独家报道：李治宏

国内遭银行拍卖的产业总值，连续3年突破100亿令吉关口，去年更逼近200亿令吉大关。

去年，拍卖产业总值高达198亿5000万令吉，比2018年的155亿6000万令吉，按年激增42亿9000万令吉或27.57%。拍卖产业宗数则达3万6635宗，比2018年的3万2611宗，按年增长12.34%，是继2018年按年增长15.4%后，连续两年呈双位数增长。

今年大马经济遭受2019冠状病毒病疫情及随之实行的行动管控指令重创，市场担心被拍卖的产业势必大增，其中，原已供应过剩的产业类型，例如统称和归类为居家办公公寓的SOHO/SOFO/SOVO等，情况最堪忧。

产业拍卖网站AuctionGuru.Com.My就指出，由于经济前景不明朗及市道疲弱，原已供过于求的产业拍卖案例料将逐步增加。

该网站兼Ernte Auction House私人有限公司执行董事谢廉义说，根据该公司的研究，SOHO（小型办公室/居家办公室）、 SOFO（小型办公室/灵活伸缩性的办公室）、SOVO（小型办公室/虚拟办公室），以及供民宿如Airbnb用途的产业，料将首当其冲。

他接受《南洋商报》电访时指出，过去多年来，办公产业一直都供过于求，而SOHO/SOFO/SOVO等过去5年来如雨后春笋般涌现，更加剧了办公空间供应过剩的现象。

他说，不少主打房产市场的发展商，因无法将商用产业地段转换成住宅地段，纷纷推出原属于商业用途，但加上住宅元素的产业，SOHO/SOFO/SOVO这类居家办公产业纷纷应运而生。

“由于过去5年，越来越多发展商在巴生谷、槟城和新山等大城市推出SOHO/SOFO/SOVO等，造成这类产业的供应大增。

租金投资回酬不高

“然而，在市场竞争激烈下，这类产业的租金不会太高，但保养费用却高于一般住宅，导致其租金投资回酬不高。

“当然，这类产业的租金须看地点而定。假设其售价介于60万至70万令吉，投资者向银行贷款90%，那么每月的还贷额将介于2000至3000令吉，但由于竞争激烈，其租金可能只有1000至2000令吉左右，甚至更低。

“而且，由于供应过剩，这类产业的升值潜能也不大。”

如今在市道低迷，业主可能无法还贷下，这类产业被银行拍卖的几率也比其他类型产业偏高。

店铺涌现退租潮 

未必与拍卖挂钩

针对目前国内各大主要城市出现退租潮，许多店铺挂牌出售或出租的情况，谢廉义指出，这未必反映在商用产业拍卖的数据上，主要是因为两者未必挂上等号。

“这主要是疫情下出现新常态，消费者的消费形态已改变，人们偏向网购，减少到实体商店购物消费，经营门市生意者大受影响，有者选择结业，有者放弃实体店铺转做网上业务，清空出售或出租的店铺自然相应明显增加。

“然而，挂牌出售或出租的店铺找不到新买家或租户，会否导致业主在无力摊还贷款下最终店铺被银行拍卖，目前还难以说得准。毕竟，一切也有看业主的持有能力有多强。”

