名家专栏

省思可负担房屋策略/李兴裕

房屋的可负担性一直是大马一个紧迫的问题,因为许多在职的国人,在财务上还没有做好买房的准备。

大马需重新省思可负担房屋的发展策略,而这需要向其他国家(包括新加坡)在公共房屋计划上取得的成果取得借镜。

从历史上看,大马人将约30%的家庭收入用于购买可负担房屋。随着通货膨胀和生活成本的扬升,以及房价的上涨,涨幅比国人的收入增长更快,这使得许多国人在应付食品、医疗保健和交通费的开销后,用于买房(每月分期贷款)和支付其他必需品的资金也相应减少了。

1)2002至2019年期间,大马的屋价对收入比率(以屋价中位数相对家庭收入中位数来衡量)一直高于4倍,高于3倍的可负担能力比率。

2)2016年国家银行常年报告书一篇关于可负担房屋的文章指出,我国大多数州属的房价都严重无法负担,屋价收入比为4.1和5.0(严重负担不起)和5.0及以上(非常严重的负担不起)。

3)屋价中位数从2002年的10万令吉,每年上涨6.5%至2019年的28万9646令吉,比年收入中位数快4.1倍,从2002年的2万4588令吉,年均上涨6.4%至2019年的7万零476令吉。2021年,屋价中位数从2019年的28万9646令吉增长3.6%,至30万令吉。

4)由于许多因素,国人变得买不起房屋:(i)屋价增长快于收入增长;(ii)家庭储蓄缓冲较低。76%家庭的储蓄不足于应付3个月的生活费;(iii)潜在借贷者已负债累累。65%的借贷者已拥有汽车或个人贷款,因此限制了他们获得房屋贷款的融资能力。

尽管与2020年(2062令吉)相比,2021年的月薪和工资中位数增长了9.1%至2250令吉,但仍低于2019年的2442令吉。

联邦政府和州政府实施了各种可负担房屋计划,以帮助B40家庭(月入中位数低于2500至4849令吉)和M40家庭(月收中位数介于4850至1万零959令吉之间)能有“一瓦遮头”,实现居者有其屋的梦想。

可负担屋门槛分两类

根据国家可负担房屋政策,可负担房屋的门槛分为两类:第一类为售价15万令吉的房屋(吉兰丹、吉打、玻璃市和霹雳);第二类为售价介于15万至30万令吉的房屋(其他州)。

如果屋价不超过年收入的3倍,则被认为有关房屋是属于可负担房屋。

此外,政府也实行拥屋计划(HOC)、售价低于100万令吉的房屋豁免印花税,以及简化持有6年后出售房产的产业盈利税(RPGT)的措施。

潜在购屋者观望

虽然这些举措有助于降低购买可负担房屋的成本,但考虑到经济前景、收入和就业前景疲软、通胀和生活成本上升,以及房屋贷款利率上升,仍有一些因素需要考虑。

我们预计潜在的购屋者将采取观望态度,直到生活成本稳定下来。

根据PropertyGuru的2022上半年大马消费者信心调查,51%的受访者不符合可负担房屋的资格,并在没有政府援助的情况下无力买房。

可负担房屋的发展是一项共同责任,公共领域将发挥主导的角色。阻碍可负担房屋发展的有结构性、周期性、制度性和文化性因素,也有需求(收入和价格承受能力)和供应(成本)因素牵涉在内。

我们必须采取和涉及各方协调的全面方式,并重新定义公共和私人领域在提供充足的可负担房屋方面所扮演的角色,特别是在城市地区和发展较为落后的州属。

这方面出现了3个共同目标:降低建筑成本、减轻中低收入家庭的房屋成本负担,以及解决监管障碍与供应成本。

1)保障房屋发展的先决条件

虽然公共领域将公共/社会房屋的规划、干预和交付,作为国家议程关注重点,但它不应与私人领域竞争,导致公共资源分配不当、排挤和不公平的竞争环境。

由于更便宜的土地成本、给予各种豁免、不同的资金来源和执照因素,公共领域的建筑成本将会降低。

公共领域的作用是促进与奖掖可负担房屋的开发,而非与私人领域竞争。

2)衡量可负担房屋价格门槛

首先需要根据不同州属的收入中位数与屋价,以及借贷者的贷款对收入资格,来进行务实与适当的定义。

其他需要考虑的因素是地点(州和地区)、土地成本、地方当局的条例,以及特定的监管成本。例如,在大巴生谷,吉隆坡和雪兰莪的建议可负担房屋门槛为50万令吉,而吉兰丹等发展较为落后的州属则为20万令吉。

