地产

2018预算案 房市小甜头

首相纳吉在上周五提呈的2018年财政预算案,是大选前的最后一个预算案,也被誉为“预算案之母”。政府对人民和各领域大派糖果,但产业领域获得的“礼物”似乎不多,也不大,看似无法为国内房市注入太多动力。



灵活融资增房贷额度

预算案宣布前,《南洋商报》走访发展商,收集愿望清单及综合建议,整理出最能刺激产业市场的“最强建议”。 预算案出炉后,所宣布的政策及措施,与“最强建议”相比,弱了很多。

不出所料,上周五宣布的2018年财政预算案,焦点依然是增加政府可负担房屋的数量。

在预算案公布前,《南洋商报》收集了众发展商的许愿清单,其中呼声最高的是给予税务优惠,包括降低所得税、消费税、印花税和产业盈利税。

并列亚军的愿望则是,降低外国人置业门槛、放宽打房条例和奖励工业化建筑系统。



令市场失望的是,政府并没有采纳上述意见,而只是给予小甜头。

同时,政府也没有加大打房力度,或者重启利息资本化计划与降低产业盈利税。

唯一令市场喜出望外的是,政府满足了发展商们的第三个愿望——开放灵活融资方案(SPEF)至私人界。

大马私人界估价师、产业经理、经纪及房地产顾问协会(PEPS)黄广安说:“预算案并没有任何措施或奖励,来解决供应过剩、过度兴建、高成本、供需失衡和终端融资的问题。”

此外,预算案也没有协助首购族购屋的奖励。

实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)总裁兼总执行长拿督许捷任也认为:“预算案缺乏刺激大众市场的其他激励措施,尤其是中收入阶级,他们可能无法从所宣布的措施获益,拥有一间房子。”

发展商盼预算案能给予税务优惠,包括降低所得税、消费税、印花税和产业盈利税等,可惜这些愿望都落空了。

可负担屋竞争更剧烈

政府没有祭出可以大大激励国内产业市场的政策,许多分析员皆维持对该领域的“中和”看法,认为市场会持续放缓至明年。

安联星展研究分析员说:“多数发展商今年的销售目标平平,显示新销售疲弱。虽然市场需求依然健康,但相信这股情绪会延续至明年上半年。”

大众投行指出,预算案并没有为私人发展商带来任何明显的好处,来解决产业市场认购和贷款批准的问题。

此外,越来越多发展商推出可负担房屋,加上政府兴建的公共房屋即将竣工,市场竞争料更加激烈。

大众投行也认为产业需求将持续放缓,因为市场情绪疲弱、房价高涨、银行收紧贷款和新产业数量增加,导致贸易环境艰难。

产业领域面临的其他逆风,包括家庭债务高和特定产业供多于求,尤其是柔佛依斯干达特区的高级公寓。

未来几年,将有更多可负担屋推出市场。

可获全额贷款

去年,政府在2017年财政预算案宣布,一马房屋计划(PR1MA)将推出渐进(step-up)终端融资方案,可获高达90%至100%贷款。

该方案于今年2月推出,并在4月25日起开放申请。

购屋者支付比一般贷款稍高的利息,即可获得较高的款额。在首5年,购屋者只须偿还利息,在第六年才开始支付母金供期。

灵活融资方案(SPEF)分为两种,分别是纯渐进贷款,或者渐进贷款加上公积金局第二户头。

目前,只有四家本地银行与一马房屋合作提供贷款,即马银行、联昌国际银行、兴业银行和大马银行。

与一般的房贷申请程序相似,银行会依据借贷者的信用及风险做出评估。

值得注意的是,使用灵活融资方案的公积金会员,第二户头将会被分隔,代表银行能够获得现有和未来的第二户头存款。

因此,会员将不能享有其他第二户头的福利,如提款偿还医药费、教育费、朝圣费用等,直到还清一马房屋债务。

依斯干达:希望政府考虑提供MyDeposit额外拨款。

助筹头期 利商惠民

虽然发展商们在这次的预算案不是满载而归,但也不是两手空空,完全没有收获。

开放灵活融资方案至私人界这项措施,倍受市场看好,除了帮助购屋者置业,许多可负担房屋发展商也会获益。

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里依斯干达,感激政府考虑这项措施,并说这会协助购屋者渡过置业的首关——头期不足。

