英国房市因脱欧事件遭受冲击，7月房价连续两个月走低，平均房价微跌0.2%至23万6120英镑（约119万5070令吉）。

自英国2016年公投通过脱欧，政治上的纷扰对当地房市或多或少带来影响，更有专家预期，倘若今年10月无协议脱欧，房市将会面临大崩溃。

不过，专注拓展海外房市业务的绿盛世国际（EWINT，5283，主板产业股）过去3年深耕伦敦市场，不论10月底是否成功脱欧，都看好当地房市发展，并已勾勒应对及发展大计。

脱欧，真的会冲击英国房市，甚至到崩溃的地步？

绿盛世国际执行副主席丹斯里刘启盛认为，英国房市并没有当地媒体所报道的那般悲观，事实上每平方英尺售价在800英镑（约4049令吉）的产业项目，销售仍持续增长中。

“伦敦房市供需仍有落差，当中以中低价新屋市场落差较为显著，而我们将聚焦每平方英尺售价在800英镑以下的项目。”

中价新屋供不应求

根据第一太平戴维斯（Savills）、Molior London房产研究公司及牛津经济研究院整合的资料，每平方尺售价介于450至700英镑（约2278至3543令吉）的中价新屋供需，落差约8.6%；市场需求1万4500间，但供应仅为1万3250间。

刘启盛率团前往英国伦敦参观当地产业后向媒体发表言论；列席者包括绿盛世国际主席丹斯里阿兹兰，及绿盛世国际伦敦总执行长张庆良。

《南洋商报》是受邀媒体之一。

他直言，英国脱欧的新闻已吓走外国投资者，现在依旧在伦敦买房的外国人，主要都是为方便孩子求学或工作。

“纵然大部分外国投资者对英国房市却步，但当地人仍持续置产。”

绿盛世国际专注于英国及澳洲房市发展，目前活跃的项目计有11项；当中9项坐落在伦敦市场。

刘启盛指出，绿盛世国际在伦敦的业务分为两种类型，即公开市场买卖及先建后租。

“而公开市场买卖业务也分为两种，分别是一区及二区的奢华住宅，每平方尺售价在1000英镑（约5061令吉）以上，及每平方尺售价1000英镑以下的中低价产业，比如北伦敦的Millbrook Park及be here: Hayes项目。”

他笑言，公司即想要渗透伦敦奢华及中低价房市，同时也推行先建后租业务。

“这是我们想要在这里打造的业务组合。”

确保拥强劲现金流

英国首相鲍里斯·约翰逊10月底将带领英国脱离欧盟，至于能否成功仍充满变数，刘启盛指出，不论英国是否能成功脱欧，想要在英国房市生存下来，先决条件得确保拥有强劲现金流。

“若是无法成功脱欧，银行将会收紧银根，反之亦然。所以确保强劲现金流是生存下来的先决条件。”

他补充：“英国若硬脱欧，我们将把所有的资金都投入先建后租业务；能和平脱欧则将把资金投入伦敦二区及三区，那些每平方尺售价在1000英镑以下的产业，将会有相当良好的表现。”

沿用大马模式拉长补短 全方位覆盖发展

因为英国伦敦巴特西电站（Battersea Power Station）项目，让刘启盛认识伦敦市场，同时打定主意将伦敦作为绿盛世国际的“大本营”。

绿盛世国际是于2015年，通过与英国Ballymore集团联营，开启伦敦系列发展项目。

询及这3年深耕伦敦市场的心得，刘启盛直言：“这是个相当棒的市场，越来越激动人心。

“当我还是巴特西电站项目的主席时，我们只专注单一项目，确保能够顺利推行，在这个过程中，我们学会了如何应对、如何与有关当局协商、如何找到符合规定的砖头……这些都是给予我们的磨炼。”

“所以，当我们离开巴特西电站项目，就知道不能只是专注在一个项目，只要市场任何的风吹草动拖累价格走跌，我们将会动弹不得，同时无法轻易调整原定计划。”

刘启盛指出，这也是何以绿盛世国际用回在大马的业务模式，即全方位覆盖发展，当一项业务受困，可拉长补短的房市从其他项目推动发展。

“当初机会一浮现，我们就趁势收购Willmott Dixon工程，主攻中低价房市，借助Ballymore集团进军奢华房市。”

澳洲市场较小

询及是否有计划拓展伦敦以外的海外市场，他透露，绿盛世国际的出现，就是为了专注拓展伦敦及澳洲房市。

“我已不再年轻，开拓一个市场要至少10年、20年的时间，我们现阶段只想专注深耕伦敦市场。”

