就投资层面而言，欧美先进国家的房源短缺带来房价和租金上涨的利益，但在亚洲地区却是截然相反的情况。

尤其房价全球之冠的香港，即使政府不断采取降温措施，但这个人口稠密的国际都市的房价，依然止不住地飙升，经常刷新世界纪录的天价房屋交易，“畸形房产”是人们对香港房产的印象标签。

【香港“劏房”】 

“劏房”，分间楼宇单位（Subdivided Flat或Subdivided Unit），见于广州、香港等南粤地方的一种特殊住宅、出租房形式，常见于唐楼等具有一定历史的建筑物，也有新建楼宇采用类似户型，即业主或二房东将一个普通的住宅单位，分间隔离成不少于两个狭窄的独立单位，出售或出租。

“劏房”的兴起需求激增，源自2002年香港政府推出“孙九招”后，及至曾荫权在2005年至2012年担任香港特别行政区行政长官期间，长期压低土地供应及建屋量，造成后期香港住宅供应短缺，推动房地产价格急升。

即使是低下阶层依赖的公共房屋也不能幸免，同时期政府大幅减少兴建新公房，造成公屋落成量比港英时代更低，以致房屋供应短缺，推动私人住宅租金急升，未获分配公屋的许多基层市民，只能租住面积窄小的劏房，造成对劏房的需求激增。

房价上涨 益加恶化

安居成为香港地区境内外人才争夺战中的关键，住房问题是局限香港发展的最大软肋。

美国城市规划咨询机构Demographia早前发布的“2017年国际房价负担能力报告”指出，香港连续第8年稳坐第一，属于“极度负担不起”之列，且过去两年情况进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于空前高位。相比于穷人，富人的房价压力变轻了。

该指标用于衡量住宅价格的负担能力，是一个以城市的房价中位数除以家庭全年收入中位数计算，数值越大负担能力越差。

这意味着，香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

各国房价大幅升涨

报告引用香港中文大学的数据指出，以一个面积为39.9平方米的住宅计算，香港2002年的房价收入比为4.6倍，到2015年已大幅升至15.7倍！

紧随其后的是澳洲悉尼和加拿大温哥华，指标度数分别为12.9倍和12.6倍。加州圣荷西（San Jose）位列第四，读数10.3，其余城市读数均为个位数。

这项调查覆盖9个国家，即澳洲、加拿大、中国、爱尔兰、日本、纽西兰、新加坡、英国和美国，共计293个城市的楼价。

报告显示，房屋负担压力最大的28个城市，包括覆盖的所有5个澳洲城市、一座纽西兰城市、以及中国香港。13个城市在美国，6个在英国，2个在加拿大。房价负担压力最小的10个城市都在美国。

从国家来看，美国房地产市场给人们的压力最小，其次是日本，而后分别是加拿大和英国，新加坡和爱尔兰处于中间位，中国、纽西兰和澳洲的楼市压力最重。

劏房——畸形居住模式

投资市场分析看好香港房市发展，对于多数人来说，香港房子并非卖给“用家”，而是卖给投资者，更有网友形容，香港房地产“根本就是一种变态畸形的生活模式”——高楼价产生了美其名为“太空舱”，实为“劏房”的畸形住房。

所谓的“太空舱”，即是将一所3房1厅的单位，隔间成12个太空舱床位大小的空间出租，内附齐全设备，包括水电、无线上网、电视、梳妆台、充电站、专人打扫服务等等，一度在网络引起热议，并形容“豪华版笼屋”，概念取自日本的“胶囊旅馆”。

居住环境恶劣

尽管出租收费的“太空舱”须符合法律条规，却是许多买不起房子的香港人能够租住的“窝”，“风光的世界金融中心，人却住得越来越卑微”是极其讽刺的香港现象——香港经济发展亮眼，港人的居住环境却日益恶劣，从早期的板屋、笼屋、棺材房等卫生相对恶劣的狭窄住房，到近年由私人楼宇、豪宅及工厦改建的劏房，越住越挤逼，成为香港独有的“怪现象”。