谢廉义强调，虽然店铺和办公产业都属于商用产业，但两者的拍卖市场情况截然不同。

根据AuctionGuru的数据，今年首季被拍卖的商用/工业产业共有899个，涉及拍卖总值6亿9700万令吉。

这意味着，今年首3个月内，平均每个月共有总值2亿3200万令吉的商用/工业产业被拍卖。

而在去年首3个月，平均每月被拍卖的商用/工业产业总值为3亿5100万令吉。

店屋拍卖占最多

有地商用产业跌5%

AuctionGuru的最新报告指出，今年首季被拍卖的有地商用/工业产业宗数比去年同期减少20宗或5.2%，从去年首季的380宗，下跌至360宗。

首季被拍卖的无地/分层地契商用/工业产业宗数则和去年同期一样，都是539宗。

有地商用/工业产业当中，店屋拍卖宗数占最多，共有265宗，涉及拍卖总值为2亿3600万令吉。

至于无地/分层地契商用/工业产业，则以零售单位/摊位占最多，共250宗，涉及拍卖总值1亿零800万令吉。

其次是办公室空间，被拍卖宗数为177宗，涉及总值9600万令吉。

总的来说，零售单位和办公空间两者拍卖宗数共427宗，合共占了无地/分层地契商用/工业产业拍卖的79%。

两者合共拍卖总值2亿零400万令吉，则占了无地/分层地契商用/工业产业拍卖总值的85%。

具体数据明年显见

由于产业拍卖须经过费时耗力的程序，今年整体产业的具体拍卖情况，将在明年才反映出来。

谢廉义指出，今年产业拍卖的具体数据，很大程度也将取决于暂缓还贷措施结束后的结果而定。

若暂缓还贷措施结束后，仍有许多借贷人面临财务困境，无力摊还房屋贷款、商业贷款等，届时房产、商用产业等各类产业拍卖的宗数和涉及总值也料将相应剧增。

他说，如果6个月暂缓还贷措施如期在9月杪告一段落后，10月起一些房产因屋主无法摊还房贷而被拍卖，因拍卖过程至少将费时2至3个月，其对整体产业市场的影响，最快将在明年首季开始才看得出。

管控令影响言之过早

他指出，我国今年3月18日起实行管控令后，产业拍卖活动在第二季几乎完全暂停，第三季起才慢慢恢复，而目前拍卖的产业是管控令之前等待进入拍卖程序的产业，管控令导致的产业拍卖情况，目前还言之过早。

“针对暂缓还贷措施，很多人聚焦在房屋和汽车贷款，但其实大家也应该关注商业贷款在措施结束后的还贷情况，因它涉及许多华裔商家，尤其是中小企业。”

经济走势冲击拍卖市场

谢廉义强调，产业拍卖情况与整体经济走势息息相关，目前的各种经济数据和迹象显示，国家经济未来一两年内仍不容乐观。

“除了冠病疫情和管控令的负面影响，国内政局持续动荡，也对整体经济和产业市场带来一定的冲击。”

他说，因此，当局接下来的财经政策将是关键所在。

“经济能否迅速复苏，以及消费者开支能否获得提振至关重要。若两者都不稳定，拍卖市场也将受影响。”

他强调，政府和各金融机构推行各项亲商政策和措施，肯定将有助于提振整体市场。

他说，去年产业拍卖宗数和总值双双呈双位数增长，主要可归咎于两大因素，即（一）租金回酬偏低，造成持有能力较弱的业主或投资者急于转售，以及（二）中产阶级陷阱持续不断的负面影响，继续影响以中产阶级为主的排屋屋主。

排屋首季拍卖价32万

AuctionGuru.Com.My指出，今年首季，排屋平均拍卖价格约为32万令吉，低于去年首3个季度的平均拍卖价格34万令吉。

谢廉义说，这主要是因为去年首3个季度内，有些排屋坐落在比较热门的地点，所以价格会高些，而且很多时候，那些产业也是第一次推出拍卖，所以拍卖总值也是根据市值来定价。

根据该公司搜集的资料，有地房产首季的拍卖宗数按年增长3.4%，从去年同期的3577宗，增至3698宗。

其中，最普遍和最受欢迎的房产种类，即排屋，拍卖宗数达2891宗，高占首季有地房产拍卖总数的78%。

此外，排屋首季拍卖总额9亿2200万令吉，高占首季有地房产拍卖总额57%。

至于无地房产，即分层地契房产，首季拍卖宗数3113宗，按年下跌2.8%。去年首季为3203宗。

无论是有地或无地房产，今年的拍卖总值皆增长约2%。

无地房产当中，被拍卖的公寓就占了约50%，涉及拍卖总值约3亿零400万令吉。

此外，服务式公寓/套房拍卖宗数为660宗，涉及总值3亿3700万令吉。

中马拍卖总值冠全国

今年首季的土地拍卖总值按年剧增57%，从去年同期的4亿5400万令吉，激增至7亿1400万令吉。

不过，土地拍卖宗数则按年微增4%，从去年首季的328宗增至342宗。

AuctionGuru.Com.My指出，无论是拍卖宗数或总值，中马仍是全国各区之冠。

根据其数据，中马首季的土地拍卖宗数为110宗，涉及总值2亿4500万令吉。

北马土地拍卖宗数和总值皆紧追其后，分别为73宗及2亿2400万令吉。

南马土地拍卖宗数和总值皆排名第三，分别为62宗及1亿5100万令吉。

东海岸土地拍卖宗数直逼南马，只比南马少一宗。不过，拍卖总值则只有6500万令吉，与南马相距甚远。

东马土地拍卖无论是宗数或总值皆忝居末席，拍卖宗数只有36宗，总值2900万令吉。