（香港27日讯）不良物业的处置，让原本对贷款损失有着良好防护的银行开始受到冲击。

香港商业地产行业正经历史上最严重的滑坡之一，而且尚无结束迹象。

办公楼、购物中心和其他物业的均价已从2018年高点下跌逾40%，侵蚀了许多银行贷款的抵押品价值。

随着越来越多的业主和开发商遭遇现金流困境，违约率也在上升。

拥有不良贷款和按揭的银行，一直不愿亏本出售标的房地产资产，但这种情况正在发生变化。

最近的一些交易表明，银行在以低于贷款面值的价格处置资产，比如去年11月以26亿港元（约15亿令吉）将祥祺中心出售给一所大学的交易。

不得不亏本出售

“银行意识到如果不卖掉商业地产物业，价值会越来越低，”房地产经纪公司美联商业地产有限公司销售总监詹姆斯麦（译音）说。

“他们不得不亏本出售，因为现在市场就是这样。”

大多数香港的银行对当地房地产行业，都有相当大的风险敞口，但市场下滑不太可能给资本充足的银行业带来系统性问题。

不过，研究公司CreditSights的信用分析师吴凯伦（译音）表示，银行的商业地产敞口面临的压力与日俱增，投资者越来越担心不断增加的不良贷款。

新世界发展最近的债务困境，也使这个问题成为关注焦点。

香港一些银行从中国内地房地产市场下滑的冲击中已经恢复过来。“现在香港的商业地产行业可能出现更大的问题，”吴凯伦说。

她说，到目前为止问题主要集中在中小型开发商身上。

贷款减值剧增

根据彭博行业研究11月的报告，香港办公楼空置率上升、租金疲软，使香港五家主要银行800亿美元（约3496亿令吉）的商业地产贷款质量面临风险。

香港的恒生银行、汇丰控股、东亚银行、中银香港、渣打占到香港房地产开发和投资贷款总额的40%左右。

有分析师在报告中表示，绝大多数商业地产债务表现良好，但风险高企。

“抵押品价值下降，可能会迫使银行在2025年对更多贷款减值，”他们写道。

恒生银行去年夏天公布，截至2024年6月，香港商业房地产贷款信用减值急剧增加，从2023年底的11亿港元（约6.5亿令吉）增至135亿港元（约79亿令吉），导致商业地产组合的不良贷款率从0.8%跃升至9.6%。

“抵押品水平仍然很高，还没有看到对我们的财务业绩产生重大影响，”该行当时表示，并称随着利率下降和经济增长加快，借款人的现金流压力可能消退。