房市大旺，节节上升的房价通常都会带动租金上涨，但如今，我国房市充斥大量“货源”，租金市场也处于供过于求的窘境。

根据大马一站式出租及销售产业平台SPEEDHOME（前称Speedrent）资料，以雪兰莪及吉隆坡17个地区的房屋过去一年平均交易价与租金走向，仅有6个地区的租金回酬是在4%以上。

雪隆区的住宅产业价格与租金回酬的确不成正比，主要是因为屋主期望的租金，与实际成交的租金有不小的落差。

SPEEDHOME的资料显示，雪隆17个地区租金市场去年2月至今年3月，租金的供需落差可介于10%至29%。

当中最显著的例子，是吉隆坡城中城的住宅房产。

隆市城中城回酬最低

“过去一年的平均交易价中值为96万4000令吉，但租金供需落差达25%，租金回酬也是雪隆17个地区最低，仅录得2.3%。”

雪隆区选择线上找租客的房产大部分都是高楼房产，SPEEDHOME执行长黄伟明回应《南洋商报》提问时指出，从已成交的出租数据可得知，租金要价最高房产是位于金地花园（Hartamas）的公寓；吉隆坡城中城高楼住宅租金要价则是第三高。

“金地花园的屋主要求每月2776令吉的租金，但租户的出价则为1972令吉，屋主和租客心目中的价格落差接近30%。”

不过，根据财政部旗下房产估价及服务局（JPPH）去年成交数据中位值，金地花园的服务式公寓成交房产中值为49万4000令吉，和SPEEDHOME租户提出的租金水平，仍为当地屋主带来5.6%的租金回酬。

“这已是相当不错的回酬表现，想要提高租金回酬，屋主还需努力。”

根据SPEEDHOME统计的数据，仅有金地花园、士拉央（Selayang）、安邦（Ampang）、哥打白沙罗（Kota Damansara）、莎阿南及赛城的住宅房产，取得4%以上的租金回酬表现。

“以上的6个地区，金地花园的住宅产业主要是以服务式公寓居多”

3大关键提高租金回酬

如何提高租金回酬，相信是每个屋主都迫切想知道的事，屋主仅需要妥善控制装潢成本、找到对的租客群体，及为租客创造价值等3大关键，提高回酬不是梦。

全装潢房产的租金通常比较高，这已经是常识。不过，黄伟明说，屋主一般在装修房产时，都会以自住的规格来装修该产业，但这其实是错误的观念。

“如果你将房产视为投资，就必须精准计算成本，算一算你所投入的家具和装潢需要多少个月来获得回酬，控制成本。”

黄伟明指出，不同地区的租户有不同的需求和租金负担能力。

“比如说一般高档社区，你的目标对象应该是国外专业人士，他们一般都享有住宿津贴，所以在住宿方面更在意房产的舒适程度和社区环境，不介意付出更高租金来换取安逸住宿。”

楼龄也是一个影响房产租金表现的关键因素。他指出，同一个发展商会分几期来进行产业开发项目。

“一旦新大楼竣工后，租户都会倾向新产业，而贪新忘旧也是人的本性之一。”

此时此刻能否为租户创造价值，则会是决定租户是否延续租约的关键。

黄伟明说：“如果租户表现良好，定时交租且很少麻烦屋主，不妨给租户一些优惠，但前提是必须签下更长租约。”

房政部拟设租金上限

对出租市场影响有限

房屋与地方政府部计划拟定新法案，以设定住宅区最高租金上限，引起屋主忧虑，黄伟明认为，以目前的房市而言，新法案对出租市场影响有限。

黄伟明劝请屋主们无需过于忧虑，毕竟法案的细节尚未出炉。

“住宅房产供过于求，正是租客市场的天下，屋主连出租房产都有困难，就算房政部不设立租金上限，租金上调空间也有限。”

房政部长祖莱达早前指出，将拟定新法案允许房政部在住宅区设定最高租金上限，特别是廉价房屋，这能确保屋主及租客都能公平交易及获得更好保护。

国家房屋局高级副总监诺里翰阿都哈林本月初表示，建议中的租屋法令将会在2年内执行。

金地花园服务式公寓租金最高

雪隆区租金最高的地区，是以服务式公寓居多的金地花园，租金成交价为1972令吉。

旺莎玛珠史里肯邦安

租金供需落差明显

房市低迷，除了高档产业的租金表现首当其冲受冲击，人口密集度高的旺莎玛珠（Wangsa Maju）及史里肯邦安（Seri Kembangan），租金供需也出现明显落差。

SPEEDHOME提供的资料显示，金地花园、梳邦USJ、吉隆坡城中城及哥打白沙罗等高档地区住宅产业，租金供需落差都超过20%。

“而人口繁多的旺莎玛珠及史里肯邦安，租金供需落差也达20%。”

巴生则为雪隆一带租金落差幅度最小的地区，SPEEDHOME资料显示，当地屋主期望的租金，为每月1454令吉。

“而租户愿意付出的租金，则为1310令吉，相比下只减少144令吉或10%。”

有地住宅巴生租金最亮眼

雪隆的4个以有地住宅居多的地区中，巴生租金成交价最为亮眼，录得1310令吉。

反观南部城市的加影，租金成交价最为逊色，仅1137令吉。