意见

房产上半年略复苏/潘荣德

踏入10月份,我国经济各领域已完全开放,预计在短期内就能跨州,更重要的是有望为我国旅游及酒店业带来新曙光。

笔者引颈长盼的国家产业资讯中心(NAPIC)发布《2021年上半年房地产市场表现报告》,日前终于出炉了。

该报告的数据显示,国内产业领域今年上半年总成交量达13万9754宗,涉及总值620亿1000万令吉,分别按年增长21%和32.1%。

值得一提的是,我国今年上半年仍处于行动管控的封锁阶段,但依然取得如此骄人的成绩,从某种意义上来说,这显示政府在疫情期间祭出的各项惠民政策和措施,例如2021年财政预算案、短期经济复苏计划、国家复苏计划、疫苗接种计划及重开经济领域,都取得了显著的成效,从而加速产业市场的复苏。

报告显示,我国各类产业滞销单位达6万5309个,总值为492亿8000万令吉。

柔房产滞销仍最严重

其中,柔佛州各类房地产滞销情况仍居全国首位,高达2万5797单位;接着是吉隆坡及雪兰莪,分别是8159单位及7766单位。

若进一步分析,其实最令人瞩目的是,我国住宅的滞销单位从今年首季的2万7468单位,于第二季增至3万1112单位,增幅13.3%。

从另一个角度分析,今年上半年,售价介于50万至100万令吉的住宅滞销最为严重,共占了整体的34.8%, 而售价超过100万令吉的房产滞销则仅占11.8%。但毋庸置疑的是,基于我国仍处于国门深锁的情况下,这一类高档住宅肯定是首当其冲的。

丹屋价指数增幅最高

另一边厢,从我国今年上半年的整体房屋价格指数看来,笔者认为,在疫情重创各行各业下,全国屋价平均指数按年只下跌1.2%,这个表现实属不易。

相反的,各州属的屋价指数当中,显而易见的是,吉隆坡的跌幅最为惊人,按年下滑了5.2%。当中原因包括了大多数的外籍人士因前阵子疫情恶化而纷纷回国,以及市中心的产业也出现了有价无市、难以出租和高空置率的窘境,甚至引发了市场的低价抛售。

其他较热门州属的屋价指数,如雪州与槟州则分别按年下跌1.6% 及1.5%。此外,笔者认为当中最令人瞩目的是柔佛、马六甲以及沙巴的屋价指数,分别按年增长2.0%、3.3%及3.2%。不得不提的是,吉兰丹却成为这次疫情期间的黑马,竟取得8.5%的屋价指数按年增长率,成为这次报告的亮点。

第12大马计划成催化剂

令人惊讶的是,目前经济低迷及疫情冲击,今年上半年各经济领域正处于停摆之际,全国仍有1万6600新住宅单位推出,当中包括了有地住宅占了9517单位,而高楼住宅则占了7,143单位。

然而,整体销售增长仍缓慢,只卖出24.7%。无可否认的是,我国发展商须在接下来的日子,在销售策略及配套上多下苦功,以吸引更多潜在买家及投资者。

另外,随着首相日前提呈的第12大马计划订下我国于2025年成为高收入及高科技国家,除了积极推动国家经济复苏,振兴各领域发展,我国产业市场也有望加速复苏,重拾昔日光辉。

如今我国即将步入后疫情时代,产业市场的复苏必然是国内外投资者翘首以盼的。笔者认为这次前所未有的疫情,或将令国内发展商出现新一轮的洗牌局面。

下一期,笔者将与全国读者们深入分析2022年财政预算案房产部分的政策解读。

反应

 

名家专栏

两年“钱”买产托好时机/麦传球

巴生谷的人们,可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯,这可能是真的。

然而,如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值,那么基于建筑面积,新山的KSL购物中心,可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。

想象一下,不用等到周末,商场里也可能挤满了人,尤其是在学校放假期间(新加坡学校,哈哈!)

