报道：李治宏

经历了去年11月马六甲州选和今年3月柔佛州选，南马经济和产业市场是否出现了任何转变？有什么投资机遇？

个别产业领域方面，住宅、办公、工业、零售和酒店领域，会呈现怎样的走势？

南马三州当中，柔佛经济和产业市场向来是龙头老大，但森美兰和马六甲产业市场会否迎头赶上，有什么看点？

整体而言，柔州产业市场今年料稳健复苏，甲州产业料将伴随旅游业反弹，森州产业则料可重拾勇态。

个别领域方面，柔州住宅市场尤其是有地房产料将有所起色，服务式公寓/小型家庭办公室（Small Office Home Office，简称SOHO）/共管公寓则继续受供应持续过剩和严重滞销所困。

柔州办公市场料持稳，因预计不会有太多新的办公空间；工业产业领域则料持续增长，依然是最耀眼的产业次领域。

柔州酒店和零售领域随着国门重新全面开放，外国人在不太麻烦的条件下重新入境我国，有望持续复苏。

同样的，马六甲住宅市场今年前景料比去年乐观、工业产业保持稳健，商店和办公市场料将渐入佳境，酒店业也有望恢复常态。

不过，甲州购物商场则料将继续面对各种挑战。

森州方面，住宅市场料不如去年般蓬勃、工业产业和商用产业双双有望更上一层楼。

回顾去年首9个月，南马3州产业交投都出现量跌价升的局面。

其中，柔州产业总成交量按年下跌1.9%，从2万5128单位跌至2万4657单位；但总成交额却增长8.5%，从114亿令吉 增至123亿令吉。

管控令拉低成交价量

甲州产业总成交量延续2020年跌势，去年首9个月按年下跌5.6%至9118单位；然而，总成交额按年增长8.7%至31亿令吉。

事实上，去年上半年，甲州产业成交量和总值分别按年劲扬12.2%和19.7%，但第三季却大幅下跌，并拉低去年首9个月的总成交量和总值数据，主要归咎于去年6月15日实行的行动管控3.0（MCO 3.0）。

甲州进行中或即将动工的大型发展项目，包括一帆风顺（The Sail）、亞昕喜來城馬六甲（The Rise）和伯乐城市（Taman Botani Parkland）等。

森州去年首9个月产业总成交量按年微跌2.9%，但总值却扬升19.4%，从2020年同期的34亿令吉增至40亿令吉。

去年首3个季度，平均每季成交量约为3464单位；而在疫情爆发之前，即2018和2019年，则分别是平均每季度4413和4057单位。

森州产业较蓬勃发展的地区，料仍将是芙蓉-吉隆坡国际机场走廊和汝来，坐落在这个地带内的著名大型发展项目，包括金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）发展的达城（Bandar Sri Sendayan）、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）发展的安斯黛儿镇（Bandar Ainsdale）、IJM置地（IJMLand）发展的芙蓉新城高苑（S2 Heights），以及布特拉入来（Putra Nilai）和汝来乌达玛（Nilai Utama）。

柔州房市：

新山房产交投最活跃

2021年全年，柔州房产市场已逐渐走出疫情的谷底，与全国房产走势一致。

利好因素包括2020至2021年期间推行的拥屋计划（HOC）、利率持续处于记录新低、冠病疫苗接种率高，以及经济领域逐步重启。

2020年，柔州房产交易量和总值分别按年下挫23.8%和24.6%；2021年首9个月，成交量按年下跌5%，但交易总额却微增2%。

新山的房产交投最活跃，接着是哥打丁宜和笨珍。新山大部分的住宅交投仍集中在双层及三层排屋，接着是单层排屋。不过，哥打丁宜和笨珍的情况则是恰好相反。

售价50万至100万令吉的房屋最受落，接着是30万至40万令吉，以及40万至50万令吉的住宅。

部分新楼盘或涨价25%

发展商为清理未售出的房屋，有者推出先租后售（Rent to Own）配套，有者则提供诱人的各种优惠和折扣。

大马亨利行指出，发展商去年下半年纷纷推出售价介于50万至70万令吉的有地房屋，这股趋势料将延续至今年。

不过，随着建筑材料成本扬升，部分新推出的房产售价或将调高10至25%。

去年首9个月，柔州滞销房产从2020年的6509单位稍增至6166单位（不包括商业地契的SOHO和服务式公寓）。柔州滞销房产仍以高楼住宅，例如SOHO和服务式公寓为主，大部分坐落在依斯干达公主城。 

滞销房产增幅放缓

这些高楼住宅以外国买家为目标，但今年4月之前，外国购屋者和投资者无法入境，令这些房产在无人问津下持续滞销。尽管马来西亚我的第二家园（MM2H）计划喊停一年后重启，但大幅提高的门槛，令外国买家望门兴叹。

大马亨利行预计，柔州滞销房产今年将持续增加，但增幅有所缓和。

大马与新加坡在陆路疫苗接种者旅游通道（VTL）措施下互相开放边境，以及大马4月1日重开国门，外国买家有望逐步重返大马，是刺激柔州房产市场复苏的最大利好因素。

森甲房市：

甲成交量微跌 总值增至17亿

房产市场是马六甲州产业领域的火车头，并料在今年继续引领甲州产业领域复苏。

尽管去年首9个月，甲州房产成交量按年稍微下跌1.5%，但成交总值却按年增长9.8%至17亿令吉。

不过，相较于 2020年，售价50万令吉以下的房产需求下跌，或可归咎经济放缓和人们担心工作不保下谨慎消费，买气也相应下跌。

去年首9个月，甲州新推出的房产共有2488单位，1020单位或41%已卖出，这比2020年的39.6%来得高（推出1100单位，卖出436单位）。其中，第三季推出的740单位，更卖出63.65%或471单位。

