业者购屋者对新政府寄厚望
盼完善规划发展屋业

2018年05月20日

随着全国大选落幕，我国的经济期待整装再出发，尤其是房产，无论业者或购屋者，都希望政府注重房产业的发展。

其中，房屋产业者表示，房屋产的最大价值在于完善的规划，尤其是交通及公共交通方面的规划，将有助于推动产业的销售。

而业者也认为，降低建筑成本，相应的就是降低房屋价格，除了发展商，政府可以扮演一定的角色，包括提供奖掖等，让首购族能更快完成“居者有其屋”的梦想。

至于购屋者则希望政府在协助调低屋价的同时，也应该注重购屋者的福利，并建造符合首购族购买能力范围的可负担房屋。

产业估价师倪川鹏：

缩减期限提升素质 工业化建筑系统降成本

产业估价师倪川鹏表示，工业化建筑系统（Industrialized Building System，IBS）能有效推动槟州的房产业，同时在整体方面有助于降低成本，从而降低屋价。

他说，其实我国曾推出IBS发展蓝图，然而IBS在开始的阶段，会让发展商耗费较多的成本，因此很多发展商都不愿使用IBS。

“然而目前我国房产业面对着屋价过高的问题，政府应该再重新考虑IBS，毕竟IBS在很多国家取得了不俗的成就，包括邻国新加坡，芬兰，丹麦，荷兰，英国，美国，以色列等国家都都已经成功推广使用IBS，也正在享受著IBS带来的好处。”

助首购族圆梦

他说，其实推行IBS的难题在于初期的高成本，因此，若政府能在这方面给予发展商在税收方面的优惠（Tax Incentive），相信将有助于推动IBS。

他强调，根据其他国家的案例，IBS有效协助缩减建筑期限，从中提升我国的建筑素质，同时也加强施工效率，减少建筑领域对外劳的依赖。

“而重中之重是，随着成本的减少，房屋的价格也降低，更多首购族能圆梦。”

他提及，目前槟城，乃至我国首购族所面对的难题是，首购族并无法负担目前的可负担房屋。

“根据我的观察，最理想的可负担房屋价格应介于15万至25万令吉，所以IBS的推行，可同时解决发展商及首购族所面对的问题。”

他也指出，目前州内有房屋发展计划，因为地点不理想及面对交通阻塞问题而停滞或滞销。

“因此，一旦槟州交通大蓝图进行，同时宣布轻快铁计划的开展及轻快铁的停车站地点，这将有助于推行房产业。”

马来西亚不动产联盟槟城分会主席许祥人:

发展商首购族双赢调低成本就能降屋价

马来西亚不动产联盟槟城分会主席许祥人，成本过高其实是目前州内发展商所面对最大的问题。

他说，其实槟州有很多发展计划，然而每个发展计划在进行前都必须先支付重重的成本费用，而导致发展商在最后时刻刹车。

他表示，如果发展商最终必须进行高成本的发展计划，但又不可能自行承担所有的成本的情况下，相关成本自然是转嫁给消费者。

“成本及房屋价格是相应的，因此州内的业者都希望政府能调低发展商的成本，从而降低州内的房屋价格。”

槟交通大蓝图助推动房市

他表示，这将会达致发展商及首购族双赢的局面。

另外，他也表示，熙攘多时的槟州交通大蓝图一旦进行，将有助于推动槟州的房屋市场。

他说，房屋发展计划及交通规划是相应的，良好的交通规划，自然会吸引买家，自然会推动房屋市场。

“发展计划附近的交通规划及地段向来都是买家的考量，所以一旦槟州交通大蓝图实施了，完善的交通规划将让槟州的房屋计划呈无边界。”

马来西亚全国购屋者协会（HBA）中文组主任陈钟灵:

避免发展商滥用

检讨延长竣工申请条款

马来西亚全国购屋者协会（HBA）中文组主任陈钟灵表示，中央政府应该重新检讨发展商申请延长竣工期（Extension of Time）的发放条款。

他说，每个发展计划都可因为天气、建筑材料、天灾等非发展商本身所造成的因素而申请延长竣工期，以便展延交屋。

他指出，根据买卖合约，若购屋者逾期付款给发展商，发展商就有权针对购屋者逾期的付款征收每年10%利息；同样的，发展商若逾期交屋，就需赔偿购屋者每年屋价的10%。

“然而这条款在近年却被一些不负责任的发展商滥用，以致发展商在逾期交屋却不用面对赔款，对购屋者是不公的。”

