彭博社专栏

纽西兰就是一个极端案例。在这个疫情推动房地产大热潮的南太平洋国家，房价仅在2021年就上涨了近30%。

纽西兰央行的数据显示，存量按揭贷款里大约25%是这一年发放的，而且其中五分之一发给了首次购房者。

该国的按揭贷款利率通常不会固定超过三年，这意味着其央行自2021年10月以来525个基点的加息正在推动还款额飙升。纽西兰央行表示，大约一半的存量按揭贷款今年进行了再融资。据它估计，到2024年年中，利息支出占借款人可支配收入的比例将从2021年9%的低点上升到20%左右。

为幼儿提供稳定生活

像亚伦·鲁宾就因此预算吃紧了。他在2021年申请了100万纽西兰元（约280万令吉）的按揭贷款，购买一栋120万纽西兰元（约336万令吉）的四居住宅。八年前从美国移居纽西兰后，他和妻子杰西卡认为，在沿海城市尼尔森买房是个可以为两个幼儿提供稳定生活的决定。

起初，这对夫妇每月要还4000纽西兰元（约1.12万令吉）。在再融资之后，还款额提高到了6400纽西兰元（约1.79万令吉）左右。

“我们再也去不起美国探望家人了，现在真的是把一分钱掰成两半花，”46岁的软件工程师亚伦·鲁宾说。

他觉得自己还算幸运——财务状况没到绝境，夫妻俩有能力继续还贷。他看到许多新西兰人面临着更大的压力。

澳新银行驻奥克兰首席纽西兰经济学家莎朗·佐尔纳表示，好在薪资和就业的强劲增长把压力降到了最低。

“一旦你算上家庭收入的增长，债务实际上比2007年要低得多，”她说。“但当然，平均水平的背后有100万个故事，肯定存在一些压力很大的人。”

投资者撤退

过去十年的全球地产热潮使得买房在纽西兰、澳洲以及加拿大等国家成为致富捷径，成千上万的人变成了业余投资者。截止2020年，安大略、不列颠哥伦比亚（加拿大三个人口大省中的两个）拥有多套住房的人几乎占据了三分之一的存量住房。

但利率和债券收益率上升意味着算盘不能这样打了。根据蒙特利尔银行的研究，在加拿大最大城市多伦多拥有一套公寓房，扣除按揭贷款成本和其他费用后，现在的收益率仅为3.9%，低于投资加拿大政府国库券可以赚取的5%。

蒙特利尔银行经济学家、报告作者罗伯特·卡夫西奇表示，展望未来，我们将无法复制过去20年的局面；整整一代投资者都将得到惨痛的教训。

抑制购房兴趣

借贷成本上升已使一些投资物业陷入严重的负现金流，在迫使业主出售的同时也抑制购房兴趣。这可能会给只想找个地方住的普通人带来困难。

过去十年，投资者购买期房已成为开发商的主要融资来源，他们的撤退已经导致多伦多等城市数千套住房的开发计划推迟或取消。加拿大市场本已供应不足，这是房价在利率上升之际意外坚挺的原因之一，而建筑活动料将出现的放缓只会加剧短缺。

欧洲也是这样。利率上升和建筑成本飙升有可能加剧供应紧张局面。在德国，上半年新建筑许可减少逾27%；法国1-7月的减少了28%；瑞典遭遇了1990年代以来最严重的滑坡，其建筑活动还不到满足需求所需水平的三分之一，势将进一步考验负担能力的极限。

而这甚至还没有算上物价普遍飙升带来的压力。根据今年Money and Pensions Service的调查，在生活成本创几十年来最大涨幅的英国，有近200万人选择先买后付方式来支付杂货、账单和其他必需品。鉴于今年估计将有逾100万房主的按揭要以高得多的利率进行再融资，压力只会越来越大。

毕马威9月发布的报告显示，由于融资成本飙升，近四分之一的英国按揭贷款持有人正在考虑出售并转向更便宜的房产。未及时偿还的贷款现在占未偿房贷总额的1%以上。经常按浮动利率按揭的房东情况可能更糟，而这会直接转化为租房者的压力。

在还款额猛增了两倍多后，伦敦房东凯伦格雷戈里别无选择，只能卖掉房子，这意味着她可能得赶走一对即将生孩子的年轻夫妇。他们在她成交之前找到了新家，但她受够了。

“房东已经受够了利率上升，”格雷戈里说。

亚洲的困局

在亚洲，韩国的房东也深受影响。如果把“传贳”（韩国独有的一种租赁制度）行业的约8000亿美元（约3.73兆令吉）算在内，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比高达157%，是发达国家里最高的。

根据该制度，房东会收取一笔名为传贳的押金，大约相当于租赁期（通常为两到四年）开始时房产价值的一半左右。当利率上升时，与付月租相比，付传贳的吸引力就会下降，房东可以从租房者那里获得的押金也会减少。由于房东经常在租约到期时用新押金还掉旧押金，这样就会让他们更难履行债务。

传贳房东的违约风险预计还将贯穿2024年，因为即将到期的合同是在价格，连同押金处于创纪录高位时签订的。

与此同时，香港受到了中国经济放缓、人口外流和利率上升的冲击，一度势不可挡的房价涨势戛然而止。由于港元与美元挂钩，香港的货币政策通常会与美国同步。这导致按揭贷款利率自2022年初以来上涨了一倍多。

二手房跌至六年低点

这个以昂贵著称的市场的二手房价格已跌至六年低点，开发商正在大幅打折促销，政府也力降印花税以重振楼市。

但除非利率开始下降，否则香港房地产市场将继续受煎熬。鉴于过去10年香港房价大幅飙升，许多人现在仍然买不起，意味着近期房价下跌并不能抵消借贷成本上升的影响——全球许多地区都是如此。

房地产市场“在过去二十年真的很疯狂，这仅仅是因为处于历史低位的利率和供应不足推高了房价，”彭博经济研究的萨赫表示。

“未来十年肯定是大为放缓的十年。”