MIDF研究认为,这项措施将降低房贷拒绝率,并为购屋者提供一个获得较高房贷额度的机会。

虽然政府还未列出符合灵活融资方案的可负担房屋项目,但是对整体产业市场而言,是个好消息,有助于解决获得房贷的问题。

丰隆投行指出,这将减轻购屋者的拥屋负担,并相信有利于专注可负担房屋的私人发展商。

较为乐观的MIDF研究,依然看好我国产业市场逐渐恢复,而进行可负担房屋的发展商,尤其点名马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)和UOA发展(UOADEV,5200,主板产业股),将从预算案得到好处。

分析员相信这两家公司,可从灵活融资方案中得益。

灵活融资方案有助于提高可负担房屋发展商的销售,包括马星集团。

收租免税50%增购兴

除了开放灵活融资方案,为了鼓励大马居民以合理的租金出租房子,政府也提议,租金收入免税50%。

这项税务优惠只限于2018至2020估税年,月租低于2000令吉的房屋。

威廉氏达哈&王有限公司董事王建海相信,税务减免将带动投资,因为高收入群(T20)投资者将取得更高的租金回酬。

同时,中等收入群(M40)也会有更多的租房选择。

分析员们皆看好这项税务优惠,相信对产业市场有少许帮助,鼓励人们投资房屋,进而改善现有可投资产业库存的购兴。

Inter-Pacific研究指出,这将推动30万令吉至50万令吉房子的投资,促使发展商将重心转移至这些价位的产业。

此外,银行也倾向于批准这种价位产业的房贷。假设租赁回酬为4.8%,每月3150令吉供款对没有其他债务的城市双薪家庭来说,属于可负担。

肯纳格研究补充,免税50%对业主而言是个好消息,尤其是明年交屋的投资者。不过,由于目前租赁市场缓和,相信这只是协助业主管理房贷,而不会进一步激励买气。

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不会推动销售超标

尽管如此,肯纳格研究指出,灵活融资方案只会提高发展商达到销售目标的几率,而不是推动销售至超出目标。

“虽然发展商推出更多可负担房屋,但50万令吉或以下的房屋,应该只占公司全年推介目标的50%。”

分析员进一步解释,其他发展商的50万令吉或以下价位产品比例,更是低于全年推介目标的30%。

肯纳格研究点出,有在市区发展可负担房屋项目的发展商,包括华阳(HUAYANG,5062,主板产业股)、金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)和吉星(CRESNDO,6718,主板产业股)。

此外,分析员在等待政府宣布详情期间,态度趋向保守。

“这有待政府设定标准,包括银行系统的最高限制、是否开放给全部购屋者还是只是首购族,以及房子价格上限。”

