比较2011至2013年的全盛时期，槟州产业市场过去两年的表现呈胶着状态，停滞不前。

槟州房产交易量从天堂掉入地狱，成交量和总值双双告跌，而发展商新推楼盘已放慢脚步。

一边是发展商的房子求售时感受到冷风飕飕，另一边是国人直呼买不起房子，州政府又在努力推动可负担房产项目。

三者互相关链，也互相影响和牵制。

接下来，槟州的房市该怎么走？我们约访刚在5月中，接棒槟州房地产发展商会（REHDA）主席的拿督杜进良，为槟州产业市场把脉。

杜进良忠告产业发展不能停槟房市寻找平衡点

在槟城这个相当受外国人宠爱的州属，去年的产业交易仅录得1万 5291单位，与2014年的1万8410单位同比下跌了17%。

槟州房产交易在2011年时，达到3万674宗，但之后却逐年下滑。

纵观发展商推介的新房产，也从2011年的1万3735单位，2013年大跌至2750单位，虽然2014 年反弹48.9%，不过2015上半年新房市场再受到打击，交易量减至1418单位或总值5亿9 000万令吉。 

在行情下行之际，购屋者怨声载道，指房价高得买不起，发展商又喊冤指赚幅太低。

如何扶正牵制百多个行业的房地产市场，同时又能兼顾国人置业的梦想？成为宏观和微观经济都不能忽略的课题。

过去几年，购屋者不断责怪发展商屋价越卖越贵，累槟城人买不起房；发展商大声喊冤，指在槟城盖房已经没有赚幅可言，彼此争论不休。 

槟州疲软的产业交易情况未见起色，反而随着国行打房奏效、银行房贷拒绝率创60%新高、地价高涨、政府提高各项献金要求、建筑材料成本剧增、令吉贬值、6%消费税，还有发展商执照（APDL）未获批恶化三倍，日趋严重。 

槟州房市疲软未见起色，到底槟州购屋者与发展商未来的路该怎么走，是否就该如学术界与非政府组织人士所言，槟城房屋已过剩，应停建更多大型发展计划？ 

周旋于建与不建的两难局面，刚于今年5月中接棒槟州房地产发展商会（Rehda）主席的拿督杜进良接受《产业周刊》访问时为槟州产业市场把脉，忠告槟州不能停止发展。

 “作为主要经济命脉的产业市场一旦停顿，将重创槟州经济。” 

规划与政策失衡

他说，槟州目前面对的情况，就像很多岛国如香港及新加坡等面对的城市化浪潮冲击一样，地贵、房子会越建越小，后遗症就是越来越多人买不起房。

谈到个中原因，杜进良一针见血的点出，槟州屋价越来越贵，更多人买不起房，是规划与政策上的失衡而导致。

他认为，槟城要发展可负担房屋，必须要在定价、房屋密集度，以及对准购屋群之间取得平衡点。

迈向国际城市化必经过程

杜进良认为，这是迈向国际城市化必须经历过程，没有人可以阻止：“如果没有发展，年轻毕业生如何到国际或跨国公司上班？我国如何朝向高收入国？”他说，在城市化的过程中，将会吸引更多海外学子前来深造、游子工作、买房定居、游客观光及投资房产等，慢慢侵蚀本地人权益。

“这时政府就扮演重要角色，有良好的政策问题将迎刃而解。” 

他说，屋价过高、政府所批准的房屋密集度，以及有否瞄准真正需要的购屋者，都是影响槟州未来房屋政策成败的关键因素.

