独家报道：李治宏

“失去的3个月”，令大马产业市场渡过了黯淡的2020年。

逆流而上的工业产业是唯一的亮点。展望2021年，工业产业会否维持这股勇态？房产、零售、办公产业、酒店等其他产业次领域，又是怎样的一番光景？

《南洋商报》专访跨国产业顾问公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁，请他为大家逐个分析。

今年3月18日起实行的行动管控指令，一直到6月初经济重启，间中“失去的3个月”，不仅令大马经济衰退，产业市场也进一步跌至谷底。

今年上半年的房产成交量和总值分别按年下挫24.6%及26.1%，以及新推出的房产数量减半、新房产销量从去年的31%剧跌至区区3%，都是最佳明证。

但房产销路下跌，相应的，滞销的房产总额也从去年下半年的347亿6000万令吉，骤增14.2%（49亿3000万令吉）至396亿9000万令吉。

符儒仁指出，事实上，过去几年来，产业成交量一直处于下跌趋势，只有2019年除外，去年是获得推行一整年的拥屋计划（HOC）帮了大忙。

“今年上半年，我们原本是预期房产市场交投稳定，但3至5月的管控令，发展商无法开放销售，购屋者无法看房及完成交易，导致交投大跌。

“就算没有爆发疫情，2017及2018年上半年，新楼盘的平均售出率只有25%，是不健康的现象。”

一些发展商则推迟了项目的竣工日期。

当然，进入下半年，随着经济重启及政府陆续推出的多项刺激经济配套开始到位，产业市场获得提振而逐步摆脱颓势，但整体表现如何，有待接下来公布的数据证实。

放眼2021年，产业市场能否大有起色？

纵横本地产业咨询领域数十年的符儒仁直言，产业市场是跑在经济增长的后头，基于大马经济预计明年才会开始复苏，产业市场或将在明年下半年才开始改善。但他指出，目前市场还是不乏令人乐观看待前景的正面因素。

房产
槟城挑战严峻
柔佛最不乐观

房产领域仍将是买家的市场，在新项目的推出减缓之际，屋价也料将出现进一步的下调，发展商会提供更多促销优惠，而购屋者也有更多的讨价还价空间。

符儒仁认为，国内3大房产市场中，巴生谷展望持平，槟城挑战严峻，柔佛最不乐观。

他说，整体房产市场明年难望有显著的复苏，整体价格走势横摆，但高档房产价格下行会更严重。

纵使政府在2020年推出多项刺激产业措施，并重启拥屋计划（HOC），奈何滞销房产数量持续增加，加上我国边境迟迟未重新开放，外资购兴大减，高档房产料将首当其冲，面对最大下行压力。

他说，发展商不会再像以往般推出大型的综合发展计划，而是比较小型和零散的项目，而且会分阶段的逐步推新楼盘。

“发展商会瞄准特定的购屋者群，针对这类购屋者的需求来推新项目，并讲究独树一格的销售概念和卖点。”

因此，在这个背景下，增长缓慢将是房产市场的新常态，别期盼房产价格短期内会升值。

但他强调，房产市场也不是尽是利空，适当的产品（房产类别）加上合适的售价，还是会有卓越的表现。

此外，拥屋计划及发展商提供的各种优惠，或将加速首购族的购买决定。

明年产业市场8大利好因素

●有更好的知识来遏制2019冠状病毒病的传播

●大规模封城的几率降低，如今大家只预期局部地区的封锁以监控疫情

●疫苗面世及后续发展

●失业率减缓

●各项刺激经济配套

●2020年拥屋计划（2020年6月1日至2021年5月31日）

●对准目标群体的延缓还贷

●各项大型基建项目的持续施工/料将动工 - 东海岸铁路、隆新高铁、捷运第三路线、槟城南部填海计划、槟城交通大蓝图（若落实）及柔新捷运。

工业产业
物流和货仓需求增

因祸得福，正是工业产业市场的最佳写照。

正当各个产业次领域皆难逃冠病疫情冲击之际，过去两三年已逆流而上的工业产业领域进一步升温。

疫情来袭改变人们的消费和购物模式，加速网购和电子商务的发展，物流和货仓的需求大增，连带对工业产业的需求也水涨船高。

疫情中大红大紫的胶手套业者大事扩张，也令工业产业更加红火。

符儒仁预估，长期而言，工业产业尤其是物流和货仓仍是产业市场的一大亮点。

办公市场
共享工作空间退热

随着未来2至3年内，将有额外约700万平方尺的办公空间投入市场，本地办公市场的租金和租用率将继续承受下行压力。

不过，主要地点的专用办公楼，由于坐拥强稳的租户，以及稳定的租金和租用率，表现相对强韧。

长期而言，由于居家作业的风潮方兴未艾，企业和商家普遍寻求成本伸缩性较大的办公空间，“主要办公地点+伸缩性”的办公空间将越来越多。

反之，由于疫情期间，人们更关注安全及人身距离要求，疫情爆发前成为新宠的共享工作空间（Co-working）则将在短期至中期内退热。

零售产业
租户“进出”更频密

疫情下首当其冲的零售产业，例如购物广场、霸级市场和商店等，料将面临租户“进进出出”更为频密，以及租户要求调降或重新商议租金的现象。

符儒仁预期，那些拥有卓越过往记录的著名购物广场，以及迎合消费者日常需求的邻里购物中心，表现料将远比高度依赖游客的广场来得好。

这是因为每当当局收紧防疫标准作业程序，或有任何封锁行动，或是确诊病例大增，购物广场的人流量就应声下滑。

在消费信心下跌及更多人转为网购的趋势下，购物广场和商店的销售业绩明显滑落。

零售业者求存之道，正是拥抱科技（接受电子钱包付费、网上订单等）及加强信誉管理（做足健康与安全措施、塑造品牌）。

酒店
靠国内游客难扭转跌势

疫情下遭遇重创的酒店业，明年仍未走出严冬迎来春天。

事实上，酒店业复苏路漫漫，因为国门至今迟迟未重新开放，单靠国内游客不足以扭转跌势。

爱彼迎和民宿等短期出租业者的业绩，可能比酒店来得更糟。

要继续求存，就必须在行销策略上更富有创意，例如为本地居民推出居家度假（staycation）配套、在酒店办公配套、私人活动配套等。

总结

●需适应增长放缓的新常态

●往好的一面看，避免市场过热和硬着陆

●宏观经济好转和消费信心至关重要

●不妨趁低吸购好资产的良机

●低利率对趁机扩张者是一大利好

●特定利基领域：医疗、冷藏、

●数字中心有潜在的增长良机