购买房屋，无非就是“地点、地点，还是地点！”

购买房屋之前则是“做功课、做功课，做功课！”

来自新加坡的作家、产业顾问和分析员卡立阿迪斯（Khalil Adis）分享Y世代购买房屋应掌握的资讯。

首次购屋 必修功课

人生第一间房屋，不能只看一回房屋就拍板定案，更不能只看发展商画出来的美梦（示范屋）就开支票……掌握越有用的资讯对购屋者越有利，卡立阿迪斯在新书发布会上分享首次购买房屋的“贴示”。

>量力而活

马新大不同。新加坡人领到第一份薪水即开始想如何在屋价惊人的新加坡置业，但卡立发现，大马人领到第一份薪水却想购买汽车。不论是买车或买房，其实无关对错，但他提醒，汽车属于负债，越着时日越长只会贬值，而房屋却是资产，买到好地点的房屋却会随时间的流逝而增值。

他也发现，大马生活成本（不论是食、交通）比新加坡高，在新加坡吃炒面加鸡肉和一杯拉茶，约需新币6元，在十五碑单轨火车站吃同样的食物却需11令吉50仙；新加坡地铁费不会超过新币3元，但从南湖镇到武吉免登需4令吉20仙，费用之高令他大吃一惊。

而大马人的生活方式也是花费远超于收入，以国人爱喝的连锁咖啡为例，他指出一杯12令吉的咖啡并不便宜，“若每天都来一杯12令吉的咖啡，再加上你还要和朋友外出消费呢？”这类“小开销”积少成多，使到生活成本越高，卡奴也增多，他引述亚洲金融机构的调查指出，有不少的大马Y世代背负债务过活，值得庆幸的是，至少有70%大马Y世代有按时缴付信用卡最低欠款。

“你必须根据你的能力来过生活，如果你的生活成本太高，你还不起卡债，这会影响到日后你申请房屋贷款时被拒。”

>善用资源

“我给Y世代的贴示是，不管怎样你都要拥有自己的屋业，你看大马的屋价节节上升，如果你再不拥有自己的产业，你永远只能受制于通货膨胀。如果与亲友联名是你拥有产业的唯一方法，那么尽管去做，但是要谨慎，找个好律师，否则倘若未来要出售时，会有一堆麻烦。”

很多人认为以如今的屋价，在隆雪一带根本找不到可负担的房屋，其实这是错误的观念。卡立指出，隆雪一带仍然有可负担房屋，怎么找？答案就是紧跟政府——到政府网站查询。因为政府在这些年来已针对屋价太高推出多项应对计划，包括：

◎我的第一房屋计划（My First Home Scheme，MFHS）

让月入低于5000令吉的40岁以下年轻人，在购买价格介于10万至50万令吉的第一间房屋时，可向指定的银行申请获得100%房贷。（www.srp.com.my）

◎一个大马房屋计划（PR1MA）

由大马政府推出的惠民计划，屋价比市场上的房屋便宜。除了中央政府，雪州政府也有推出可负担房屋，此外还有由房地产发展商所推出的可负提房屋。

5个检查清单

很多人爱问卡立阿迪斯，“第一间房屋应该买在哪里？”老实说，卡立无法回答，毕竟这胥视个人收入、经济能力等各种条件的综合，但谨记一个大方向：第一间房屋应该是最便宜但增值空间最大的房屋，就像买股票一样低价入市，高价出售。

“当你在买房屋时，拜托不要因为便宜就买，便宜不代表一定会增值，为何我会建议选择较外围地带，因为这些地方还没有发展，地皮较便宜，但是不能因为便宜而购买，你必需落实5个检查清单。”

如何慧眼识英雄，找出“最便宜但增值空间最大的房屋”？

1. 查看发展大蓝图

在大马，要找出发展大蓝图并不是件容易的事，也许要做很多研究。但是，卡立提醒，优秀、可靠的发展商会展示未来10至20年的发展蓝图，例如未来计划兴趣的房屋、商业建筑如办公楼、酒店等，是否有规划交通的串连来提升自身产业的价值。

2. 查看交通大蓝图

了解是否临近任何的大众交通，或有任何的交通规划将在日后推展或开跑等，这些资料均可在政府网站寻获。

3. 查看政府的拨款

政府在每年预算案都会公布新计划，查看政府计划在哪些地区兴建新医院、道路、高速公路、工业区或者经济走廊，这些发展和拨款都会影响产业的价格。

4. 查看有没有经济推动力？

选择有经济推动力的地区，这个推动力可以来自旅游业、学校、金融业或其他行业，有这些经济动力的存在会制造就业机会，一般来说在该地区上班的人都喜欢住在临近地区，这会推动产业需求。

5. 充满活力或死气沉沉？

你看中的屋业所在地区是朝气蓬勃或者死气沉沉，如果是前者会成为“磁铁”吸引更多人潮前来。但是朝气蓬勃的地区，也许你已负提不起，因此你必须找出下一个潜力区。

【财务检查】

1.检视自己的收入。一般来说，房贷不应超过收入的1/3，计算方法为：（总收入*30）/100

2.检查看偿还房贷能力。www.calculator.com.my

3.通过各种管道如传媒、政府官方网站来检查房地产发展商是否有各种不良记录，例如是否有负面新闻、是否曾发生意外事件、是否曾被列入黑名单、是否曾无法如期交屋、是否曾有被搁置的发展计划等，而不少的资讯都可在城市和谐、房屋及地方政府部官方网站寻获（www.kpkt.gov.my）。