3)促进私人领域的交付管道

我们同意马来西亚房地产发展商会(REHDA)的观点,即公共领域应根据重新定义的门槛价格水平,承担社会/公共房屋交付的责任,而私人领域将专注于市场驱动,价格高于门槛或处于门槛内的可负担房屋,并且不受固打配额或价格管制。

4)交叉补贴可负担房屋,产生负面的外在因素

众所周知,低成本/可负担房屋的兴建,已使房屋发展商为中等收入购屋者兴建房屋的成本负担过重。

交叉补贴的成本负担,将以房价上涨的形式,由已面临财务紧张的中等收入购屋者承担。

当局需实行更公平和公正的公共房屋政策,确保只有符合条件的人,才有权参与社会房屋计划。

低收入家庭的公共组屋不应出售,而应保留为出租或暂住房屋的用途,并且只出租给那些没有经济能力买房的人。

5)建筑和土地成本

土地使用的决定;可以在哪些地点兴建哪些类型的房屋,主要由州和地方政府的条规来规定。发展商背负着越来越严格的地方政府法规和各种“隐性”合规成本,这些成本增加15至25%,推高了兴建房屋的成本,并被迫将额外的成本转嫁给购屋者。

此外,发展商必须遵守其他要求,包括土地转换溢价及公共基建费用(Contribution Charges,用于基础设施和公用事业),而其中一些土地需要交出用于厂房和机械建设。

联邦政府可以结合使用“财务胡萝卜加大棒”的方式,来促使地方政府改革他们的法规,降低合规成本和分区法。

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轮值东盟主席国面临挑战/李兴裕

每当马来西亚担任东盟轮值主席国时,东盟成员国都对其给予高度评价。

政府已经做好充分准备,准备在2025年第五次担任东盟主席国。我国曾在1977年、1997年、2005年和 2015年担任东盟主席国。

大马作为有效主席国的能力将受到考验,因为她需要致力维护大马本国利益之余,也同时必须在维护地区利益和维持东盟在确保地区架构稳定之间取得平衡。

这对于大马,尤其是团结政府来说,具有重要意义,在经历2018年以来的多年政治动荡之后,重申了其作为地区重要参与者的角色。

此时正是大马担任东盟轮值主席国之时,首相拿督斯里安华可以展示其战略和经济治国方略,以及沉稳的外交技巧,以提升东盟在全球舞台上的形象和相关性。

复杂多变外交局势

全球经济处于不断变化的状态。许多问题尚未解决,大国之间的紧张局势加剧,未来可能还会有更多困难。

眼下关注的是特朗普再次当选美国总统及其对世界经济的“特朗普经济学”影响。此外,发展中国家正面临新科技快速发展和气候变化带来的破坏性影响。

安华一直对东盟、地区和全球关键问题发表坦率的评论和直言不讳的立场。这些问题包括涉及南海岛屿和海洋冲突的领土争端、缅甸局势、中东危机的升级以及持续的中美紧张关系。

预计大马作为主席国,将展示其基于建立联盟的"软外交技能",通过制定切实可行的解决方案来解决这些有争议的问题。中国和东盟普遍同意安华的主张,即所有围绕南海的敏感问题,都应通过双边或多边、闭门的方式进行协商。

东盟将在南海问题上与中国保持非对抗性的态度,这被视为确保区域安全稳定和全球贸易和航行自由的有效方式。任何紧张局势和破坏区域稳定的意图,不仅有可能损害中国与东南亚的贸易和投资关系,而且对中国也没有好处。

大马期待提出建议,推动东帝汶早日成为东盟正式成员。东帝汶于2022年在柬埔寨举行的第40届和第41届东盟峰会上获得正式观察员地位。东帝汶正式加入东盟。将增强本区域的经济,并增强其复原力。

深化东盟共同体

大马历来在推动东盟应对本区域新兴现实方面发挥着关键作用。10年前,当大马上一次于2015年担任东盟主席国时,她在制定东盟经济共同体(AEC)蓝图,以加强整个地区的经济一体化方面发挥了重要作用——其特点是商品、服务和投资的自由流动及资本与技能的更自由流通。该蓝图将于2025年结束。

这一次,人们对大马制定框架以深化东盟共同体的经济、金融和社会一体化,特别是确保更紧密的贸易与投资联系的能力寄予厚望。

3大核心战略

大马已公布了针对东盟的3大核心战略。首先,加强区域价值链和监管合作及与全球经济的联系。这对于扩大贸易与投资联系及促进区域内的数字化转型至关重要。东盟需要确保区域供应链的安全,并加强与全球经济的联系。

