（吉隆坡11日讯）经冠病疫情重大打击及不断受外围经济因素笼罩下，国内产业市场的发展力度一直受限，但你是否知道，撇开这些不可预控的环境因素，有者当年种下“恶因”，现在结出了“恶果”，导致大家自食其果！

当年，所谓的房贷奥秘--压缩贷款（Compress Loan）和套现（Cash Back），使我国产业偏体鳞伤，时隔约10年后的今天仍未从中复原。业内人士认为，只要市场房产拍卖单位依然高居不下，意即调整期尚未结束。

国内产业市场一直予人欲振乏力，忽冷忽热；新楼盘售情慢、二手市场则有价无市、拍卖屋多不胜数。眼见其他国家已相继从疫情中“熬过来了”，惟我国仍等待不知何时到来的“春天”。

归根究底，这都是许多人当年的“无知”，造成现在要花长时间收拾烂摊子。

相信产业投资老手，对压缩贷款和产业套现这两种“房贷秘诀”记忆尤深，正正是这类“不正规”的投资技巧，使产业市场陷入调整期多年。

一次购10房濒临破产

“压缩贷款”于约 8至9年前在国内大行其道，不少投资者误信“房地产导师”而砸巨额一次过购入多个单位，但这实际上是一个严重的“投资陷阱”，最终或把投资者推向破产边缘。

房产咨询师侯碧云向《南洋商报》说，不少投资者当时大胆一次过购入 10 个单位，涉及金额超过1000万令吉。

她表示，当时配合压缩贷款还有一种叫产业套现，意即购买房产无需出钱之余，还能套现拿回一笔，然而这对一味想赚快钱，却理财技能不足的借贷者而言，根本是个“死亡陷阱”。

曾是发展商的她指出，在压缩贷款被吹捧时，当时房产的利润非常丰厚，每个单位的赚幅可达到 50%之多。

房市大热成“假象”

“压缩贷款大热时，一项 300 个单位的发展项目能迅速售罄，以致发展商陷入错觉，误以为市场需求如此高，胃口开始变大，发展项目越做越大，房屋单位以上千计算，实际这是个‘假象’，购买需求是创造而来的。”

她指出，自从压缩贷款在 3、4 年前“爆破”后，整个买卖市场大受影响。

以往买家一买便是 4 个单位起跳，如今买一间都思前想后，发展商不再像以往般轻易让单位售罄，而需长达 3年或更长时间售卖。

投资者本一心迈向财务自由之路，但因一次过购入多个单位，同时间背负多项债务，超出个人负担能力，在长期的逼压下，不得不断供，最终房产遭拍卖，欠债累累。

侯碧云说，近年拍卖屋数量有增无减，除了疫情期间酿下的坏账，很大部分是压缩贷款爆破后产生的后遗症：“我认为，市场还需要多几年的调整期。”

此外，她坦言，市场调整非坏事，至少可淘汰当初为迎合压缩贷款购屋需求而建房、欠缺素质的发展商，以及杜绝过度积极的投机市场，还原市场原有面貌，恢复健康营运。

无力还贷 断供严重

“拜一些不负责任的房产投资导师所赐，足足搅乱了国内产业交易市场数年，至今仍不见政府对症下药，这一波是我从事房贷 10 多年来，最严重的寒风！”

专门提供房屋贷款解决方案、风险管理、财务规划等咨询公司 Diligent Panners 私人有限公司销售总监谢章荣受访时，对现房产市况发表以上谈话。

他表示，以房贷的申请数量来说，从零售、商业、住宅到新楼盘至二手市场，整个产业领域皆冷清，特别是过了农历新年后，“寒冬”的情况尤其明显。

他指马币走软、销售与服务税（SST）和主要数据库（PADU）网站注册、电子发票等新政策逐一落实，加上疫情期间习惯了居家工作，企业老板大多不愿把过多资金投资在办公室扩充上。

“他们甚至缩小办公空间，节省营运成本。（老板）宁愿把资金投资在营运系统上，会带来更大的经济效益。”

