。”

美联储其实已在6月会议上，全面下调未来几年加息次数预期，还小幅下调了今年国内经济生产总值增速预期。 

从3月时的2.2%降至2%；同时，上调了今年通胀预期，从1.2%增至1.4%。 

美联储官员们认为，美国经济无法承受太高的利率。 

5月底，美联储主席叶伦公开讲话中曾表示，预计未来几个月会加息；然而，美国5月非农就业数据惨淡，新增非农就业3.8 万人，大大低于市场预期的16万。外加英国退欧风险增加，让美联储犹豫起来。 

如今英国脱欧靴子落地，英国央行、欧洲央行、美联储和中国央行在内的各大央行都以实际行动或在口头上提供支持，安抚市况。 

美国国债殖利率暴跌之后，业界对房贷利率的走势看法不一。 

美国抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association）首席经济学家麦克说：“我最好的估计是当代利率在相当长的时间内，会维持在极低的水平。” 

网上自助贷款网站Quicken Loans透露，英国脱欧大局确定后，网站流量大幅攀升了30%。 

Quicken Loans的发言人Regis Hadiaris指出：“消费者的第一反应必然是，我的贷款利率走势如何，需要趁势申请更低利率的重新贷款吗？”