分析员相信,符合灵活融资方案的市区可负担房屋项目,如巴生谷的价格上限,可能是每单位50万令吉。

降税加强基建  间接推动房市

除了直接利于房市的措施,预算案里还有一些政策可间接推动我国产业市场,包括降低所得税税率、废除地方政府服务消费税、提升基础建设和开放电子签证。

降低所得税税率提高可支配收入,促进购屋交易和零售销售额。

目前,联邦政府与州政府提供的服务无消费税,而地方政府方面,只有监管和执法无消费税。

政府宣布地方政府服务无消费税,依斯干达认为,对发展商的帮助很大,尤其是合规成本上升的时期。

此外,政府持续提升与兴建交通网络,推动经济增长,开发更多地区供发展、缩短车程时间和连接度,对产业市场有溢出效应。

当然,预算案不能满足全部人的期许,仍有改善的空间。

其中,工业化建筑系统(IBS)奖励是发展商努力争取的措施之一,而政府只是宣布,政府拨款25亿令吉给使用IBS技术提升与翻新的学校。

黄广安:预算案中没有措施解决产业市场面临的挑战。

黄广安希望,政府踏出第一步后可提供奖励和拨款给建筑业者和发展商。

此外,政府也宣布制定房屋租赁法令,但未提供详情。

王建海提倡,政府可以更进一步成立一个中央存管处,储存租户的资料和信用记录,保障业主免于租户拖欠租金和水电费。

王建海:设中央存管处可保障业主利益。

MyDeposit再获拨款

为了解决房价负担不起的问题,政府再度拨款给首间房屋头期基金计划(MyDeposit),以及兴建各式政府房屋。

政府在2016年财政预算案宣布,拨款2亿令吉给MyDeposit计划,为中等收入首购族提供10%屋价补贴或最高3万令吉,协助他们购买50万令吉以下的房屋。

这项计划开放给所有注册的发展商,除了一个大马人民房屋机构。同时,不局限于购买新房子,购买二手房屋也能申请优惠。

虽然明年的MyDeposit只限2000单位房子,但依斯干达相信,这将鼓励发展商兴建更多可负担房屋,因此希望政府考虑提供额外拨款,惠及更多国民。

至于兴建各式政府房屋,JF Apex证券一针见血地指出,一马人民房屋和一马公务员房屋计划是政府项目,对私人发展商没有好处,反而可能利于地主和建筑领域。

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报道:谢梦苇

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财经新闻

【视频】回顾大马商业十大新闻 2024年商界风起云涌

报道:林秀芳

(吉隆坡28日讯)2024年大马商界继续掀波澜,轰动性事件接连涌现,政商领域人事变动与政府推出的多项商业政策皆是瞩目焦点。

其中,世界经济大国——美国的总统选举几乎成为全年的热门话题,随着年末选举结果揭晓,白宫再度迎来风云人物特朗普入主执政。此消息也迅速引发各国政坛和商界的广泛关注,尤其在商界更带来了一股不安的情绪。

至于国内,政府计划于明年5月前实施RON95汽油针对性补贴措施也引发热议,商界普遍担心这可能推高通胀,导致物价全面上涨。

无论如何,2024年还是有不少利好消息,包括大马公积金局派发高息及退休户头重组、财政部推出柴油补贴,还有拓展商机政策如大马鲜果榴梿首度输华、马中延长并优化免签政策等,均为商界带来积极信号。

大马商业十大新闻

1 公积金增设第三户头

雇员公积金局于4月25日宣布重组55岁以下会员的账户体系,从原有的两个户头增至三个。新增的“灵活户头”(Akaun Fleksibel)自5月11日推出,允许会员随时提款以应对短期需求,最低提款额为50令吉。

现有的第一和第二户头被易名为“退休户头”(Akaun Persaraan)和“安康户头”(Akaun Sejahtera),分别用于退休储蓄和生活需求。自5月11日起,该会员的所有新缴款将按照比例分配:75%进入退休户头、15%进入安康户头及10%进入灵活户头。

此外,公积金局会员获准在5月11日至8月31日期间,将部分安康户头的资金转至灵活户头,作为启动初始款额。这项措施预计每年通过灵活户头提取的金额将达40亿至50亿令吉。

对于年满55岁的会员,其三个户头的存款将统一归入“55岁户头”(Akaun 55)。在55岁后存入的新缴款,则会进入专门设立的“乐龄户头”(Akaun Emas)。

根据官方资料,从5月11日至9月30日期间,已有386万名公积金局会员从第三户头中提取了107亿8000万令吉,占总会员数的29.4%。

2 针对性柴油补贴开跑省40亿

政府从今年6月10日起实施针对性柴油补贴措施,同时也为符合条件的群体提供每月200令吉的柴油补贴。受惠群体涵盖公共交通业者、渔民、商用车辆车主、个人车主以及农民(包括小园主)。

