路经豪华公寓区，例如吉隆坡城中城或武吉免登一带，不想发现，那些百万起跳，甚至上千万身价的服务式公寓亮灯率不高。 

听过一些业者这么回应：“（亮灯率低）那只是错觉，因为很多业主是买来当度假屋，一年来住不了几天，所以并没有滞销或鬼城的情况。” 

事实是否如此？业界消息称，高端的服务式公寓确有相当多未售出单位，但同时间，我们又看到更多发展商进军这块利润更高的市场，除了本土发展商竞相抢滩，也有更多外国酒店品牌到来耕耘。

眼前的高楼豪宅市场可说是百花齐放，结果是，业者争破头，买家或租户却有更多选择，也有更多议价空间。

高档公寓过剩？
晋买家租户市场

亨利行（Henry Butcher）的统计显示，吉隆坡的服务公寓单位，自2010年至去年间，狂飙了1.8倍。

国际房产顾问公司莱坊也指出槟城、吉隆坡和柔佛的高档公寓市场，累积了大量未售出的单位。

吉隆坡累积的豪华公寓，已高达4万2749个单位，业主叫价和租金增长近乎持平；而槟城同样已进入“租户市场”，幸好租金依然高企诱人，新山的服务式公寓已达到无法消化的水平。

不论你喜欢或不喜欢，尽管服务式公寓供应不及其他住宅房产，但国内的确有更多高楼豪宅涌现。而这类高端房产的特色和便利，足以在房市站稳一席之位。

多家国际品牌酒店服务式公寓已在我国落户，当中不乏令人向往的名牌，例如四季酒店（Four Seasons）和Ritz-Carlton，而位于国家博物馆对面的St.Regis，也将在4月开幕。

原本落户在武吉免登柏威年（Pavillion）对面的哈罗斯（Harrods），不久前据称因土地业权问题而取消，之后没有进一步消息。

来自新加坡的United Enegineers，也在2013年推介了The Mahattan项目。

在经济陷入放缓和银行严控贷款政策的环境中，投资者对无法摆脱供过于求问题的高档产业闻之色变，避之大吉。

但国内发展商也开始活跃与服务式公寓这个区块，例如实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、东家（E&O，3417，主板产业股）、新丰尼生活（SYMLIFE，1538，主板产业股）、高峰控股（BPURI，5932，主板建筑股）、合成置地（Hap Seng Land）和金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股）等等。 

新楼盘料挪后推出

莱坊大马董事经理沙祖南苏柏拉马廉指出，目前经济走软，政府打房措施阴影挥之不去，又遇上金融机构严控房贷，市场对高级公寓的谨慎态度未除。

“国内房市受到这些负面因素冲击，陷入交易量放缓的窘境。”

业界消息指出，有些原定在今年上半年推介的新高级公寓楼盘，很可能挪后推出。

高楼豪宅库存再攀

今年即将完工的新供应，高楼豪宅库存将再攀升，一位房产代理形容：“这对业主来说可是天大的坏消息。”

是的，数年前市场行情大好，建商推出大量的服务式公寓楼盘，例如东家在2014年推介的The Mews，以及联马置地与新丰尼生活去年推介的Star Residences，都是预计今年交房。

根据国家房产咨询中心数据显示，截至去年第三季，雪州就有2万5811个服务式公寓单位滞销。 

这位房产代理指出，供应越多，接盘的买家或租客就有更多选择和更大的议价空间。

他预计吉隆坡和周边服务式公寓市场竞争更激烈，而且已有消化不良的现象。

“现在已进入买家和租户的市场，业主可以谈判的筹码变小，空间有限。”

吉隆坡战火最盛

吉隆坡作为一国之都，服务式公寓这类主攻高端消费群的房产，自然也主要集中在这里。

要谈服务式公寓，亨利行（Henry Butcher）认为，最成熟的地区就是吉隆坡。

“这里大部地区都被服务式公寓包围，其中不乏豪华服务式公寓，而且大多集中在双峰塔一带的黄金区。” 

服务式公寓供应增1.8倍 

该行的统计显示， 2010年时，吉隆坡只有9837间服务式公寓，短短4年后即2015年，供应多达1.8倍。 

根据莱坊的报告，吉隆坡今年上半年将有7个项目完成，包括柏威年Banyan Tree Signatures、Le Nouvel、Vortex Suites、吉隆坡The Ritz Carlton Residence、KL Trillion、吉隆坡The St Regis的The Residences，以及One Kiara A座。 

