独家报道：陈富全、郑德伟、李治宏

2019冠状病毒病疫情颠覆了人们工作、学习和生活作息等日常活动和习惯，就连对居家环境的要求也大不同。

如今有越来越多购屋者希望所购买的房屋更为宽敞、舒适和可以保持人身距离的空间，对同一个住宅区的住家单位密集度要求也有所不同。

发展商今后规划和推出新的房屋和其他产业发展项目时，会否顺应这样的趋势变化，把新项目从人口高密度集中的城市，转往市郊甚至外围地区疏散，进而加速城市人口外移的趋势？

受询的城市规划专家和发展商普遍认为，购屋者寻求更健康及安全的居住环境，以及更好的生活素质是大势所趋，冠病疫情将加速产业发展从城市疏散外围和市郊的趋势，但中马是如此，北马和南马却未必。

以巴生谷为例，过去10年，房地产本来就已出现从吉隆坡和八打灵再也逐步往外移的趋势，此次疫情将进一步加剧这股趋势。

然而，北马槟城未来的城市和产业发展规划与其他城市的情况来说恰好相反，槟岛过去十多年的人口和新房产项目不断从乔治市往外移，如今反而需要重新良好规划市区的发展，在乔治市可能出现市区重建的情况下，发展商未来反而会在槟岛市区推出更多新项目，尤其是高档房产。

加速中马房产“外围战”

城市土地运用兼交通规划专家吴木炎指出，由于巴生谷尤其是隆灵两地的产业发展已饱和，早在10年前开始，雪隆地区房产已有从隆灵转移到外围和市郊，甚至森州芙蓉的趋势。

他接受《南洋商报》电话访问时说，就算没有疫情，巴生谷新房产项目往外发展已是无可扭转的必然现象，而雪隆城市和产业发展过去10年都随着规划运行，不会因疫情而改变。

然而，产业发展是跟着生活方式和需求演变，因此此次疫情将加速新房产往市外移动的趋势。

“每个人都向往城市的基础设施和各种便利，但却非城市的生活环境，因此购屋者选择居住在离开吉隆坡不算太远，比较宽敞和人口不那么密集，例如每英亩只有150个单位住宅，周遭环境绿化的地区。

“由于有关地区距离城市很近，他们要回到城市又很方便，这样的趋势下，巴生谷外围许多新的城镇应运而生。

“吉隆坡外围的满家乐、泗岩沫和安邦，八打灵再也外围的蒲种等，都是这样的例子。”

槟逆向规划再战市区

马来西亚房地产发展商会槟州主席陈汉明持有不同看法。他说，槟城未来的城市发展规划与其他城市的情况来说恰好相反，应重新良好规划市区的发展。

他说，槟城在2000年屋租统治法令生效，市区老屋租户迁离外移后，原本密集的市区人口已被疏散得七七八八，白天喧闹的乔治市到了夜间却变得很寂静，出动市长要呼吁市民重新回到市区。

他说，相比乔治市以外的峇央峇鲁、新港、亚依淡发林新市镇、湖内等这些崛起的卫星市，密度已大大超越市区。

他说，其实，槟城市区的发展密度还没有达到饱和点，只是由于槟城乔治市于2008年入遗后，受到世遗区管理的限制与约束，不可以兴建超过5层楼的高楼，战前屋也不能拆除，只能修复，市区可以发展的土地买少见少。

“寸土如金的槟岛土地价格迅速飙高，发展商在考量人民的可负担能力情况下，将发展趋势往市郊、浮罗山背，甚至更远的威省发展。”

不过，这几年随着工业蓬勃发展，槟岛外围和威省的发展也加速，当地的房屋价格也变得越来越不能负担，在无计可施之下，州政府才插手推出可负担房屋政策。

买房3大考量

1.经济能力

2.房屋密度

3.房子建筑面积的大小

发展商的考量则是建筑面积，以及购屋者的需求。

陈汉明说，尽管新常态下居家工作人身距离非常重要，但更重要的考量还是购屋者的经济能力，大空间、低密度，不过价格肯定也高，并非每个人能符合条件。

符合居家作业需求
买房看网速

柔佛主要发展商之一的和丽园发展同样指出，柔州至今为此，并未出现因为冠病疫情影响购屋者需求转变，导致新房产项目大量从新山往外移的趋势。

该公司创办人兼董事经理拿督张润安说，疫情后的明显转变，是不少购屋者如今会询问，新房屋项目地点的网速是否较快，符合他们居家作业的需求。

书房面积较大

张润安也是马来西亚房屋发展商会柔州前主席。

他说：“配合购屋者的这类需求转变，顶多是新房屋的设计有些调整，例如书房面积会比较大，但谈不上因疫情新常态，柔州发展商纷纷改为到新山市郊，甚至外围如古来、居銮等地推出新项目。

