大马依斯干达特区从2006年发展至今刚好10年，政府每年公布的海内外投资额，其“吸金力”一年更胜一年。 

身为大马甚至整个东盟经济体系的发展焦点，人们对依区的热烈讨论，也夹带着“看好”与“不看好”的两极化反应，而房产过剩与泡沫化的说法，10年来可说没有停过。 

这回，且看林秀慧（Rachel Lim）这位深入研究依区发展的专职房地产投资家，如何利用可靠的数据分析、个人实践的经验与锐利的眼光，分析她在依区的投资必杀技。 

想学房地产投资首先要做什么？全职房地产投资家林秀慧说，要先将功课做好，深入研究国家产业资料中心（NAPIC）所做的每一项公布，就是她的投资《通胜》。 

谈及目前依区房产界最热门的房产过剩话题，林秀慧接受本报专访时，摊开国家产业资料中心的数据分析。

数据显示目前整个柔州的房地产为70万个单位，预计在2020年将增加到115万4427个单位；她深信，人口是支撑房产发展的最重要元素。

“按照以4个人为一户的计算，2020年全柔将有390万人口，所需的房产单位为170万个，与115万4427个单位还有一段距离。如此的数据显示，还差55万个所需单位，何来房产过剩的忧虑？” 

错误配对致公寓过剩

再来，依区雨后春笋的高楼住宅，宛如乐高积木一栋一栋从地叠起，动不动500个单位、1000个单位地推出，是否又符合市场的需求呢？ 

林秀慧认为，以目前依区内的高楼公寓发展数量，其问题在于售价与购买能力出现错误的配对，因而引起高楼公寓过剩的说法。 

她分析，依据本地消费者市场可负担的公寓价格平均价格是50万令吉左右，依区内售价介于70万令吉至150万令吉之间的高档公寓，并不在本地人的考虑范围之内。 

“一个经济特区的发展，尤其是房产的项目主要还是靠本地经济力量来支撑，而70万令吉以上的高档公寓，发展商所销售的目标对象，是海外投资者，并非本地人。” 

住宅仍有需求

经济出现放缓的氛围，但林秀慧认为，住宅，无论是公寓还是有地房产，还是有一定的需求量。

她说，夹着依区蓬勃发展的势头，国内外人口进驻依区的数量有增无减，大部分人都认为，依区是可安定下来的落脚之地。 

她用马来西亚的房地产价格，对比亚洲其他国家的购房水平，大部分亚洲城市一带的房价之高，其“天价”只能导致大部分的人民无法拥有自己的房子。 

大马人6年可买公寓

“我们拿香港来比较好了，以一栋900平方尺的公寓来做标准，在大马的平均售价为38万令吉，人均收入一年为6万3000令吉的大马人，用6年的收入就可以买下这栋公寓。” 

她指出，同样的一栋900平方尺的公寓，在香港的平均售价是550万令吉。

“香港人均收入一年为13万令吉，他们需要储蓄41年，才有能力买下，而人生有几个41年？相较之下，人生可以有很多个6年来完成拥有一间房子的梦想。” 

想象从未来回来懂抓住投资机会

“想象自己是从未来乘搭时光机回来的人，你就知道抓住当下投资机会的重要。” 

打工族都曾幻想过，如果可以回到30年前，一定会在现在已大旺的区多买几间房产，坐享增值的美果。

林秀慧说，这个思考方向是她教课时的最佳比喻，很多人都会认同，假如祖父祖母几十年前在巴生谷买进更多房产，或许可以改写后代的生活。 

“今时今日的依区就是机会，因为我已预见了依区30年后的繁荣与昌盛。” 

来自吉隆坡的林秀慧，之前在雪隆房地产投资圈子活跃了3年，2012年南下定居依区，比较两座大都会的投资氛围，她认为如今的柔佛州就是20年前的吉隆坡。 

她指出，人们对房地产投资的认识分为3大类，第一，先知先觉、第二，后知后觉，第三，不知不觉。 

柔佛人投资冷感

“先知先觉类型就是房地产投资的精明分子，走在市场的前端，后知后觉类型的人还是可以赚到钱，只是速度问题。” 

她透露，吉隆坡人较多先知先觉与后知后觉，但依区人大部分却是不知不觉型。 

她分析，柔佛人对房地产投资相当冷感，可能是1997年区域金融风暴留下的阴影，再来就是对依区发展始终抱着怀疑的态度。 

她认为，经济发展须靠消费推动，大部分柔州人忽略了自己就是支持依区蓬勃发展的力量之一。 

林秀慧（Rachel Lim）小档案

43岁，毕业于纽西兰大学金融系，全职房产投资者与讲师， 7年内在大马投资超过100多个房产单位，2012年从吉隆坡搬迁到依斯干达特区定居， 4年前创办了Core Investors房地产投资培训班，学员已超过千人。 

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