“届时，新供应再增加1998个单位，至4万4747个。”

根据莱坊的统计， 即将进入市场的1998个单位中，有1591个单位落在吉隆坡市，160个位于吉隆坡中环，其余188个则属于满家乐地区。 

值得注意的是，虽然吉隆坡高级公寓市场表现疲软，但上半年还有几项新推介， 例如由欧洲豪华酒店企业Kempinski发展的YOO8项目B座公寓，共有有468个单位。

雪州上半年冻结服务式公寓申请

就在数天前，大马房地产发展商会（REHDA）消息指，接获雪州房屋与地产局（LPHS）的通知，从1月1日起的6个月内，冻结批准服务式公寓、SOHO及SOVO（统称为办公套房）的发展申请。 

雪兰莪州高级行政议员拿督邓章钦在周五接受本报访问时证实这消息。

检讨房产政策条规但他表示，此举不是因为市场供应过剩而出手干预或抑制这类房产售价，而是雪州产业及房屋局想利用目前这段淡市的时间，检讨这类房产的政策及条规。 

他说，若6月前检讨完毕，可能提早解冻。 

邓章钦表示，发现发展商滥用服务式公寓及办公套房的名义，推出商用房产项目，以避开在住宅规范中设定的条例，例如学校及公共保留地等。

同时，商用房产门牌税比住宅贵，业主也无法享受免费水费等福利。

冻结批准为时已晚

事实上，地方当局暂时性冻结批准房产发展项目，不是新鲜事。

柔佛州政府2014年12月，也因供应过剩而驳回所有服务型公寓的建筑申请。 

槟城也有数个办公套房的项目，因无法鉴定商用或住宅用途而被冻结。

但也有业界人士认为，现在才来冻结批准，似乎为时已晚，因为目前房市已陷低潮，尤其是豪宅更是明显。

大马产业经纪协会（MIEA）前主席西华山卡尔认为，高级公寓和办公套房已过剩，这加剧经济放缓情况，甚至可能拖垮其他相关领域。

本土建商勇战大牌

吉隆坡吸引不少国际品牌来本国抢滩，而国内发展商也蠢蠢欲动，一些已经小试牛刀。

国际酒店品牌当中包括了四季酒店（Four Seasons）、哈罗斯（Harrods）、Banyan Tree、Ritz-Carlton和St.Regis等。

亨利行表示，这些在海外已有名气的国际品牌，落户吉隆坡，除了本地上流社会向往外，也更容易吸引外国买家。

“本地发展商洞悉商机所在后，也各自大展拳脚，没有酒店品牌的服务式公寓，例如The Mews、Setia Sky Residence、The Robertson也开始打响了名堂。” 

另外，东家、帝盛酒店（Dorsett Hotels）和RuMa等也加入了行列。

国际与本土品牌价差12%至25%

亨利行指出，高楼豪宅的售价和地点有莫大关系，而服务式公寓的身价，也有受到例如概念、品牌、发展商声誉等等因素左右。 

除了品牌效应的吸引力，国际品牌的服务式公寓一般财力较大，多会选择在最旺最核心的地区落户，在叫价上当然也比本地服务式公寓高。

外国品牌面积大

该行报告表示，外国品牌的服务式公寓，一般上面积都比较大。

“主因是大部分买家都是口袋够深的消费群，他们追求的是舒适的生活，所以价钱不是问题。” 

反观无国际酒店品牌的服务式公寓，可能也有外籍买家，但主要目标还是锁定在本地买家。 

“国际酒店品牌和本土品牌的售价差距，大概有12%至25%。 ”