大马房地产投资信托(REITs,简称产托),一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下,无论是全球还是大马,产托显得格外具有吸引力。

然而,现在会否是投资大马产托的正确时机?以及,与传统的单位信托或共同基金相比,它们的优势和劣势是什么?

1.全球经济形势与大马产托

1.大马利率看跌趋势:

●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势,同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率(OPR)维持在3%,未来若经济需要,可能进一步下调。

●对产托的影响:

■较低的利率降低了产托的借贷成本,从而提高了盈利能力。

2.经济复苏推动力:

●大马国内生产总值(GDP)在疫情后已逐步复苏,国内消费和旅游业成为主要推动力。

●零售型产托,如怡保花园产托(IGBREIT)(拥有谷中城购物中心和The Gardens商场),随着消费者支出的反弹,正迎来客流量的显著增加。

●酒店型产托,如城中城产托(KLCC)(管理着东方文华酒店),也随着大马旅游业的复苏而回暖。

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金?

■产托的优势:

1.高且可预测的分红:

●大马产托法律规定,当产托分配至少90%的应税收入给投资者,可以免征企业所得税,因此,提供了具有吸引力的分红收益。

●相比之下,单位信托的分红不固定,金额和时间均缺乏可预测性。

2.有形资产支持:

●产托拥有实物房地产,提供了内在价值,并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期,租金收入和房产价值通常会随之增加。

●例如,柏威年产托(PAVREIT),其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡,为投资者提供强大的资产支持。

3.流动性强:

●产托在马交所上市,投资者可以轻松买卖其股票。相比之下,共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。

●如果投资者需要即时资金,他们可以迅速出售产托股。

4.对冲通货膨胀:

●房地产价值通常会随通货膨胀而上升,租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。

■产托的劣势:

1.对利率敏感:

●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低,但未来若利率上升,可能会对估值产生负面影响。

●例如,城中城产托的长期固定租赁协议,可能在利率上升时出现价格下跌。

2.集中风险:

●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化,共同基金是更好的选择。

3.现在是投资好时机吗?

1.强劲的分红与低利率:

●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间,远高于定期存款(约3%)和债券(约4%),对追求收益的投资者极具吸引力。

2.估值机会:

●许多大马产托以低于其净资产价值(NAV)的价格交易。

大马产托在当前的低利率环境下表现良好,为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会,同时受益于大马经济的复苏。

然而,随着线上平台的迅速崛起,企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台,以及基于云的服务提供商,显著减少了对实体办公室和零售店的需求。

随着越来越多的业务和消费者转向线上,出现了一个值得关注的问题:这是否对产托构成了威胁,尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托?

线上平台的崛起,确实对某些类型的产托(尤其是传统零售和办公室物业)构成了挑战。然而,这并不意味着该行业会遭受重大打击。

实体空间正在适应数字经济,零售空间正在转型为生活方式中心,而办公空间则向混合办公友好的布局发展。

电子商务的增长,还为工业和物流型产托带来了新的机遇,因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代,位于战略城市地段的优质资产,仍然具有强大的价值。

通过投资大马产托,同时密切关注全球经济趋势和利率变化,你可以在当下不确定的环境中,打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。

两年前(图表内蓝色箭头期间),我有感而发,于是写了一篇文章,来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章,为什么我两年前写了一篇关于产托的文章,并对产托的前景持积极态度。

产托是时候捞底吗?/麦传球

股市里的“房”事/麦传球

现在投资风险更低

两年后的今天,我再次有感而发,并希望能够激励人们重新思考产托的投资。

现在,投资产托的风险应该更低,因为总体而言我国经济增长较高,加上利率前景看跌。

当然,就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章,来证实我的观点。

可能你有相同的问题,“是时候捞底吗?”

当以后价格较高时,今天的高点实际上是一个低点。

视频推荐:

反应
 
 

相关新闻

南洋地产