因此，他敦促中央政府重新检讨该条款。

另外，他提及，政府在与发展商合作承建可负担房屋计划时，应该确保政府所提供的所有地段都用在建造可负担房屋。

“否则，若发展商把部分地段用于豪华公寓的建筑上，中低阶层的购屋者并不会受惠。”

他提及，一般上，发展计划的地段将决定房屋的价格，但可负担房屋不一定要求建在城市地段，然而该地段必须拥有完善的公共交通系统。

他也提醒政府，在批准所有发展计划时，也应该考量当地的公共交通规划，而公共交通系统的票价合理，才能真正的带给属于中低阶层购屋者的便利，。

“公共交通的便利，让中低阶层不用花费太多在交通方面，才能真正的利民惠民。”

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亚洲周刊专区

台湾建社会住宅学新加坡? 蔡英文3箭射痛民心

2023年03月05日

高雄左营区国民住宅群，国宅政策已成历史。

报道：童清峰

台湾的房价越来越高，让青年人买不起房子，当年台湾说要学新加坡建社会住宅，但都成为泡影。蔡英文政府最新的房屋政策3支箭，也被视为射向太平洋，也射痛了民心。

“过去4年你过得好吗？你买得起房子吗？油价、奶粉、泡面、学费一直在涨，你受得了吗？……你是不是觉得越来越穷、越来越累，再4年你受得了吗？”

现在万物齐涨、薪水冻涨，这则2012年蔡英文参选总统时的文宣不断被网民拿出来嘲讽，变成反对党批评蔡政府最有力的回力镖。

蔡英文在文宣里面质疑马英九政府的部分，在她过去近7年执政中，情况不但未见好转，而且更形恶化，尤其狂飙的房价，更是台湾年轻人最大的痛苦根源。

高房价年轻人“住不起”

根据内政部去年的资料统计，6年来，全台房价涨幅24.7%；民众购屋负担也增加了203万元新台币（下同，约29万7000令吉）。

高不可攀的房价标示着台湾年轻人“住不起”的未来。根据全球数据库Numbeo资料，2022年台湾房价所得比高达19.73倍，全球排名第18。台湾房价所得比19.73倍，是指一个家庭平均要不吃不喝19.73年，才能买得起一间房子。

打房最后一招杀手锏

去年九合一选举民进党惨败后，蔡英文召集财经高层检讨败因，其中把年轻族群选票流失归咎于高房价惹民怨，下达“抑制房价”指令，于是立法院立法院内政委员会火速通过《平均地权条例》修正草案。

该条例被称为打房的最后一招杀手锏，包括限制换约哄抬房价、炒作祭5000万重罚、防止私法人炒住宅、预售屋解约要申报、提供奖金检举不法之徒。

绿营对于年轻人越来越难以承受的居住困境其实也了然于胸，回顾蔡英文于2016年首任时，提出房市3箭，包括兴建社会住宅、房屋持有税改革及租屋专法，期许解决高房价问题，结果被反对党调侃“3支箭都射到太平洋里”，房价依旧无止境地上扬，前内政部长徐国勇还公开表示，房地产是台湾的护国群山。

蔡英文

“三箭”旧瓶装新酒

蔡英文射不准的“三箭”现在被新任内政部长林右昌捡了回来，旧瓶装新酒，抛出“新住宅政策三箭”，包括扩大租金补贴适用对象、中产以下自用住宅贷款户支持方案，以及建立“青年购屋积金支持机制”，由于未经过缜密的评估，在未和社会充分对话下贸然推出，引发议论。

新“三箭”遭反对党质疑是撒币补贴政策，多数网民并不买单，批评“成千上百亿补贴进房东、银行、建商口袋”。

时代力量立委邱显智直指，不论是房贷补贴还是青年购屋积金，都是“需求侧”的改革，讲好听是让年轻人买得起，实际上是消化建商手上的房子，台湾居住正义真正该面对的问题是“供给侧”的改革，通过囤房税、空屋税，把囤在法人、大户手上的空屋、余屋释出到市场上来，才能平抑房价，年轻人才买得起。

新加坡居住正义居全球

台湾居住不正义坏名远播。最近网民挖出新加坡总理李显龙8年前的一段谈话，直言台湾经济10多年来失去发展方向，大学毕业生很多，却做着自己不满意的工作，年轻人无法想像自己买得起房子，不像新加坡年轻人先买房再结婚，预见台湾的住房问题，句句打中年轻世代要害。