香港租金持续高企，劏房有市有价，不少业主见有利可图，违例劏房越来越多，估计目前全港的劏房超过9万所，“蜗居”人数超过20万，而且人口属青少年。深水埗是其中一个最多基层人士聚居的地方，不少旧式大厦门口都张贴“独立房间出租”；海坛街一栋旧式大厦的阁楼，仅仅数百尺的单位，却被劏成7至8间仅有数十尺的独立房间；距离不到50公尺的另一栋超过40年楼龄的唐楼，高层一间面积约600尺的单位，被劏成6个独立房间，租金高达数千港币。

尺租越来越贵

劏房越劏越小，尺租却越来越贵，追贴豪宅价。以往只在住宅单位出现的劏房，近年在工厂大厦也愈加明显，原本只能用作工业或商业用途的工厂大厦，被劏成多个单位，作为住宅分租出去，有统计显示，至少有1万人住在工厦劏房。

评论认为，归根究底，香港贫富差距持续扩大，楼价不断飙升，香港人买不到房子，租屋也越来越难，政府房屋管理政策欠佳，发展商为牟暴利，擅自将单位越劏越小，导致问题只见恶化不见改善，住在劏房的小市民，脱离蜗居的日子越来越难。

房屋供不应求 

另有分析指出，香港畸形房产的产生，归根究底是土地、房屋供不应求所致，虽然投资者及中国投资者在某程度上回推高楼价，但比例其实不多，对楼价影响相对较少。

香港地少人多，可供发展的土地不足，房屋供应有限，加上发展商以“挤牙膏式”的方式兴建及供应房屋，楼价必然被推高。

有不少人质疑新加坡土地比香港小，却能安居乐业，为何香港则住得“没尊严”？

事实上，新加坡虽小但地势好，较多平路，而且政府为满足房屋需求，填海绝不手软，香港却不能大量填海，只能采用其他方式增加房屋供应。

香港楼价继续上升

由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从2009年以来连年上涨。2017年楼市涨幅已达14.37%！

虽然，瑞士信贷分析认为，香港楼市2017年已出现增速放缓现象，正在冷却下来，预计利率上升和住房库存增加，2018年香港房价仅会上涨3%，不像2017年的两位数增速。

不过，香港豪宅可能依然“牛气冲天”，或者说，富人们豪掷数亿购买住宅的需求，短期内不大可能降低。

楼价记录不断刷新 

过去几个月，香港楼王记录一再被刷新。

2017年，恒基兆业地产旗下的西半山天汇一栋约438平方米的复式豪宅以5.22亿港元（约2亿6814万令吉）总价出售，刷新了2016年亚洲复式豪宅10.48万港元（约5万3834令吉）/平方尺的记录。

不到两个月后，这个记录就被刷新，一名买家以11.6亿港元（约5亿9588万令吉）买下聂歌信山道8号两套相邻公寓，其中一套公寓成交价为每平方英尺13.2万港元（约6万7807令吉），约合每平方米120万人民币（约73万528令吉），单位面积价格写下亚洲最高记录。

虽然香港可能跟随美国加息，仍挡不住楼市上升势头，政府招标出售的住宅土地也一再刷新新地王价格，反映开发商依然看好后市。

房价冠全球5主因

1.收入增加，却没能与房价同步上涨。

2.供不应求，比例不到1%：香港每年的新房供应量只有约2万间，甚至更低，年均1万间，最低时期仅8000间。

3.以投资者为对象：香港房价反映的是投资者的偏好和实力，而非香港房子“用家”的经济能力。投资者的首要考量不是实际用途或运营用途，而是值不值得进行资金配置。

4.房产是回酬最高的投资产品：在黄金、债券、股票和房产等各类投资商品中，房产的资金回酬率最亮眼，被视为投资成功捷径。

5.高收入群“吞掉”新房供应：人们常将房价与收入增长挂钩。实际上，房产是投资商品，不是消耗性商品，房价反映的是人们积累财富之后，再进行配置和转换的结果。

陈绛雪