第二和第三项战略包括加强成员国的基本面,以及在利用彼此优势的同时,重塑、重组和重新调整其经济。

鉴于中美贸易战预计将加剧,因此需要确保全球供应链安全,深化东盟内部的金融和贸易一体化仍然是重中之重。因此,大马作为东盟主席国,必须检讨和完善扩大东盟内部各支柱合作的战略方针,更重要的是,继续加强与对话伙伴的关系,尤其是中国和美国。

加强便利化促进内贸

尽管各成员经济体努力促进区域内贸易,但目前东盟贸易仅占东盟对外贸易宗额约23%至25%,且2023年东盟大部分贸易都是与区域外国家进行的。

因此,通过加强贸易便利化和基础设施,以及简化贸易合规法规和限制,区域内部贸易还有增加的空间。

东盟是亚洲第三大经济体、世界第五大经济体,为维持强劲的消费和投资机会提供了巨大潜力。

在全球经济形势变化、投资流向重新定向以及供应链重组与多样化,以缓解地缘政治风险的背景下,东盟作为外来直接投资 (FDI) 的主要目的地,仍保持了其韧性和吸引力。

2023年,东盟的FDI流入再创新高,达到2300亿美元,连续三年位居发展中地区FDI接受国之首。

东盟除了作为全球金融和数字服务及制造业中心的竞争优势外,还在可再生能源、电动汽车、数字经济和粮食安全方面提供了强大的投资机会。

除了区域全面经济伙伴关系 (RCEP) 之外,东盟还签署了升级版东盟-澳洲-纽西兰自由贸易区,并几乎完成了升级版中国-东盟自由贸易协定 (FTA)3.0的谈判。

然而,据观察,泰国和印尼等东盟成员国也已分别于2023年与欧盟和欧亚经济联盟进行了自由贸易协定谈判。这表明它们正在探索在现有自由贸易协定之外进一步扩大贸易。

东盟共同体愿景

随着东盟经济共同体(AEC)蓝图于2025年落下帷幕,2025年也将迎来另一个重要里程碑,马来西亚将推出新的2045年东盟共同体愿景(ACV 2045),规划未来20年的东盟战略道路。

东盟领导人将通过长达1830字的2045年东盟与太平洋伙伴关系,这是东盟峰会关于制定战略计划,以实施具前瞻宣言的后续行动——这份雄心勃勃的文件,根据了解东盟的高层官员与思想家的意见,解决了广泛的课题与状况。

该蓝图旨在将东盟定位为一个充满活力、富有弹性、创新和以人为本的区域组织,强调可永续性、经济一体化、人力资本发展和科技创新作为未来支柱。

升级达成更多自贸协定

大马期待与中国、印度和东盟成员国等某些国家升级和达成一些自由贸易协定(FTA)。东盟地区是大马最大的贸易伙伴,今年首9个月占我国出口总额的 29.6% 和进口的 24%。

意识到促进东盟内部贸易和服务的重要性,成员国须简化贸易协调和效率,以及监管贸易制度的标准化,以消除贸易的技术壁垒。东盟成员国须加快数字一体化进程,建立可靠的物理基础设施和有利的贸易政策,以促进东盟各地的无缝贸易流动。

大马还提议探索东盟地区以外的经济伙伴关系,并提议在2025年举行东盟-海湾合作委员会(GCC,简称海合会)+中国峰会,以扩大这些伙伴关系。东盟-海合会是东盟与海合会之间的伙伴关系。海合会成员国包括巴林、科威特、阿曼、卡塔尔、沙地阿拉伯和阿联酋共6个国家。

东盟、海合会和中国可以共同建立创造性的伙伴关系,促进区域间合作,或通过各自成员国发展双边关系。

人们相信,这种区域间合作的新道路是分裂和多极世界中的一股积极力量。希望进一步的一体化合作,将有助全球于实现更永续的未来,因为它展示了两个区域组织和中国在追求全球关系时,分享共同目标的多样性和活力的价值。

推动去美元化

最后,大马也可以发挥推动作用,从东盟及金砖国家集团伙伴国作为一个起点,重启亚洲货币基金组织和去美元化议程。

大马已赢得中国的支持,以重启以亚洲为中心的多边金融机构计划,该计划于26年前在1997至98年亚洲金融危机后提出。

在面临障碍的同时,大马为去美元化而展开的活动

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