李显龙认为，在台湾还没有办法摆脱两党恶斗，或者一个政治被收买、被收编的文化还没有被彻底扬弃以前，住屋问题看起来几乎无解。

新加坡提倡“住者有其屋”，从1960年开始盖“组屋”，将近80%的人住公共组屋，居住正义排名全球第一，其住宅政策被视为是举世奇迹。

一名旅居新加坡的台湾人表示，组屋政策是新加坡政府一大德政，在解决人民居住正义的问题上，成为世界政府管理学的重要范例。

不能完全复制狮城

很多人不解，新加坡能，台湾不能吗？台湾官方盖不出让人人买得起的平价住宅？有人认为，台湾与新加坡两地社会发展与情况不同，完全效法新加坡增加组屋供应量的住宅方案，并不恰当。

“台湾不可能全盘复制新加坡，因为两地政策的历史脉络形成是不一样的。”

新竹市议员曾资程称，新加坡90%以上都是国有土地，取得土地的成本较低，某程度杜绝土地炒作的空间等，两者无法比拟。

“李显龙的说法是在强调新加坡的特色，因为新加坡从政策到信仰到人民接受到有限资源都是如此的窘迫。”

台湾公有土地多

台湾大学国际企业系副教授卢信昌说：“台湾不是新加坡，我们资源非常宽裕、信奉多元价值，目前全台湾30%的人没有房子，以欧美国家的标准还在一个安全的范围，剩下的问题是政府愿不愿意为他们解决？愿不愿意为他们做安排？这是一种社会选择，而这个社会选择有民生主义做基础，我们有大量的公有土地的持有，这都不是问题。”

台湾有很多公有地，在李登辉时代很多都是利用水利会或军方的国有土地进行开发，到了陈水扁时代，土地利用政策大翻转，甚至标售台北市的精华地段，政府部会财政拮据，群起效尤，正式开启政府抛售土地时代，“败家子”的行径令人兴叹，贱卖国土时有所闻，民众气得跳脚，例如去年9月，前立委黄国昌踢爆民进党立委蔡适应施压国防部将林口眷地贱卖给黑道。

“如果纯粹就土地的公家持有来看，这完全不是问题，也就是说你如果有心，整个台湾要推动国宅（国民住宅）是易如反掌的事情。”

卢信昌说：“更不要讲其实我们在大台北地区有这么多的学校用地，如果善加利用，做其他多功能的综合社区的经营开发，都非常容易，问题在政策态度上敢不敢？在社会期待上愿不愿意做？”他认为以台湾政府所拥有的条件，绝对是其他国家会羡慕的。

问题在于政策态度

这名经济学者强调台湾的资源非常充裕，“所以要解决这些问题轻而易举，但是有没有政策态度或政策决心，显然是要经过一番攻防”。

当初的国宅政策满足民众住的需求，但不容讳言其施工品质长期为人诟病，2000年陈水扁上台后，官方即停止奖励民间投资兴建国宅。“原因很简单，陈水扁的主要支持者都是建商。”

他无奈表示，接续的马政府也没有积极作为，甚至于2015年为配合“住宅法”之施行，将“国民住宅条例”废止。

现在很多人都说台湾应该向新加坡学习，让民众十分之一薪水就住得起组屋。事实上，台湾国宅历史比1960年代才启动的组屋更早。

一份研究报告指出，台湾自1957年订颁《兴建国民住宅贷款条例》，提供低利贷款给民众兴建或承购住宅；1975年《国民住宅条例》政府开始直接兴建国民住宅，并辅以贷款人民自建、奖励业者兴建、军眷村合建等措施，及兴建中低收入住宅方案。

1999年房屋市场不景气，空余屋甚多，政府宣示暂缓直接兴建及奖励投资兴建，此后政府政策协助人民自民间购屋，诸如协助人民贷款利息购屋、中低收入家庭低利购屋、优惠购屋专案、青年购屋低利贷款。2000年后，扁政府住宅政策已有所调整，不再以“住者有其屋”为主要协助目标，“无壳蜗牛”就只能自求多福了。

卢信昌说，台湾当初国宅政策会被扬弃，撇开建商的游说，最重要是确有很多弊案，包括人头承购、私自转卖等，但这些问题在新加坡都获得了解决。

蔡英文没实现承诺

国宅走入历史后，台湾开始有了社会住宅的概念。为照顾弱势及青年族群的居住需求，蔡英文政府上任时宣布的“居住正义三支箭”其中最关键的就是，要在8年内盖成20万户社会住宅，包括12万户直接兴建，与8万户社会住宅包租代管，从目前的进度看来根本不可能做到。