第二产业创造现金

问：拥有了第一个产业之后，第二个产业可以考虑什么？

答：可以考虑商业类型，例如Hotel Suites酒店套房、SOVO、SOHO、零售单位等，这些可为你创造现金。

◎Hotel Suites酒店套房：马币疲弱的优点是会吸引游客涌入，不单零售业会受惠，酒店业亦是如此，但是购买这类产业应选择临近旅游景点的地区，如吉隆坡、马六甲，在旅游旺季时，酒店价格都会往上翻。

◎SOVO和SOFO：一般以自用为主，而且价格属于较可负担范围内。若Y世代有意自行创业或者已经创业，可善用SOVO和SOFO来赚取现金，例如除了保留自己所需的空间，余下的空间可充作公用办公桌（hot desking），这可以带来很多现金。买SOVO和SOFO一般是供自用，若你想借这类型产业来出租赚钱，就需要格外谨慎，交通便利起着举足轻重的角色，你应查看交通状况如何（有没有地铁、捷运、巴士站？）、当地是否有这个需求（在工业区出现的SOVO和SOFO势必不受落）。

另外一点是，若你把这类型产业充作住宅，需知你缴付的是商业的费率而非住宅费率，而且不受到房屋发展法令的保护。

过滤筛选店铺租户

◎零售单位：如果是购买店铺，应该选择会过滤筛选租户的房地产发展商。为什么？因为若发展商没有控制租户的素质，连带的会影响消费人的素质，例如，为何Pavilion这么成功？因为他们有控制租户，例如这一层专门卖珠宝，另一层专卖日本商品。

在选择房地产发展商时也应选择可以帮你管理产业的那一类，像我住在新加坡，如果在吉隆坡购置产业并出租，我不想因为一旦出了问题就得来回奔波。

此外，选择混合用途产业也有助于降低风险。由于令吉下滑，会吸引许多游客到来，若你购买的产业同时拥有酒店、公寓、零售……你大可不必担心没有人潮。

◎双层排屋：第二个产业当然也可以考虑双层排屋，但你得自问购屋目的是自住还是出租？如果是自住那就没关系，如果你要出售或出租，就必须研究该地区，而且现阶段雪隆一带很多公寓空置未成功出租，更何况是双层排屋？

二手公寓优势

问：身为投资者，你会选择新推介公寓还是二手公寓？

答：我会选择买二手公寓，因为相比之下，二手公寓的价格比新推介公寓便宜30%。想像一下，除了价格低30%之外，3个月之后我就可以搬进住，还有比这更完美的吗？二手公寓的价格较新发售公寓低是因为市场上有很多供应，尤其是在雪隆一带。在供需法则之下，当供过于求，价格当然会下降。为何新推介公寓的价格比较贵？因为购买地皮的成本很贵。

问：什么时候是入场时机？

答：现在是消费人“话事”的时候，房屋供应很多任你挑选，应该要善加把握，因为房屋发展商很想出清存货，所以他们会提供各种优惠，包括送家具、现金回扣等等。

如果你现在有能力购屋，无需等待最佳时机，因为我们根本就无法准确预测市场起落。

同场加映：
抓紧入场时机

REI Group of Companies总执行长丹尼尔甘贝罗博士（Daniele Gambero）指出，不管是购屋者或投资者在决定是否是购屋时机时，最重要的考量条件是掌握市场的供需动态——

（1）现有市场上的存货

（2）未来供应

（3）实际需求

隶属于财政部旗下的评估及产业服务部的国家产业资讯中心（National Property Information Center）每年都会发布关于产业市场现有以及未来供需的报告，他指出，消费人可从这类专业报告中保守预测并了解未来数年的产业供需变化。

以图中为例，丹尼尔指出，报告中显示到了2020年，大马人口将突破3200万，家庭人口数量近969万户，但市场上的房屋仅为684万间户，房屋短缺近285万间。即使把短缺数量减半，也有逾百万的缺口，而房地产发展商每年只能建造约16万间房屋（以过去10年的平均数来看），需要多少年才能年才能补完空缺？

依据事实数据判断

“依据事实和数据来做判断，不要依据印象来做判断。”

对于大马屋价太高一事，他引述马、新、泰、港、越、缅、印、柬、菲政府官方网站所取得的资料指出，大马人均收入排名第3高，但每平方尺平均屋价却排名第8，仅高于柬埔寨，这意味着在未来5年，大马的屋价只会起不会跌。

关于卡立阿迪斯

曾经任职记者，专门从事产业相关报道。现于新加坡担任产业分析及顾问，定期在iProperty、Property Guru、新加坡雅虎、大马雅虎、《马来邮报》等撰写文章。

新书《Property Buying for Gen Y》以简明易懂方式分析分享投资置业的重要资讯和研究，可在MPH书局购得，每本35令吉90仙。