行动管控令3.0结束和当局放宽防疫标准作业程序，是甲州新房产销量扬升的主因。当然，HOC和各项优惠也居功不小。

发展商去年提交的新发展项目申请也有所增加，这显示今年首季甲州新楼盘料持续增加。此外，发展商也大举收购更多地库，准备在未来推出更多新项目。

森两三层排屋最热

森州房产去年首9个月价量齐升，成交量和总值分别按年增长4.6%和18%。

大部分交易集中在售价10万至30万令吉的房产，双层至三层排屋最受落，接着是单层排屋。地区方面，芙蓉和波德申的房产交投最活跃。

森州发展商聚焦清理现有存货，而非推出新房产。过去3至5年推出的房产大多是售价介于40万至60万令吉的双层排屋。

随着HOC已于去年告一段落，森州今年的房产销量料将放缓，表现不如去年。

滞销房产也相对增加，但就如甲州一样，森州滞销房产向来是全马最少的州属之一。

商用产业：

柔酒店业料更快复苏

柔佛商用产业领域今年有望稳健复苏，VTL和柔州政府早前宣布德商务旅客中心（BTC），是两大催化剂。

整体而言，柔州酒店领域预计将比零售产业和办公市场更快复苏，国内游客自去年10月11日跨州禁令解除后恢复国内旅游，令酒店业迎来久违的一线曙光。

柔州零售产业领域过于依赖新加坡游客，虽然国门4月1日重开，柔州尤其是新山零售领域将再需要一段时日才有望恢复疫前水平。

若按地区而言，新山酒店业和零售领域为投资者带来同等的机会，笨珍旅游业比零售领域占上风，不被视为旅游区的峇株巴辖和麻坡则是零售领域提供更多投资机会。

甲商场空置率偏高

马六甲旅游业在跨州禁令解除和VTL措施开跑后重获新生，但州内购物商场过剩，许多零售商场空置率偏高，是当地零售产业市场的主要挑战。

截至去年9月杪，甲州共有31座购物商场，总零售空间63万5390平方米。然而，疫情重创各行各业下，州内商场租用率从2019年上半年的67.45%，于去年第三季下滑至63.30%。l

大马亨利行认为，甲州零售产业料将耗时几年才能复苏，甚至将成为周州内最后一个复苏的产业次领域。

甲州酒店业在旅游领域重现曙光后逐步回暖，酒店客房周末（每周五至周日）租用率反弹至85%，工作日（周一至周四）则回升至65%。

随着国门4月起重开，作为国内外游客最爱旅游景点之一的马六甲旅游业今年有望进一步复苏，并恢复疫前的正常水平。

甲州办公市场今年料继续停滞不前。由于前景没有太大的改善，租户们不太可能作出长期租约。

所幸的是，甲州新增的办公空间有限，市场将先吸纳现有供应，当经济逐步复苏，目前空置的单位有望获得填补。

芙波店屋交投最热

森州商用产业同样呈现交易量下跌，成交总值却增加的现象。去年首9个月，该州商用产业成交量按年下跌约8.8%，交易总值却扬升36.5%。

双层至两层半，以及三层至三层半的店屋交投最热，大多集中在芙蓉和波德申两地。

就如住宅产业一样，州内发展商先聚焦清掉现有商用产业存货，而非推出新的发展项目，但芙蓉新城和达城则另当别论。发展商预计将在未来12个月内，推出疫情期间展延的新商用产业项目。

从投资的角度而言，森州零售产业料会比酒店业较快复苏。这是因为疫情恶化期间，人们减少旅游和住宿酒店。

此外，零售产业也比酒店更容易灵活变通和调整空间，例如零售单位可以在短时间内分拆出租、扩大或缩减空间。

工业产业：

制造与物流业 刺激产业交投

柔佛工业产业今年料续稳步增长。

去年首9个月，柔州工业产业交易量和涉及总值，分别按年增长33%和3%。

较受瞩目的交易包括：

（1）AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）以3200万令吉收购巴西古当一个货仓；

（2）GDS控股有限公司在努沙再也科技园发展一个数字中心；

（3）东南通运（TNLOGIS，8397，主板交通与物流股）收购士乃机场城地段，以兴建货仓；

（4）去年7月启动的丽阳工业园正进行土地清理和土方工程。

巴西古当和丹绒柏勒巴斯仍是工业产业的热门地区，两地的工业产业交投非常活跃。大部分交易是工业用途空地，接着是连排工厂/货仓和独立式工厂/货仓。

甲州已崛起为一个吸引工业家的工业目的地，州内工业产业需求水涨船高。

事实上，该州工业产业已走出2020年的谷底，去年首9个月的交易量和总值分别按年扬升19%和53%。

制造业和物流需求大增，令更多中小企业需要更多工业空间以扩充业务。

在森州，马来西亚宏愿谷2.0料将促进森州经济发展，更令州内工业产业今年前景更胜去年。去年首9个月，森州工业产业成交量和总值分别按年扬升6%和48%。

售价100万令吉以上的工业产业最受落，接着是30万至40万令吉，以及20万至30万令吉的工业产业。

毗连厂房/货仓交投最多，依序为半独立式厂房/货仓及工业用途空地。大部分交易集中在森州首府芙蓉。