该行提供的数据显示，国际酒店品牌的服务式公寓一般要价每平方尺介于1800至2500令吉之间，而本土品牌大概是1600至2000令吉之间。

提行李即可入住

除了价格，亨利行指出，有无酒店品牌的服务式公寓，在面积、内部装潢和配备等，还是有差异。

服务式公寓几乎都有内部装潢或附送家电，很多几乎是提着行李就可入住。

但亨利行指出，酒店品牌服务式公寓附设的家电从炉灶、抽油烟机、冰箱、洗衣机、烤箱、烘干机……几乎无一或缺。

大部分提供的家电有博世（Bosch）和三星（Samsung）这些畅销品牌，而高档厨具则可能是Gaggenau。

反观没有酒店品牌的服务式公寓，则未必如此齐全，或许只有简单或大件的家电和配件。

满家乐金地花园最多高楼

沙祖南指出，包括去年下半年建好的3139个单位在内，目前吉隆坡的高楼豪宅单位，多达4万2749个。 

从地区来看，满家乐/金地花园（Sri Hartamas）最多，占了1508个单位或48%，紧接着是吉隆坡市的1113个单位或35.5%。

数据显示，其余的518个单位或16.5%，则属于安邦希里（Ampang Hilir）/U-Thant地区。 

在这些单位当中，较受瞩目的公寓包括吉隆坡市Face Platinum Suites第一期、白沙罗高原DC Residency，以及安邦希里的Damai 88项目等。 

在这样的市况下，市场是否还有消化能力承接这些高楼豪宅，大家可能需要拭目以待才看得更清楚。

别贪便宜免捡冒牌货

服务式公寓大致上分为有酒店品牌和没有酒店品牌两种，国际品牌自然比较贵，但房产代理提醒投资者别贪便宜，捡到冒牌货。

他说，自由市场当然是一分钱一分货，顶着“服务式公寓”这名堂的房产，也有可能不是真货。

甚至有业界也抨击过一些打着服务式公寓旗标的项目，事实上，在服务和设备都不达标。

“服务式公寓宛如酒店，应备有如大厅、礼宾服务及客房服务等等。” 

但一些未达标的“服务式公寓”依然畅销，相信是本土人对服务式公寓不甚了解，或只求购买商用房产而不大在意而已。

槟交易挫17.5%

在槟城方面，虽然当地住宅产业的交易继续下滑，且处于“租户市场”走势，但部分租金要价依然高达每月1万6000令吉。 

根据莱坊数据，槟城去年上半年的住宅房屋交易量和交易价值，比前年下半年减少17.5%。 

纵观当地整体房市，去年上半年交易量也较前年下半年，萎缩11.3%，且预料接下来仍难以摆脱颓势。 

莱坊点出，随着数个新公寓项目完成，槟城的房屋库存也录得上涨，不过，在家具俱全的新单位方面，业主继续要求每月8000至1万6000令吉的租金。 

至于旧公寓，租金要价则普遍介于每月4000至8000令吉。 

此外，在槟城二手市场当中，面积达3500至6000平方尺的丹绒武牙新大型公寓，在去年以每平方尺577至896令吉的价格成交。 

在浮罗池滑（Pulau Tikus）/新关仔角（Gurney Drive）地区，面积4200平方尺的单位，以每平方尺763至958令吉出售。 

至于葛尼巴拉贡和斯里丹绒槟榔，这些地区的新小型单位，则以每平方尺830至1330令吉转手。

柔高档产业续寒冬

柔佛高档产业持续陷入寒冬，归咎于市场担忧当地可能会出现供过于求的情况，为房市带来不确定氛围。 

莱坊在报告中指出，在去年下半年推介的产业项目，有9项比较值得关注，当中有5项是服务式公寓和高级公寓项目，其余是排屋和半独立式单位。 

这些公寓项目，分别是Shama Medini、Ramada Encore Meridin、[email protected] Hills、Elysia Park Residences，以及Southern Marina Residences项目。 

盼基建强化周边产业

如今，新推介已下滑，尤其是高档产业，因市场消化这些高档房屋的速度放缓，促使发展商抱持谨慎态度。 

展望未来，由于2016年财政预算案缺乏惊喜，加上打房政策和银行严控贷款政策的影响，预期柔佛高档房屋今年将持续走软。 

同时，当地市场也需要一段时间，才能消化现有和即将竣工的高档房屋供应。 

此外，虽然柔佛的有地产业如今还是受到当地买家青睐，但随着越来越多发展商推出这类型产业，相信接下来会面临更大挑战。 

莱坊点出，依斯干达区的重大焦点，将是隆新高铁和轨道交通系统（RTS）的工程进展，因这些基础建设项目，有望强化周边的产业市场。