可负担屋有得做

谈及槟州房屋供应与价格严重失衡的问题，杜进良表示，即2009至2011年之间，市场大好、国家银行允许建筑期间发展商承担利息计划（简称DIBS），让很多人疯狂买房投资及投机。

当时，很多人只要发展商一交房，或取到住用证即可赚翻倍，到了2013及2014年槟州产业价格来到惊人的顶峰，很多首购族埋怨买不起8、90 万，或者是150万令吉的房屋。 

他说，为了照顾到首购族的买房权利，政府大力推动可负担房屋政策，不过，地价飙涨、政府各项献金、建筑材料昂贵、马币贬值，还有消费税的开跑让发展商对兴建可负担屋说易行难。言下之下，是否意指可负担房屋完全行不通？

杜进良表示，可负担房屋有得做，决策者必须与发展商及各相关单位坐下来寻找一个平衡点，包括地价、建筑成本。

另一方面，谈及发展商面对献金过高，他说，州政府已经答应愿意与该公会商讨，共同合作来减低发展商的负担。 

州政府应列明交易数据

杜进良促请槟州政府清楚出示州内可负担房屋交易数据，让发展商配合对症下药解决房屋课题。 

槟州政府在槟岛及威省两地已批准超过3万间可负担房屋，目前却只有约9000人申请购买，市场质疑是否严重出现“过剩”？ 

“至今为止，州政府并没有出示到底多少可负担房屋单位已经售出，相反的，他们只列出有多少人对可负担屋的需要。”

他强调，出售和需求是有差别的，即使有需求，但若购屋者无法获得银 行贷款，一切也是徒劳的。 

他说，目前州内发展商并不清楚可负担房屋的销售情况，若州政府可以公布有关数据，大家都可坐下来商讨寻求对策。 

应依据人口批准建屋

谈及槟州产业市场是否出现过盛或泡沫化，杜进良纠正记者的角度说，应该要问：目前政府批准的可负担房屋数量，是否足以应付市场需求？来得更贴切。 

他说，根据槟州房屋局的预测数据显示，槟州人口将在2020年达到200万人。

经历数次低潮仍坚挺

“以目前的160万人口计算，槟州人口将在未来4年剧增40万人。若以每4人共住一间房屋计算，槟州在这4年内需要10万间房屋，即每年需要赶建几万间的房屋。” 

另一方面，他说，槟州产业市场经历过1985年、1997及1998年的东南亚金融，还有2007年的美国次贷风暴的3个低潮，槟城的房产市场不但没有崩溃，反而坚挺。 

杜进良说，这主要是因为槟城的购屋者持有力强，而且槟城人有买房当集邮的“嗜好”。

他说，就算在经济不好的时期，槟城的屋主都不会轻易出售房子；而槟城老一辈也有买屋给孩子的传统，有几个孩子就要买多少间房子。

“就是因为这样，就算在经济不景气的时候，槟城的房价最糟也可持平，不会大跌。” 

第二季住宅产业交易回升

尽管根据最新的产业数据显示，槟州的第二季住宅产业交易比较首季已有显著回升。

不过，当中售价低于50万或可负担房屋占了85%，至于50万令吉以上的住宅产业仅占15%。 

掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星，最近出席槟州国际产业峰会2016年中检讨会议后，向记者指出，根据国家银行的调查，国内有47%的家庭每月收入4500令吉，只有能力购买16万5000令吉的房屋。

槟州政府亦调整可负担房屋的顶价，从40万令吉调低至30万令吉，并将推介售价15万令吉的可负担房屋。 

赞扬“先租后售”计划

但杜进良认为，要发展商津贴兴建可负担房屋并不公平，而且发展商也会将有关津贴“转嫁”至豪华公寓，这会让房价越来越高。因此，他促请作为税收者的中央政府应该确保穷人有房屋住、提供免费医疗及教育、治水基设等。

