趋势

柔产业交投最活跃5区

与邻国新加坡一水相隔的柔佛州,过去多年工商业活动蓬勃发展,创造许多就业机会和引入新的人口,令州内房产需求显著增加。

除了州首府及最大城市新山,腹地广阔的柔州由北至南尚有多个地区,例如柔北的麻坡和峇株巴辖、柔中的居銮,以至柔南的古来、地不老和巴西古当等,都是经济相对发达的地区,房地产业也相对较州内其他地区活络。

不过,根据产业数据网站PropertyAdvisor.my,在饱受2019冠状病毒病疫情冲击的2020年,柔州5个产业交投最活跃的地区,却都落在柔南。以下为5大地区逐个评。

新山:产业交投暴跌63%

冠病重创新山产业市场,当地产业成交量去年暴跌63.14%,成为柔州产业交投跌幅最大的地区。

尽管如此,新山房屋中位价格保持稳定。

新山是我国第四大城市,但人口密度远不如首都兼最大城市吉隆坡和第二大城市槟城般密集,这反而为当地居民提供舒适又相对较为谧静的生活方式。

在多个国际项目,依斯干达城松木影城(Pinewood Malaysia) 、大马乐高乐园(Legoland)和依斯干达教育城(EduCity Iskandar Malaysia)加持下,新山的发展神速。

置业好时机

由于邻国新加坡就坐落在柔佛海峡对岸,因此新山不仅是大马人的购屋天堂,也是寻求可负担房屋的新加坡人建立理想家居之地。

PropertyAdvisor.my认为,有意在新山置业落脚者,眼下是讨价还价,以一个好价钱买屋的好时机。

地不老:产业中位价逆势扬6%

冠病疫情重创下,地不老去年的产业交易大跌64.9%;但当地产业中位价格不跌反升,按年增长6%,显示购屋者对当地产业投资的信心。

由于与新山关税、移民与检疫大厦(CIQ)只有咫尺之遥,坐落在策略性地点的地不老是柔南近年发展迅速的地区之一。

基于当地交通便利,外国游客特别是新加坡人,经常会到地不老购物和休闲活动一日游。

当地有多个新的发展项目和购物中心,此外,大马乐高乐园也是国内外游客到来的热门景点。

士姑来:低于市价  购屋良机

尽管士姑来是2020年柔州产业交投最活跃的5个地区之一,但去年的成交量按年猛挫63.14%,令该地区房屋的中位价格按年下跌2.33%。

PropertyAdvisor.my认为,若购屋者寻求低于市价的房屋,目前是买入良机。

丹绒柏勒巴斯港口和依斯干达公主城的崛起,已让士姑来这个城镇蜕变成一个交通枢纽,造福金融、教育、酒店、体育与休闲等领域。

士姑来拥有多座大型购物中心,例如士姑来百利购物中心、五福城广场及大学城永旺广场,著名大专院校如马来西亚工艺大学,以及其他多座学府。

通过南北大道和马来亚铁道公司的火车服务,士姑来的交通可说是四通八达。

古来:经济枢纽农业“金矿”

古来是柔州另一座发展迅速的城市。

受益于油棕与橡胶种植活动,以及扮演下游支援工业角色的工厂纷纷在当地林立,古来已成为农业业者眼中的“金矿”。

当地的建筑、教育与商业活动也蓬勃发展,令她逐渐成为一个经济枢纽,并带来更多的就业机会。

和许多地区一样,古来产业市场去年也无法幸免于冠病疫情的重创,产业交易下挫57.38%,而房屋中位价格则按年上扬1.45%。

PropertyAdvisor.my认为,寻求良好投资前景的产业投资者,目前或是在当地买房的好时机。

巴西古当:屋价增7%涨幅最大

巴西古当是柔佛州第五大受欢迎的城市,也是柔州的物流、造船及石油化工活动中心,创造了无限商机和许多就业机会。

由于产业需求保持强劲,巴西古当房屋中位价格去年在疫情中逆流而上,按年增长7.14%,成为柔州房屋价格涨幅最大的地区。

不过,事实上,当地去年产业成交量却下挫60.29%,呈现价格与成交量背道而驰的局面。

正因为作为港口和工业中心的急速发展,诸如马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)等著名发展商纷纷进驻,料将进一步改变这座城市的面貌。