此措施预计将惠及约70万名柴油交通工具拥有人,占大马半岛50%的活跃柴油车辆。这包括约30万辆私人柴油车辆,其余则为商用车辆。

符合条件的车主可通过“个人昌明补贴援助”(BUDI Individu)提交申请,而农民及小园主则可通过“农民与小规模种植者补贴援助”(BUDI Agri-Komoditi)申请。

随着落实针对性柴油补贴措施,目前大马半岛所有油站的柴油零售价是跟随市场价格浮动,并在每周三更新价格。

政府预料每年可省下40亿令吉。

3 马中签合作备忘录  相互延长免签便利

中国宣布把大马公民的免签证便利延长至2025年底,并自11月30日起,将原本15天的停留期限优化至30天。

自2023年12月起,马中互相实行免签政策。大马公民可持普通护照赴中国经商、旅游、探亲或过境,原限停留不超过15天。

准鲜果榴梿输华

如今两国互相延长公民入境免签期限至30天,此举不仅深化了马中合作关系,也促进了双边旅游及经贸往来。中国游客将大马列为首选目的地,同时大马也是支付宝消费增长最快的市场,彰显两国间日益紧密的联系。

另一方面,大马鲜果榴梿迎来出口新里程碑,首批40吨榴梿自8月24日起出口中国,并在24小时内分销至北京、上海、南宁、郑州、广州及深圳等六大城市。

这一突破得益于中国国务院总理李强于6月访马期间,两国签署的14项合作协议。其中,《大马鲜果榴梿输华植物检疫要求议定书》为大马鲜果榴梿打开了进入中国市场的大门。

此前,大马榴梿仅限出口冷冻品,今年则首次获准出口鲜果。首批出口的15吨鲜果榴梿通过包机运抵郑州机场后,迅速分销至其他城市;出口的榴梿品种包括猫山王、黑刺、D24和D101。

4 微软当机瘫痪陆空交通

微软电脑系统于7月19日大当机引发全球多领域陷入混乱,我国陆空交通及多个行业也受到严重波及。

多个国家及地区包括美国、日本、德国、荷兰、澳洲、新加坡、香港、台湾等都受到不同程度的波及,严重影响市场运作。

在大马,交通服务首当其冲,尤其是导致机场和航空公司大混乱。当时亚航办理登机手续系统大幅减速,飞萤预订系统故障导致客户无法在线操作,马来亚铁道公司售票及投诉系统中断,吉隆坡国际机场快线乘客被迫改至柜台购票,而沙巴电力公司也报告其线上服务全面瘫痪。

马交所也受到全球大当机的波及,当下的富时隆综合指数信息服务中断,所幸期间交易未受到影响。

5 招资振兴森林城市

政府推出4大优惠政策和8大好康,以吸引外资进驻柔佛南部的森林城市金融特区(SFZ)。

有关优惠政策包括家族办公室10年免税优惠、金融机构搬迁扣税优惠、放宽外国银行外汇与贷款监管、金融科技与支付系统营运商5%特别税率等。

该金融特区的8大好康则包括:0至5%的公司税率优惠、区内聘用的知识型员工可享15%个人所得税、家族办公室享0%公司税、金融科技外汇支付服务享5%税率、共享服务行业企业可获得保险等奖励、该区定位为数字支付解决方案中心、银行与保险公司可获得搬迁成本支援、建筑津贴及预扣税减免,以及简化分支机构设立程序并提供监管优惠。

森林城市的家族办公室免税优惠将由大马证券监督委员会协调,计划于明年第一季度实施,旨在吸引亚洲及本地富裕家族在大马管理财富。

6 预算案4210亿创新高

2025年财政预算案的总拨款高达4210亿令吉,创下历史新高,并与“昌明经济框架”保持一致,以支持团结政府的战略目标。

首相拿督斯里安华于10月18日在国会提呈2025年财政预算案,重点是吸引高质量的投资、促进商业机会、推行有助于民众福祉的项目,以及确保不会削弱民众购买生活必需品和服务的能力。