他说，介于 1200 至 1500 平方尺“不算大”的办公室单位，其需求量已大不如前，现租户倾向更小的办公单位。

谢章荣坦言，目前市场最棘手的是，当年抱着侥幸心态一口气大手买下多项房产的那群投机者，如今再无能力摊还房贷，市场断供情况严重，大量房产等待银行拍卖，直接拖累了二手市场。

二手市场有价无市

他表示，政府必须设法解决二手市场“有价无市”的问题，恢复或推行购买第二房产的优惠，重新为二手市场注入活力。

“自地契转名备忘录费用和律师费调涨后，置业的入场费非常高。例如购买一间 50 万令吉房子，首期 5 万令吉，外加其他交易费用，至少需 7 万令吉，尚未包括装修费，试问现在有多少人能一次过拿出 10 万令吉现金？”

高昂的置业门槛，不仅影响首购族要三思，连带升级换房买家亦取消“小屋换大屋”的念头。

谢章荣认为，即使是购买第二房产，若作为自住，自地契转名备忘录费用上应当酌情处理，政府应为升级换房者提供更多优惠，才能处理二手房屋滞销的问题。

“一旦激起二手市场销情，在供求规律下，新楼盘也会一同被带旺。”

拍卖屋成投资者新欢

产业拍卖市场是房市回暖与否的指标之一，目前拍卖屋数量依然多，所幸拍卖价出现了转机，不再较市价低 40%。

拍卖师傅玮蒖表示，拍卖市场选择多，银行拍卖不曾停止，说明国内房市尚调整中，还在消化投资者早前投资失利而背负的大笔坏账。

也是房产咨询公司 BP 集团执行经理的她说：“相较二手市场，投资者现在更乐于购买拍卖屋，最近的（拍卖）成交价都被抢高几个价位，甚至出现比市价高，主要是地点取胜。”

她指出，包括新楼盘和二手市场目前的交易量皆不稳定，受马币走贬等外围因素影响，投资者谨慎观望居多。

她分享道，有同事在网站花费刊登售屋广告，竟然无人问津，现在要做成一宗交易显得非常困难。她以槟城为例，租金 2000 令吉以下较容易找到租户，一旦超越此水平，仅海外人士能负担。

繁文缛节吓跑投资者

另外，我国受惠于多元种族和多种语言，加上屋价也比周边国家低，理应能吸引更多海外投资者，奈何自地契转名备忘录、律师费、印花税等各种交易费用高企，傅玮蒖也不晓得政府“葫芦里要卖什么药”。

她表示，除了房屋信贷担保计划（SJKP），未见其他更多实际的政策或措施推出市场。

压缩贷款曾是银行漏洞

何谓压缩贷款？

它曾是银行体系的漏洞，属于灰色地带。

例如在同一个时间点，投资者同时为 4 个单位，向 4 家银行申请贷款，并期望同时间全部房贷获批。

通过压缩贷款，投资者能做到不影响个人偿债比率（DSR）情况下，同时获得多项房贷。原因是各别银行在计算个人偿债比率时，仅纳入一个单位（假设价值 50 万令吉）的考量，非 4 个单位总值 200 万令吉，银行只会认为投资者单纯为同一个单位进行对比。

借由压缩贷款，投资者可在同一时间以90%的贷款额度，买下超过两个产业。所幸的是，这漏洞后来被银行发现，停止雪球再滚大。

买房套现铤而走险

买房套现是铤而走险的做法。例如投资者购入一间 50 万令吉的房产，与房产中介和发展商“合作”，将卖价定高至70 万令吉，后者再向银行申请 90%贷款，相等于 63 万令吉，扣除实际售价 50 万令吉，投资者可进袋 13 万令吉！

如果一口气买下 5 个单位，短时间获得合计65 万令吉的现金，试问谁不心动？

若妥善利用套现所得，也许能做到“钱滚钱”，但对理财不当、一心想赚快钱的买家来说，会因为个人债务提高，失去偿还能力，很快就因支撑不足产业而遭银行拍卖，变得债台高筑。