（吉隆坡27日讯）发展商或管理层拥有不良业绩记录，就应停止再获批准新发展项目，以防止国内严重延工项目增加。

KGV国际产业咨询公司执行董事陈徽添表示，这有助防止有关项目一旦动工后又被搁置。

“政府和银行授权发展计划之前，必须先进行独立市场研究工作，而此类研究则须委托第3方而非由发展商自行进行。”

他也说，如果发展商有不良记录，银行就不应批准贷款，无论是过渡性融资还是点对点融资。

他向《新海峡时报》指出，所有利益相关者都有责任确保发展项目没出现问题或遭搁置，因为该领域不佳表现将对购屋者及旗下140个下游行业带来不良影响。

“即使在最坏的情况下，承包商也必须具备完成项目的财务能力，此外，委任承包商理应根据他们的能力而不是裙带关系来决定。”

发展项目动工后
不应允延长工期

陈徽添认为，发展项目动工后，不应授权或允许延长工期（EOT）。

“房地产买家也应意识这一点，如果发展项目推出后需要允许延长工期，则必须获得购屋者或至少大多数购屋者的同意。”

他表示，发展商理应愿意提供有关本身房地产发展的信息，这也需要受到立法约束，此此，必须给予购屋者一段冷静期，因为有些人可能会因情绪或不实信息而购买该发展项目。

“市场独立研究应获进行，同时，发展单位必须准确依据所展示的模型单位建设，从而避免引发误导现象。另外，发展商也须遵守国家银行有关回扣和免费赠品规定。”

他补充，除了发展商所披露信息和冷却期之外，前者做出的任何承诺都必须以书面形式呈现及受到监管。

他建议购屋者必须调查发展商和项目管理的记录。

“在购买任何房产之前，潜在买家有必要负责对发展商和管理层进行彻底调查。因为一些已被列入黑名单者，仍可能通关与另一家公司联合，获‘掩饰’进行新项目发展。”

融资应以业绩为导向

Jeeva Partnership合伙人拿督沙美士则建议以业绩为导向融资，他认为这是有助于鼓励按时完成项目的有效工具，因其将把资金流与严格遵守项目时间表和质量标准联系起来。

他说，这种融资方式并不局限于单一银行，也应广泛在金融机构、发展银行和参与建设项目融资的政府机构推行使用。

“通过实施绩效融资，发展商将受到激励，为获得分配的资金，可更好地实现项目发展目标及交付高质量的产品。这种方法也可促进问责制，在建筑行业培育及时交付项目和兴建卓越项目的文化。”

托管账户保护购屋者

为保护房地产购买者，沙美士相信强制完全使用和接受托管账户或履约保证金是至关重要的。

他声称，这些方法可以保障财务保证，在项目延误或取消的情况下取得赔偿。

“托管账户的工作方式是将资金存放在由中立第3方管理的安全账户中，只有在满足特定条件（例如项目兴建目标）时，资金才会释放给发展商。”

他补充，这有助购房者的资金受到保护，同时可在项目遇到问题时补偿他们。

“另外，当局也应实施处罚和违约金条款，确保发展商对其行为负责。这些条款规定发展商若未能履行合同义务（例如项目完成期限），必须面临预定的财务后果，从而为发展商履行承诺提供明确的方向。”

尽管现行法律和政策很重要，但沙美士认为，行业利益相关者需要从各个角度加强合作，确保建立有效的项目管理实践、质量控制措施和风险缓解策略。