名家专栏

当包租公/婆/股悦

相信不少人总有这样的梦想:希望自己在某个地区拥有大量的产业或某栋楼,成为包租公/婆,每个月稳稳地收取客观的租金,轻轻松松地摇脚过活。

多年前,为了避开日益严重的交通阻塞以及缩短通勤距离与时间,而选择在办公室附近一区购买房产。然而,人算不如天算,之后因一场无情的疫情爆发,公司决定进行搬迁,打破了这个美好计划。

在自住了一段时间,直到公司正式搬迁后,不得不将原本打算自住的房产转为出租,也首次尝到了成为包租公的滋味。

第一次成为包租公的经验一切都相当顺利,从寻找地产代理处理到找到租客,短短几天就完成了。

更令人兴奋的是,租客还自愿地表示将签下三年的租约,心想除了不愁供期外,也有正面的现金流,这是多么地理想的结果。

当时,甚至计划通过每个月收到的部分租金,拿去进行其他投资,再创造股息被动收入。

租户一再违约

可惜,不到半年的时间,租客就违约了,甚至在没有交代的情况下自行搬离,租客只是通过朋友向地产代理归还钥匙而已。

检查房子后,有些地方需要进行维修,花费了数千令吉,加上未缴付的水电费,真的是赔了夫人又折兵。数个月后,地产代理找到第二个租客,但同样地,在半年后,违约的情况再次发生。

租客走人后,屋内杂乱与破损的情况惨不忍睹,除了倍感无奈以外,还得再次破费进行维修。

除了这些情况外,成为包租公/婆,最担心的就是租客不交租,就如周星驰的电影《功夫》出现以下的场景:

包租婆急急忙忙地冲下楼,来到酱爆旁边大声道:“水费不用花钱啊?!这个月的房租也不交,还那么多废话说。”

酱爆回道:“但是我的头洗到一半,你就把水闸关了。”

包租婆边走边说:“我不光是现在关,从明天开始,逢一、三、五停水,二、四、六间歇性供水,怎样?”

而正在背着东西走经过的苦力强也遭殃,被包租婆破口而出:“哼,这么有力气,活该你一辈子做苦力,欠我几个月房租,早上连个招呼都不打一声。”

出租产业最大的风险,就是收不到租金、遭拖欠水电费,以及产业遭受破损,甚至是租客赖死不走的局面。当然,上述的情况是个人在这方面的不悦经历,市场上也有一些相当成功的例子。

何不投资产托

在相比之下,产业投资信托(简称产托,REITs)可能更适合不想自行管理产业的投资者,但也同样能通过间接性投资产业创造被动收入。通过产托的投资,除了可定期收到“租金”外,投资者也无需烦恼租客因产业出现的各种问题而需要处理及可能出现的额外开销。

同样是产业投资,你又会如何选择呢?

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财经新闻

小摩指点迷津 预算案须扩大征税

(吉隆坡4日讯) 财政预算案即将公布,摩根大通预计,大马政府在2025年财政预算案将继续保持谨慎,重点围绕工资上涨、补贴合理化,以及扩大税基等财务整顿措施。

摩根大通在最新发布的报告中指出,政府积极致力于整顿财政,并重申将在中期将财政赤字缩小至3%,同时,将债务占国内生产总值(GDP)的比重,控制在60%。

为达成这一目标,摩根大通的经济学家提出了两种策略:分别为2026年达标的快速策略,和2028年达标的慢速策略。

“无论采取哪种策略,都将涉及重启消费税(GST)、调整RON95汽油补贴以及发展支出等议题。我们预计,此次预算案中将会讨论RON95补贴细节,和扩大税基的具体措施。”

分析员还认为,主要基建项目的融资,将吸引更多私人企业的参与。尽管财政存在局限,但政府可通过公共-私营合作(PPP)框架,寻求更多融资方案,减轻财政负担。

“因此,我们将持续关注预算案中基建项目的进展,这将为建筑领域带来利好。”

补贴削减冲击消费股

分析员认为,尽管潜在的补贴削减和税收增加,会在实施初期打击消费者支出,但政府采取的缓冲措施,如提高公务员薪资和帮扶弱势群体,有望减轻这一影响。因此,必需消费品的表现将优于非必需消费品。

分析员列举了部分可能对消费领域产生负面影响的政策,包括汽油补贴合理化影响通胀指数高达9%。尽管更高的针对性补贴,可部分抵消低收入群体可支配收入减少的问题,但中等收入群体可能会选择降级消费。

“薪资政策的变动,对零售业而言是巨大成本。以Mr. DIY(MRDIY,5296,主板消费股)为例,在2022年最低工资上调前,薪资成本占比为10%至11%,而调整后该比例上升至13%。”

此外,分析员指出,高价值商品税的征收,可能对豪车销售造成打击,从而影响上市汽车经销商的表现;而汽油补贴合理化,也将抑制汽车销量。

科技领域迎来利好

分析员认为此次预算案可能会加大对国家半导体战略的资金分配,进一步推动科技行业的创新和发展。

他表示,政府早前计划在集成电路(IC)设计和先进封装领域,培育10家年收入在10亿至47亿令吉之间的本地企业。

大型基建前景明朗

基于这一宏大计划,分析员预计,5月底提出的国家半导体战略(NSS)所包含的250亿令吉拨款极有可能增加,而税务减免等激励措施,也会继续推行,以鼓励科技业的创新和投资。

在预算案发布前,财政部表示将继续支撑本地私人企业,并计划在未来五年内,由政府关联投资公司和企业向国内资本市场追加4400亿令吉的投资,承诺投入1200亿令吉用于国内直接投资。

分析员预计,槟城轻快铁、柔佛新山捷运和MRT3等大型基建项目的融资计划和建设进展,将在预算案中更加明朗。

“这将对建筑领域产生正面影响。”

降低房产首购门槛

此外,分析员也认为,此次财政预算案可能推出更多降低首购族购房门槛的措施,推动国内房产销售。

“我们认为,政府可能进一步放宽外国人购房政策,推动外国买家购房需求,或延长产托激励措施,促进大马产托的发展。”

分析员还提到,高价值商品税可能涵盖豪华房产,同时也会影响高端商场如城中城、柏威年和The Garden Mall的奢侈品销售。

预算案对消费领域潜在影响:

潜在积极因素:

●进步的政策和/或最低工资的潜在增加,可能会提高消费者可支配收入并推动非必需品消费。

●向低收入群体发放更多现金补助,通常对私人消费有利。

潜在负面因素:

●燃油补贴合理化,如果没有伴随更高的现金补助,可能会对通胀产生负面影响,因为燃油在消费者物价指数(CPI)中占9%。

我们认为,更高的现金补助可以补偿低收入群体的可支配收入。不过,中等收入群体可能会选择降级消费,进而对非必需品消费产生负面影响,Mr. DIY的燃油成本(汽油和柴油合计)约占收入的2%。

●更高的消费税率或扩大税收范围(如SST或GST),可能会对私人消费产生负面影响,并推动通胀上升。

●工资政策的变化,例如采用累进税政策和/或增加最低工资,对依赖工资作为主要成本的零售商不利。Mr. DIY的工资开支约占收入的13%,在2022年最低工资上调之前,这一比例不到10%至11%。

●对必需品实施任何形式的价格控制机制,可能会损害食品生产商/供应商的利润率。

●豪华车可能会被征收高价值商品税,这可能对上市的汽车经销商产生影响。燃油补贴合理化也可能燃油车辆的销售产生负面影响。

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