随着柔新经济特区的推进及跨境交通基础设施的不断完善，柔佛房地产市场正迎来前所未有的发展机遇。

该特区通过一系列政府激励政策，推动工业、物流及住宅地产的需求增长，而新加坡的外溢效应也将进一步加速市场扩张，使柔佛成为区域投资的热点。

自柔新经济特区宣布启动后，新山的房地产市场发生了显著变化，房价大幅上涨，投资需求增加，尤其是靠近柔新捷运系统项目的区域，吸引许多本地和跨境买家的关注。

涨幅惊人

资深产业顾问陈徽清接受《南洋商报》访问时表示，过去，服务型公寓的价格在每平方尺700至800令吉之间，而如今，靠近柔新捷运系统项目的开发商售价已上涨至每平方尺1200令吉及以上！

“土地价格方面，以前每平方尺售价约600至700令吉，现在已升至1000令吉以上，涨幅达67%。”

柔新经济特区通过提升跨境通勤便利性、优化营商环境和吸引外资，推动柔佛成为新加坡房地产市场的外溢区，吸引更多跨境投资者和居民，从而强化其在大马与新加坡房地产投资流动中的关键枢纽角色。

他指出，在政策和基础设施的支持下，预计会有更多人在柔佛居住和工作，推动房地产市场进一步增长。

“此外，柔佛作为新加坡房地产市场的外溢区域，受有利汇率的影响，吸引了大量新加坡人及在新加坡工作的大马人前来置业。”

外资购房受限

随着新元兑马币汇率的上升，新加坡买家的购买力增强，使柔佛房产对他们更具吸引力，尤其是高端住宅市场，如森林城市。

然而，陈徽清认为，投资情绪仍受资本增值潜力、租金回报、可持续性及整体居住环境等因素影响，汇率只是决策的一部分。

“因此，房产不仅需要具备投资价值，还需成为宜居、宜业、宜游的空间。”

面对柔佛房地产价格持续上涨，柔佛政府已出台措施限制外国人购房。

例如，外国人仅能购买价值100万令吉及以上的房产，而在国际区，该门槛提高至200 万令吉。此外，部分类型的房产对外国买家完全不开放，以避免与本地居民竞争资源。

同时，柔佛房屋局（Johor Housing Corporation）提供了大量可负担住房，以满足本地居民的需求。

“柔新经济特区的核心目标之一是确保马新之间的无缝连接。”——陈徽清

合理规划防范泡沫

在柔新经济特区重点发展科技制造业的推动下，数据中心和半导体物流枢纽等工业房地产将逐步成熟。  

陈徽清说：“随着数据中心和半导体的产业不断发展，一旦投资回报率（收益率）达到6%或以上，市场预计将催生专门针对这些资产类别的房地产投资信托基金（REITs），进一步推动行业资本化进程。”

在税收政策方面，柔新经济特区主要针对制造业和服务业提供激励措施，而房地产开发项目的优惠政策则视具体情况而定。

陈徽清提到，当地政府和开发商需合理规划房地产项目的推出，确保市场供需平衡，避免重蹈2014年至2016年依斯干达特区供应过剩的覆辙，从而防止房地产泡沫的形成。

他也说，现行的《柔佛土地法》已较为完善，市场监管的关键在于执行力度，而非增加过多管制。

“房地产投资应被视为外来直接投资（FDI）的一部分，建筑业的发展将带动约144个相关行业，因此政府应优先推动制造业和服务业的发展，而房地产业则会随之自然增长。”

“柔佛房价在今年将有所上涨，涨幅范围可能在5%至15%间。”——刘泌光

产业结构成关键因素

经济特区的发展模式在很大程度上决定了房价的走势。

产业投资顾问刘泌光指出，对柔新经济特区而言，若其发展方向偏向于科技、金融及创新型企业，那么高收入就业机会的增长将极有可能推高房价，甚至可能出现超过30%的涨幅。

“然而，如果经济特区的发展更依赖于制造业或劳动密集型产业，房价的上涨幅度则会相对温和，主要受基础设施建设和配套完善的影响。”

柔新经济特区的设立，可能会加剧这种“溢出效应”：

●更多新加坡企业在柔佛设立分公司，带动相关产业发展。

●在新加坡工作的大马人更倾向于在柔佛买房。

●具有远程工作能力的新加坡居民可能考虑在柔佛置业，同时在新加坡就业。

“这种现象会导致柔佛房价长期上扬，特别是靠近新加坡的区域，如新山、依斯干达公主城美迪尼（Medini）、地不佬（Tebrau）等。”

屋价料涨5%至15%

据传，在柔新经济特区的推动下，柔佛房价会大幅上涨30%至40%。

刘泌光推测，如果房价在短期内大幅上涨超过30%，本地居民的购房能力将受到严重影响，进而引发一系列连锁反应。

首先，房价的飙升可能迫使首购族迁往柔佛的外围地区，如古来、笨珍或乌鲁地南。

“其次，购房困难将进一步推高租赁市场的需求。这种需求的增长将导致租金上升，给租房群体带来更大的经济压力。”

与此同时，房贷压力的增加也可能成为许多购房者的难题。贷款金额的提高会让购房者的月供压力增加，也可能导致银行收紧贷款审批，提高首付比例。

“如果柔佛的生活成本急剧上升，部分人可能会考虑搬迁到槟城、森美兰、马六甲等生活成本较低的州属，导致柔佛的劳动力外流，影响当地经济发展。”

他预计，柔佛房价在今年将有所上涨，但30%以上的涨幅可能被高估，更现实的涨幅范围可能在5%至15%之间。

“最终的涨幅仍需取决于市场供需变化以及政府政策的具体实施情况。”