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德意志:2年后将调整
中国房地产泡沫大

投机人士避开中国股市,转而对楼市趋之若鹜。

(北京30日讯)投机人士避开中国股市,转而对楼市趋之若鹜,就连中国央行首席经济学家都表示,这个全球第二大经济体的住房市场存在“泡沫”。

但是,当瑞银策略师最近汇编全球房地产泡沫名单的时候,并没有中国的城市入选,主要是因为缺乏这方面可靠的数据,折射出为中国房地产市场贴上过热标签持续存在的困难。



不过,德意志银行首席中国经济学家张智威认为,他找到了这个市场存在泡沫的一个明显证据。他预计中国房地产市场在两年后将出现重大调整。

他分析中国10个主要城市土地拍卖中胜出房地产商愿意支付的价格后发现,除非房价继续上涨,否则拍得的土地不具备商业可行性。

他所研究的10个城市的房价,已经按年上涨了23%。

土地拍卖溢价飙

泡沫的一个传统信号是,人们愿意买是因为他们想当然地认为他们能够很快以更高的价格把它卖给某些“人傻钱多”的人。



事实上,芝加哥大学教授格雷格卡普兰认为,最终引发金融危机的美国住房市场热潮的一个主要成因,是民众买房仅仅是因为他们认为房产价值会上升。

张智威认为,如果房价止步于此,那么占到这些土地拍卖价值一半以上的买家都会赔钱。

这位德意志银行的经济学家表示,土地拍卖溢价飙升揭示出人们对未来房价上涨存在非常高的预期。

他在对非理性购买行为的案例研究中,采用了苏州市的土地拍卖结果。

他说,在许多拍卖中,单位地价确实甚至比周边现房的价格还高,出现了“面粉贵过面包”的现象。

广义信贷增速助长泡沫

张智威认为,广义信贷增速上升助长了房地产泡沫,不过信贷增速最近已经有所放缓并可能会继续减速。

此外,他预计北京会出台定向降温措施,努力放慢价格上涨速度。

不过他相信,进入2017年之际房地产市场的放缓可能会促使中国央行在第二季度下调利率,以避免经济硬着陆。

再加上出台定向措施遏制房地产价格压力的可能性,这位经济学家预计,为了避免硬着陆,政府会在明年下半年下调利率。

不过,张智威预计,这只会推迟房地产行业的“清算”时间,“2018年的重大调整”就在眼前。

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【股势先机】2025年值得关注行业和股票/傅宣

展望2025年,股市将继续受全球趋势和政策环境的驱动,为投资者提供多种潜在机会。

以下几个行业和相关股票被认为值得重点关注,可能在未来一年内展现强劲增长势头。

一)手套:低迷后复苏机遇

手套股在经历疫情后的大幅下跌后,市场对其关注度有所降低。然而,这个行业已经显现出明显的复苏迹象。

●行业优势:

(1)产能与技术升级:在疫情期间,手套公司扩大了生产能力,并更新了生产设备,使得运营效率显著提高。

(2)成本优化:手套企业趁低迷期裁减冗余员工,并大力推进自动化生产,降低运营成本。

(3)资本充足:疫情期间的高利润让手套公司积累了丰厚现金储备,为未来的扩展和发展提供了充足资金。

●挑战与转机:

最大的挑战来自中国手套供应商的激烈竞争。由于中国成本较低,其产品在国际市场上更具价格优势。然而,2024年美国宣布对中国手套产品征收更高的关税,这为大马手套公司带来了竞争优势。

从2025年开始,中国手套出口美国的关税将提升至50%,2026年进一步提高至100%。这一政策改变显著提高了大马手套的市场竞争力。

●收益公司:

推荐关注贺特佳(HARTA)和高产柅品工业(KOSSAN)。2024年9月相关关税新闻发布后,这些股票的表现迅速回暖,展现了市场对未来增长的信心。

二)电动车:政策驱动成长引擎

电动车行业近年来受到全球各国政策支持,而大马政府也积极推进相关行业发展,预计2025年将是这一行业的关键增长年份。

●推动力:

(1)燃油补贴减少:大马政府计划逐步削减对高收入群体的RON95燃油补贴,这将提高传统燃油车的使用成本,促使更多人选择电动车。

(2)本地电动车普及:第二国产车宣布将在2025年推出售价低于10万令吉的电动车,这将吸引更多消费者,特别是中等收入群体。

(3)供应链发展:电动车相关企业,如电池生产商,将显著受益于行业的扩张。

●受益公司:

1.震科(GENETEC):作为领先的电动车电池制造商,预计将获得订单增长。

2.森那美(SIME)和MBM资源(MBMR):这两家公司是第二国产车的主要股东,电动车销量的增加将直接提升其盈利能力。

三)房地产:延续复苏周期

自2022年以来,房地产行业逐渐复苏,预计2025年将继续维持增长势头。

●长期趋势:

房地产行业通常具有较长的周期,2022年的复苏预计至少持续三年以上。这意味着2025年仍是投资这一行业的好时机。

●外部推动:

美中贸易战加剧,迫使一些企业将生产基地迁至东盟,包括大马。这将增加对工业用地和办公楼的需求。此外,随着电动车行业发展和外资企业涌入,住宅需求也将随之上升。

●受益公司:

绿盛世(ECOWLD)。其住宅和商业项目因良好的设计和优越的地理位置深受外籍人士欢迎。尽管股价已突破2令吉,但未来仍有上涨空间。

四)建筑:私人合约拉动增长

尽管政府预算对建筑行业支持有限,但私人领域的建筑项目数量明显增加,特别是在贸易战背景下和电动车相关基建设施建设的带动下。

●行业亮点:

(1)私人领域增长:包括数据中心、电动车充电桩、工业设施建设等在内的私人建筑项目正在快速增长。

(2)减少政府依赖:一些建筑公司通过专注于私人合约,避开了政府预算波动带来的风险。

●受益公司:

KERJAYA(KERJAYA)是一家几乎完全不依赖政府项目的建筑公司。

私人建筑需求的增长将为其带来更高的订单量和盈利能力。

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