他赞扬槟州政府的“先租后售”计划是一个很好的计划，让无法取得银行贷款的人民有地方可住。

杜进良简历:不注重学业  喜欢搞活动

现年49岁的拿督杜进良，自小在大英义学园长大，在他出生不久后，其父母申请获大英义学园俗称12层的槟岛市议会组屋，他就一直居住在该处直到19岁出国念书。 

杜进良小学就读协和小学，过后升上锺灵中学，直到念完大学先修班第一年后，就到美国深造。 

美国待了7年半，在阿肯色州大学（University of Arkansas）半工半读完成学业，期间曾在同一学期打两份工，包括到餐厅捧菜等。

他直言，在大学深造期间的成绩平平，主要还是活跃在各活动上，包括担任大马学生协会主席丶国际学生迎新会统筹及回力球（Racquetball）校队等。 

他笑言大学时期不注重学业，但却喜欢搞活动，从中认识了很多人。

他最终获得土木工程学士学位，以及土质工程（geotechnical engineering）硕士学位。 

1995年，杜进良回国后在IJM公司任职，当时是在武吉占姆地区担任工地工程师，负责开发武吉占姆，每天都要炸石。

他在2000年获调任至IJM产业部担任工程经理，一直到2009年升任IJM置地有限公司北马区总经理迄今，更于去年荣膺槟州元首阁下封赐DSPN拿督勋衔。

遵守条规 争取权益REHDA要建更多屋

坐上槟州房地产发展商会（REHDA）一哥的位置，杜进良希望会员们可以遵守法律及条规，不要因为一两个“烂苹果”而让公会蒙上污名。 

“身为生意人，发展商要赚钱，但是不偷不抢，同时间扮演好角色，积极向政府争取会员的权益，对州内产业发展的规划提出建设性意见引导政府制定更良好的政策。”

他举例1998年时，由大马房地产发展商会举办的“居者有其屋”运动，协助更多大马人拥屋。 

杜进良是于今年5月中，从拿督陈福星手上接过主席一职。

接任主席责任重大

自从上任后，杜进良过去3个月来多出了很多会议及应酬要出席，包括圆桌会议、社团宴会以及与州政府及槟州工程师协会等的会议。 

杜进良笑称：“从责任轻松的署理主席到接任责任重大的主席一职，上任不到2个月就‘后悔了’。”

他说，担任署理主席一职已有多年，之前上面有个主席“顶着”，任何问题都是由主席处理，他顶多从后给予支持，如今则要他亲自出面解决。 

他说，大马房地产商公会只允许拥有发展准证的业者加入，是非常严格及专业的公会，因此身为主席，在发表意见必须非常谨慎，他也承诺会积极为会员发声。 

发展商降低盈利至20%

面对地价飙涨、建筑材料及成本高涨、马币贬值及消费税等因素，发展商如今面对举步艰难的情况，如今只要有20%盈利发展商也争着建屋。 

他说，在槟州房地产行情全盛时期，每项房屋计划都可轻易取得高达30%盈利。

“如今苦忙了 6、7年才平均获得20%的盈利，房地产这个行业能有前景吗？” 

他解释说，发展商从买地开始，就必须开始“投资”，就算还未开始工程，也要缴付贷款买地的利息给银行。

“有了地就必须要在第一时间绘图、提呈图测给地方政府，然后申请建筑执照等，如果能够在一年半内打桩已经算是非常幸运。” 

他说，打桩后就要进行为期3年的建筑工程，但在这期间，购屋者所交付的款额不能直接进入发展商的户头，而是必须进入一个由政府监督发展商户头，只能用于相关建筑工程费用。 

他说，就算建筑工程完工后，发展商还需要给购屋者2年的保证期，只有在2年保证期结束后，发展商才能关闭户头提出剩余的利润。 

调整步伐再迎涨潮

即使是房地产市场也会经过涨潮与退潮，如今正值退潮时期，杜进良勉励州内发展商可以暂时“休息”，做好准备迎接下一波涨潮。

他说，发展商可在接下来的这一两年期间暂时休息，若是持有地段的发展商也不需急于推介新计划，可以慢慢策划要如何抓准时机大展拳脚。 

“如今的地价贵，兴建太过昂贵的房屋又担心卖不出，发展商也不可能在昂贵地段上兴建廉价屋，因此如今最好就是耐心策划及等待时机。” 

体会打工族心情

不同于前任主席都是老板级人物，杜进良指本身只是打工一族，更能深刻体会打工仔买不起房子的心情。 

他说，曾有一名朋友建议他购买某处超级豪华公寓，但该超级豪华公寓每单位要价上百万令吉，他计算到来，每个月的供期要约9000令吉，他直接对朋友说“我买不起”。

他注重的是政府的政策，长远来看是否可对槟州的未来房产有好的影响。