PropertyAdvisor.my指出,目前,巴西古当有许多产业有待买家讨价还价,伺机吸购。

小结:物色最佳产业投资参考

由于产业是一项高价物品,在我们人生中的任何阶段,置产向来都是一个重大的财务承诺。

上述数据和分析,纯粹是作为您物色最佳产业投资地点,尤其是柔州产业投资,寻求未来增长的一项参考。

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名家专栏

两大条件主宰中国股市/奕帆丰顺

中国股市在2024年未能实现真正的反弹。尽管9月宣布的刺激措施引发了中国股市上涨,但到11月底时,这些涨幅的三分之二已被抹去。

除了股市之外,中国继续面临重大的经济挑战(超低通胀、消费需求低迷、地方政府债务高企、房地产危机)。

另外,中国长期的结构性问题犹在。

在过去两年中,中国愈发倾向于由上而下和国家控制的经济模式。

对于互联网、教培和电玩游戏的行业整改,以及对私营企业家的调查,均令中国企业估值受压,削弱投资者信心。

我们认为中国有机会在2025年成为黑马市场,但要实现这一点必须满足两个关键条件——更多政策发力和放宽私营资本态度。

条件一:更多政策发力

自9月24日以来,中国各个政府机构相继提出了前所未有的协调政策,以集中力量应对国内的经济挑战,突显了中国对改善经济、提振股市的决心。

稳住房地产是复苏关键

我们相信稳住房地产是中国经济复苏的关键,而上述的楼市政策(包括帮助发展商完成项目、减少库存和降低借贷成本)将有助吸引买家回流。10月首100大发展商的新屋销售按年增长7.1%,为去年5月以来首次增长。

虽然房地产市场可能已经见底,但我们认为解决这场危机需要较长的时间。

我们认为进一步宽松的货币政策对稳住房地产至为重要。尽管人行在今年10月20日下调了贷款市场报价利率(LPR)25个基点,但截至到11月底,中国的实际借贷成本仍然高达2.9%,主要受持续低迷的通胀影响。鉴于借贷成本高企,加上家庭信心薄弱,过去两年信贷和房地产的需求持续低迷。

展望未来,我们相信中国将有更大的意欲和更多的条件以放宽货币政策。中国中央政治局会议于12月9日将货币政策论调由“稳健”转为“适度宽松”,是自2008年金融海啸时期以来的调整,以支持经济稳定。随著美联储将于明年进一步减息的预期,中国有更多条件在不引发重大资金外流、人民币波动的情况下刺激经济。

除了减息,我们认为中国需要进一步落实政策以减少高企的住房库存,并重塑房地产市场的供需平衡。中国计划在35个主要城市新增100万套城中村改造,而最近进一步扩大至近300个地级及以上城市。然而,我们认为重点应该放在增加改造房的数量。截至10月,我们估计约有3.1兆平方米的新屋库存(或2580万个单位),远超改造房的目标数量。

考虑到改造房的计划规模仍然较小,中国房地产去库存和稳定的进程预计维持缓慢。

危机牵动地方债

中国房地产危机突显了地方政府债台高筑。高额债务令地方政府财政预算紧张,限制了过去两年的支持力度。中国在11月宣布将优先处理此问题,并计划到2028年将隐性债务由人民币14.3兆减少到2.3兆人民币。若然落实,这将有助减轻地方政府的高息负担,以释放更多资源促进国内消费。

我们认为明年的财政措施对于改善消费至关重要,尤其是在特朗普政府的执政下,中国可能面临美国贸易关税的挑战,以及与欧洲在电动车方面的紧张局势。中国家电以旧换新的计划刺激汽车支出,但其有限的覆盖范围并未能够扭转疲弱的整体需求。

在12月12日的中央经济工作会议中,中国虽强调将扩大内需放在首位,但未有提出具体措施。

我们认为中国需要进一步加大财政发力以增加家庭的消费能力和意愿。这包括扩大以旧换新计划、增加对低收入家庭的补贴或消费券、以及改善就业保障(支持青少年就业将有效提高信心和解决消费缺口)。

条件二:放宽私营资本态度

虽然上述政策有机会提振市场情绪,但对于推动股市向上的持续性将十分有限。由于中国正面临根本性的信心危机,短暂的刺激将难以解决长期低迷的内需。

对于信心问题,我们认为长期的结构性改革是扭转颓势的必要因素,而放宽资本市场的监管乃关键。放宽当前的资本管制将有助构建一个更为开放和透明的资本市场,使中国企业能增加实质生产力,以提高投资者的信心。

此外,私营行业需要重组,而这需要中央态度的配合,包括更大力度支持企业筹资、改善资本获取、及增加企业扩展业务的机会等。

我们认为私营行业对中国股市的潜在反弹贡献重大。为实现此目标,中国需要恢复竞争的中立立场,让私营企业和国有企业平等竞争。

我们预计非必需消费品、资讯科技和通讯服务行业的公司盈利在2025年将继续增长。

私营行业的成功将产生重大的积极影响。私营行业盈利和增长的提高将为年轻一代创造更好的就业机会。我们认为结构性变化(例如资本市场放宽管制以及加强对私营企业的保护)将促进中国股市的重新评级。

展望:2025战略投资部署

展望2025年,我们相信中国将是战略性配置的选择之一。

自9月以来,中国采取积极措施应对经济挑战,预计新一年将进一步加大行动。如果推出更多的货币政策和财政政策,投资者情绪可能获得改善。

然而,我们认为中国股市的反弹浪能否持续,将取决于中国的长期结构性改革。

如果这些改革得以实施,中国有望在2025年成为一匹黑马市场。

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