“购屋者如果转到古来、居銮等外围地区买屋，不是因为疫情发生后才出现的趋势，而是他们在新山找不到他们所要的房屋，或是买不起新山的房屋。”

外环城镇环境宜居

城市规划发展应分为内环、中环及外环，购屋者依据本身的经济能力买房，买不起内环（市内）与中环（市郊）房屋，就需要往外环（外围）选购房屋。

吴木炎指出，以巴生谷为例，坐落在吉隆坡市内的新房产价格较高档，但却没有绿化的环境，购屋者若追求环境较宜居的房产，惟有转向中环，即市郊的沙登、士拉央及万挠等地。

“这些地区周遭还有许多森林保留地，可以享受大自然，而且距离吉隆坡不远，周围有多条大道衔接隆市和巴生谷各地。”

他续称，外环地区的特点则是土地多，往往可发展成地库很大、自成一格的新城镇，莎阿南北部和双溪毛糯外围的Elmina和Coalfield，莎阿南南部和瓜拉冷岳交界的Rimbayu、EcoSanctuary等就是很好的例子。 

“外环城镇的居住环境远离闹市尘嚣，符合现代化的居住与生活方式，到当地购物广场购物无需人挤人，而且绿油油的高尔夫球场等绿化设施就在周遭。”

外围房产购买性价比更高

行动管控令及居家工作让购屋者对居家环境有更多要求，雪隆人口外迁是大势所趋，尤其当隆灵地区房价高企，雪隆人要购买性价比更高的房产，只能把目光放在外围，例如加影、士毛月、汝来及芙蓉。

疫情之前，每日清晨6时至8时，大量轿车从芙蓉往雪隆方向开去已成为芙蓉的常态，大量市民乘搭公共交通到雪隆上班的情景也处处可见。

森州大型发展商如IJM置地开发的芙蓉新城，和金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）开发的芙蓉达城，透过其销售成绩可以探知，越来越多雪隆人在芙蓉置业，甚至高占某些发展项目的50%销售额。

马来西亚房地产发展商会森州分会主席叶保倖透露，十余年前由时任森州大臣打出的“吉隆坡工作，居住芙蓉”口号成功激活森北区的房产，不仅把大量北上雪隆工作的芙蓉人留着，到了中后期更吸引巴生谷购屋者到森州置业。

芙蓉和汝来位于森州北部，地理位置上佳，可取道南北大道、加芙大道和隆布大道往返雪隆，这是芙蓉和汝来的优势。

他说，50万令吉只能在吉隆坡双峰塔附近买到一间不超过500平方尺的套房公寓，但在芙蓉，同样价格却能购买一间22’X75’的双层排屋。

“10年前雪隆人在芙蓉置业是因为芙蓉房产便宜，买下当投资或当周末别墅，随着雪隆发展密集及外迁趋势，他们已开始考虑搬到当初视为别墅的房屋。”

雪隆公寓无法满足需求

他说，在疫情肆虐及管控令下，孩子在家上网课，父母居家工作，书房及宽频的需求大增，雪隆800至1000平方尺公寓无法满足这些需求。

他表示，政府在2021年财政预算案中宣布首购族购买50万令吉以下房产豁免印花税至2025年，将进一步推高加影以南至芙蓉的房产，未来会有更多雪隆人在这个区域置业，并享免税的优惠。

“无可否认，住在雪隆有其优势，包括就业机会较多，城市生活更多姿多彩。但对于有家庭的购屋者而言，若想为孩子提供更舒适环境，自己也可以拥有空间居家工作，外迁是他们的最佳选择。”

他以澳洲悉尼及英国伦敦为例，两地每天都有庞大的上班族开车或搭乘火车到首都上班，周末则蜗居在自己的安乐窝，这是很多先进国家的现象，也是我国的趋势。

雪隆人爱到芙蓉置业

金群利集团董事经理何官训说，巴生谷购屋者是该公司最大的客户群，占房屋销售额50%或以上，相信未来会更高。

他认为，雪隆人到芙蓉置业，除了符合日常生活需求的设施如购物广场、学校或幼稚园等，首要考量是交通便利及宽频覆盖率，现在趋势是居家工作，视讯会议和相关工作建立在稳定宽频，只要基本条件获得满足，相信购屋者会根据自己的需求与经济能力作出决定。

他说，除非工作性质允许员工居家作业，他们可考虑从雪隆迁移芙蓉，否则需在往返雪隆及芙蓉的上班时间及生活素质之间取得平衡。