提起澳洲业务，刘启盛直言，从人口、外来投资及房市政策而言，澳洲市场都比伦敦来得小。

“在澳洲，外国人必须要买新项目，但最大的问题是当地人不买屋，造成外国人投资的产业没有买家，且印花税偏高，不利整体房市发展。”

先建后租房屋需求高

伦敦拥有庞大人口增长潜能，加上租屋需求超越拥屋，先建后租市场潜能无限。

绿盛世国际住宅产业投资总营运长马修波兰指出，先建后租在伦敦相当盛行，主要是因为负担能力、生活方式及社区发展等推拉因素带动。

“先建后租符合伦敦大部分40岁以下居民的生活模式与需求，才备受推崇，而现今的市场趋势，也吸引许多退休基金等机构投资意愿。”

市场未成熟

他披露，纵使英国于2013年推出首宗先建后租项目，但这几年市场仍未发展成熟。

“整个先建后租领域蓬勃发展，但机构投资仅占整个租屋市场的2%，一旦市场成熟，机构投资在租屋市场的比重将达35%，以目前的价值计算，市场规模料可达5500亿英镑（约2.8兆令吉）。”

谈及伦敦未来人口增长，马修波兰引述伦敦房屋资料指出，预期伦敦人口可从2017年的880万，在2035年达至1000万。

“根据我们整合的资料，伦敦过去20年的就业机会增加了40%，但新屋仅增加15%，供需落差显著。”

绿盛世国际伦敦产业一览:

1.Embassy Gardens ：坐落九榆树潜能大

地点：九榆树（伦敦一区）

发展总值：9.33亿英镑（约47.3亿令吉）

项目类型：住宅产业（公开市场买卖）

推介：2015年9月

价格：63万英镑（约319万令吉）起

这个项目坐落在伦敦最大的城市再造区九榆树（Nine Elms），将成为规模庞大的就业枢纽，除了美国及荷兰大使馆坐落在此区，美国苹果企业及英国最大出版社企鹅出版集团也在此落脚。

Embassy Gardens共有3栋住宅大楼、709个单位，当中163个单位为可负担房屋。

A04大楼（179个单位）已建竣，并于2018财年末季交屋，而A05大楼将在2019财年末季开始交屋。

2.伦敦城中岛（London City Island）：毗邻文化艺术集中地

地点：东伦敦Leamouth Peninsula（伦敦二区）

发展总值：6.91亿英镑（约35.03亿令吉）

项目类型：住宅产业（公开市场买卖）

推介：2015年5月

价格：36万英镑（约182万令吉）起

伦敦新兴艺术及文化的集中地、英国国家芭蕾舞团及伦敦电影学校坐落在此。

伦敦城中岛共有6栋住宅大楼、3栋社区中心、停车场及商业中心。6栋住宅大楼共有1130个住宅单位。

2018财年已移交两栋住宅大楼，剩下的4栋住宅大楼将在2019至2020财年间交屋。

3.伦敦Wardian大楼：良好衔接公共交通

地点：东伦敦码头区（伦敦二区）

发展总值：5.66亿英镑（约28.7亿令吉）

项目类型：住宅产业（公开市场买卖）

推介：2015年9月

价格：42.4万英镑（约215万令吉）起

良好交通衔接，搭地铁只需15分钟即可抵达伦敦市中心。

伦敦Wardian的2栋住宅大楼共有629个私人住宅，及138个可负担单位，预期可在2020财年第三季交屋。

目前，认购率已达84%。

4.Millbrook Park：周边多知名学府

地点：西北伦敦巴尼特区（伦敦四区）

发展总值：1.08亿英镑（约5.47亿令吉）

项目类型：住宅产业（公开市场买卖）

推介：2017年3月

价格：42万英镑（约213万令吉）起

坐落在知名校园区，周边学府包括寄宿学校米尔希尔学校（Mill Hill School）。

Millbrook Park共有5栋住宿大楼，包含159个私人住宅单位，及29个可负担单位。

5.Verdo @ Kew Bridge：拥487先建后租单位

地点：西伦敦宾福特（伦敦三区）

发展总值：5.79亿英镑（约29.35亿令吉）

项目类型：住宅产业（公开市场买卖及先建后租）

推介：2018年12月

价格：41万英镑（约208万令吉）起

重新发展宾福特足球场（Brentford FC Stadium），距离希思罗机场不远，紧邻邱市（Kew）大桥。

Verdo @ Kew Bridge的487个先建后租住宅单位，已售给Invesco产业，预期2021年下半年建竣。

至于今年2月推介的96个单位，则供公开市场买卖，预期可在2022财年首季竣工。

特派报道：林妤芯

特派报道：林妤芯