当中,备受关注的税收政策包括扩大税基、推行多层次外劳人头税、征收碳税和加征糖税等。

这预算案中,3350亿令吉用于行政开销,860亿令吉用于发展开销,另有20亿令吉的应急储备。

此外,政府也将实施总值90亿令吉的公私合作伙伴(PFI)项目,通过官联投资公司投入250亿令吉国内直接投资,使2025年的公共发展投资总额达到1200亿令吉。

7 RON95针对性补贴料明年5月推行

RON95针对性汽油补贴措施预计于明年5月前推行,以取代目前的全面补贴措施,政府相信通胀将可控及节省财政开支。

上述措施预计于明年能带来约50亿令吉的初始收益,并协助我国每年省下约80亿令吉。

首相拿督斯里安华在2025年财政预算案中透露,将于明年中落实RON95针对性补贴措施,以便将节省的款项回馈给国人。

据悉,政府或考虑为RON95汽油建立两种价格体系,以便最富有15%人士按市场价格购买RON95汽油,其余85%国人则继续享有当前补贴价格。

8 特朗普再掌白宫 大马或受益贸易战

特朗普重返白宫担任美国第47任总统,市场预计引发“中美贸易战2.0”的可能性倍增,不过,专家普遍认为这将为大马带来更多机遇。

市场预计特朗普政府可能推行的关税政策将加剧全球贸易复杂性,半导体和农业等关键出口领域或面临新的挑战。然而,大马中立的地缘政治立场,被视为在紧张局势下吸引贸易转移的优势。

2018至2019年特朗普实施关税期间,大马对美出口年均增长7.7%,显示类似政策有助于大马出口增长。不过,经济学家提醒,大量对美贸易顺差的国家可能成为新关税目标,因此需防范相关风险。

9 大马加入金砖成伙伴国

大马于10月24日正式成为金砖集团(BRICS)的13个新增伙伴国之一。同时被接纳的伙伴国包括阿尔及利亚、白俄罗斯、玻利维亚、古巴、印尼、哈萨克、尼日利亚、泰国、土耳其、乌干达、乌兹别克和越南。

首相在7月28日证实,大马已向俄罗斯提交申请,最终虽未成为正式成员,但成功获接纳为伙伴国。

金砖集团成立于2009年,由巴西、俄罗斯、印度和中国组成,2010年加入南非后逐步扩展至多个新兴经济体。目前成员还有伊朗、埃及、埃塞俄比亚和阿拉伯联合酋长国。

该集团汇聚全球约40%人口,总国内生产总值(GDP)达26.6兆美元(约117.49兆令吉),占全球GDP的26.2%,几乎相等于与包括美国、英国、法国、德国、意大利、加拿大和日本在内七国集团的经济实力。

10 电子发票试跑

配合2021-2025年国家电子商务战略路线图(NeSR 2.0)致力于提升电子商务履行能力的重点方向,2024年财政预算案宣布,电子发票系统将分阶段实施。

首阶段从2024年8月1日起,针对年收入或营业额超过1亿令吉的企业强制执行;2025年1月1日起扩大至年收入在2500万至1亿令吉之间的企业,同年7月1日起全面覆盖所有企业。

电子发票于6月开启试用阶段,率先针对年收入超过1亿令吉的企业实施,涵盖主要大型企业,通过实际操作测试和优化系统性能。

这计划的目标是数字化税务申报流程,减少人为失误,提升效率和准确性。税收局规定特定领域如航空、汽车、奢侈品、建筑业、博彩业等,禁止提供合并电子发票,以确保行业规范和税务透明。

由于受到各界呼吁,财政部于7月16日宣布,年收入低于15万令吉的中小微型企业将全面豁免此制度,以减轻微小型企业的合规压力。

截至12月26日,内陆税收局已接收来自9000名纳税人的1亿1400万张电子发票。

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