今年6月23日，英国将针对脱离欧盟举行公投，让人民表决英国在欧盟的去留。 

然而，公投结果还未出炉，纷扰不休的英国脱欧（Brexit）忧虑，如今已先在当地房市掀起波澜，尤其是地段昂贵的伦敦市中心。而且，发展商股价和业绩也受到影响，交出令市场大失所望的表现，进一步加剧投资者对当地房市前景的担忧。 

2016年的英国产业市场，跟脱欧公投面临同样问题：“未来究竟何去何从？”

脱欧公投还未展开，英国房市已闹得沸沸扬扬，除了汇丰银行等业者发出将在脱欧后撤离英国市场的“威胁”，更有许多投资者已抱持观望态度，拖累该领域发展。

黄金地段租金跌4.1%

根据莱坊数据，处于伦敦黄金地段的马里波恩大街 （Marylebone High Street），自去年12月到今年2月期间，租金下滑4.1%，且销价也走低1.1%。 

此外，英国产业股的股价走势，也反映出投资者的忧虑。 

截至3月11日，富时100指数（FTSE 100）成分股Barratt发展与Berkeley集团，股价从年初至今已分别挫13.1%和19.23%。 

第一太平戴维斯报告指出，英国表决是否脱离欧盟的公投，是今明年产业市场的最大变数。

因为公投结果对当地商业、住宅、农业三大产业领域的投资，都有潜在影响。 

放眼伦敦以外地区

在这当中，由于商业与住宅产业在近期资本增值，拖累收益率走软，因此，估计投资者会把目光转向伦敦以外的地区。 

“我们预计英国的商用产业评级投资回酬率，将在今年放缓至个位数，即7.5%。” 

值得注意的是，第一太平戴维斯也估计英国商用产业今年的表现将不如前2年，预期资本价值的强势增长步伐，会开始进入尾声。 

如今，投资者将更关注租金增长与投资回报，还有翻新和改造等资产增值策略。

办公楼过剩料加剧

中国银行澳门分行高级产品经理李秀敏指出，金融领域对英国整体经济的贡献庞大。

若英国脱欧，欧盟将加快统一金融服务和资本市场准则，不利于英国金融业发展，且有可能削弱该国的竞争优势。 

“伦敦是国际金融中心，所以我相信伦敦房产市场也会受到冲击。”

她预期产业类股票或产业信托基金等资产价格将陷入下跌，此外，尽管国外退休基金的需求依然强劲，但随着金融领域走软，估计办公楼供应过剩的问题将更加恶化。” 

布朗兄弟哈里曼也在报告中指出，英国脱欧所带来的影响，可能极为严重，因为一些大型银行已经威胁道，若英国退出欧盟，这些银行也会撤离英国。

“还有市场观察者认为，英国脱欧后，各银行为了维持本身在欧盟的地位，因此可能把阵地转移到爱尔兰，从而拖累英国的‘肥水’流入邻国。”

冲击伦敦豪宅需求

在还未举行脱欧公投之前，许多投资者已“闻风丧胆”，暂缓购买伦敦高档产业的计划。 

莱坊报告显示，英国前景持续蒙尘，拖累各个领域的投资计划遭到展延，直至公投结束。

该公司伦敦住宅研究部主管比尔（Tom Bill）表示，接二连三的负面消息、即将在5月展开的伦敦市长选举，还有6月的脱欧公投，都造成市场充满不确定因素，因而促使买家抱持观望态度。

发展商业绩失色

由此，伦敦高级产业市场经历了去年印花税上调，以及中国经济陷入放缓的冲击后，如今即将迎来新一轮打击。

其中，位处伦敦的Knightsbridge，向来是外国投资者梦寐以求的黄金地段之一，不过，当地平均房价在去年走软7%。 肯辛顿南部（South Kensington）与切尔西（Chelsea）地区的房价，也分别下滑3.3%和2.1%。

另一方面，许多发展商业绩失色，也反映出伦敦高档产业市场前景蒙尘。

根据英国发展商Foxtons在2015财年业绩报告，公司去年税前盈利按年萎缩2.6%，至4100万英镑（约2亿4005万令吉），归咎于豪宅市场销售承压。

Foxtons总执行长布登说：“大伦敦地区的产业销售显著低于前年水平，也是冲击业绩的原因之一。”

房市料更波动非低迷

世邦魏理仕预期，英国产业市场今年的表现，只会更加波动，而不是陷入低迷。 

该公司在报告中指出，苏格兰在前年9月举行的独立公投，类似于英国即将召开的脱欧公投，投资者可以此作为参考，预测英国房市在今年的走势。 

数据显示，苏格兰产业市场从2014年次季开始，就出现波动的现象，且投资交易也陷入放缓。 

“鉴于英国的经济规模高于苏格兰，我们预计英国脱欧所带来的风险，会更加严重和庞大，而根据苏格兰仲介的报告，这些不确定因素对投资者造成很大的忧虑。”

世邦魏理仕也点出，假设英国在6月的公投中，获得人民表决支持留在欧盟，相信房市将出现“急起直追”的情形，激励第四季产业投资交易量显著走高。

“从全年来看，今年的产业领域投资和增长率，将比正常水平更加波动，而不是逊于正常水平。”

看好房价按年涨5%

尽管英国脱欧拖累房市陷入一片愁云惨雾，但仲量联行仍看好今年的英国房价，有望取得按年涨5%的佳绩。

仲量联行英国住宅房屋研究部总监查理斯（Adam Challis）指出，在薪资增长和房贷利率处于历史新低等利好因素的推动下，预计2016年英国房价将持续稳步上涨。

“尽管有脱欧公投和英国银行利率再度上调的可能，但英国经济、住宅市场的融资状况，以及市场信心指数持续好转，可为房市捎来利好消息。”

由此，仲量联行预计，英国房价在2016年的整体增幅将达到5%。

查理斯续称，虽然英国住宅市场整体将呈现稳步上涨的趋势，但不同地区之间仍将存在着差异。

黄金地段房价增幅最低

其中，伦敦和英国东南部将成为房价增涨幅最明显的地区。 

相较而言，由于受到印花税上调的持续影响，伦敦黄金地段将是所有产业领域中，房价增幅最低的。

查理斯总结道：“过去10年间，英国住宅租赁需求快速增长，预计该趋势在短期内不会改变，因此，我们看好当地住宅市场，将在明年更为活跃，且房价将保持强劲的上涨势头，产业发展项目数量也同步激增。”