作者：李知明（小股东权益监管机构企业监管部门经理）

房地产投资信托基金（或产托，REIT），通常被视为对注重股息的投资者有吸引力的投资，因为它们是获得各种本地和全球房产所有权的经济实惠的方式。

由于产托表现出一些类似于股票的行为（即在交易所交易，流动性很强，并提供股息），因此，它们通常像股票一样分析，尽管存在一些关键差异。

以下是投资产托时，需要考虑的 8 个关键事项。

1. 经济展望

与股票一样，经济状况是影响产托业绩的关键因素。 当经济增长前景强劲时，就是投资产托的好时机，反之亦然。

2. 利率环境

与定期存款和其他固定收益证券相比，较高的利率环境，使得产托的投资吸引力下降，因为它和定期存款之间的利差变得更窄。

马来西亚的产托，继续为单位持有人提供具有竞争力的收益率，2023 年的远期股息收益率为 5.7%，而 大马政府债券（MGS）10 年期收益率为 3.7%。

如果未来利率预期突然发生变化，将导致产托面临价格波动。

3.营运资金

营运资金（Funds from operations ，FFO），是评估产托营运现金流的指标。 从本质上讲，它衡量的是从常规、持续的业务活动，流入产托投资组合的现金和等价物净额。产托的营运资金较高，表示它有能力向单位持有人分配股息。

4.收益和支付频率

历史收益率的计算方法，是将产托中支付给投资者的每单位分配或股息，除以其当前单位价格。

历史收益率并不代表产托的未来表现。 它们可以成产托向单位持有人派息的一致性的有效衡量标准。较高的收益率，并不会使特定的产托更具吸引力，并且可能表明稳定分配的机会较低。

相反的，较低的收益率并不表明产托的购买价值较低，并且可能代表更安全的投资。

5.加权平均租赁到期日

加权平均租赁到期日（Weighted average lease expiry，WALE），根据租户占用的面积和向产托支付的租金，来衡量产托现有物业租赁的平均到期时间。 

如果产托的 WALE 为 3.2，这意味着当前租赁合约平均还有 3.2 年结束。

在经济低迷时期，更长的 WALE 可以为产托投资者提供保证，因为租户被锁定在租赁协议中的时间更长。

评估风险承受能力

6. 资产负债率

资产负债率（Gearing Ratio），也称为合计杠杆，是投资者密切监控的指标，通常用于评估产托的财务杠杆。 它是产托总债务与总资产的比率 。

目前，大马证券监督委员会允许的最高资产负债率为50%。 

7.利息覆盖倍数

利息覆盖倍数（Interest Cover Ratio），是衡量产托支付利息能力的指标，计算方法是用息税前利润（EBIT） 除以利息支出。

较高的利息覆盖率，表明产托有能力支付其贷款义务。

8. 资产净值

资产净值（NAV）是每单位总资产与负债之间的差额，是评估产托价值的常用指标。 资产净值显示产托投资组合的每单位价值。

投资在价格低于资产净值的产托，是谨慎的安全边际做法，因为在产托清算的情况下，如果其资产可以按账面价值变现，投资者可能会全额收回投资。

总而言之，请花时间阅读每个产托，以便您可以做出更明智的决定并轻松投资。请记住您的风险承受能力。注意您投资组合中的资产组合。

本周重点观察股东大会及特大

以下是本周小股东权益监管机构（MSWG）股东大会/特大的观察名单，这里只简要地概括小股东权益监管机构所关注的重点。

读者可以查询MSWG的网站www.mswg.org.my，以得到对公司所提呈的问题详情。

永大（YONGTAI）股东大会

提问：

其他应收账款的减值亏损，从2022年的2080万令吉，减少到1380万令吉。

a）集团其他应收账款近两年持续发生减值的原因是什么？

b）请提供2022年和2023年两个财年其他应收账款减值的详细信息。

c）明年预测有相同的减值吗？

d）公司采取哪些行动来防止此类减值再次发生？

马顿（MALTON）股东大会

提问：

集团的贸易应收账款中，包括应收关联方款项 2亿6032万2000令吉（2022 年：1亿1546万3000令吉）。（年报第176页）

a）请解释2023年应收关联方贸易账款金额较高的原因。

b）请列出关联方及其各自的金额。

振兴集团（CHINHIN）股东特大

提问：

在最高方案下的建议完成后，振兴集团的借款,预计将从截至2022年12月31日的8.8516亿令吉,增至11.8亿令吉，而资产负债率则从1.56倍，增至2.03倍（通告第 17页）。 

鉴于资产负债率较高，特别是当本集团从事周期性业务时，董事部将采取哪些措施以尽量降低本集团的流动性风险？ 

蓝云科技（AWANTEC）股东大会

提问：

蓝云科技被指定为业务受影响的上市公司，因为在该公司的全资子公司 Prestariang Systems 有限公司（“PSSB”）终止后，其业务水平不足以保证继续上市交易。

自2021年1月31日起，该公司成为微软合作伙伴网络（“MPN”）的成员。

马交所进一步延长6个月的时间，直至2024年4月13日，让公司将重组计划提交给相关当局批准。

a）公司将采取什么措施来防止停牌和除牌？

b）脱离受困公司的要求是什么？

c）董事部预测公司几时可以脱离受困公司？

FM环球物流（FM） 股东大会

提问：

在通胀和利率上升的环境，以及全球经济和贸易活动放缓的情况下，集团的员工人数增加了约7.0%，从2022年的1748人，增加到2023年的1871人。这一增长归因于行业需求的增长。

推动行业需求不断增长的因素有哪些？

此外，董事部是否预计集团在2024年处理的业务量将高于 2023年？ 

胜高资源（SERNKOU）股东大会

提问：

尽管营业额有所改善，但盈利仍受到影响，这主要因为所有部门的投入成本上升影响了集团业绩。 2023年，盈利为 1910 万令吉，而上一年则为 2970 万令吉。（年报第 7 页）

a)请列出两个部门的主要成本类别,以及这些成本从2022年到2023年的价格趋势。

b）根据董事部对当前市场状况的展望，董事部预计投入成本是否将趋向缓和？

丰山集团（MTAG）股东大会

提问：

尽管2023年的收入下降15%至1.802亿令吉，但集团的盈利赚幅，从一年前的28.3%增至32.8%。

盈利赚幅飙升的原因是什么？未来是否可持续？

长成集团（GLBHD）股东大会

提问：

集团的其他应付账款之一，涉及预付董事的1210万令吉（2022 财年：无）。 预付董事款项为董事预付款，年利率为8.00%（2022 财年：无），并应在未来12个月内支付。（年报第124页，注29）

a）公司如何使用董事提供的1200 万令吉预付款？

b）在以 8.00% 的利率接受董事预付款之前，董事会是否考虑过其他筹资方式？

c）与从金融机构贷款相比，该利率是否具有竞争力？

马建屋（MBSB）特大会议

提问：

截至2023年6月30日，这些贷款的账面净值为2.79亿令吉，将按稍后确定的账面净值的价格，出售给Emerald Unity有限公司。

Emerald Unity 的任务是从马建屋出售给它的这些不良贷款中，结算或收回资金。

至于马建屋，则将收到贷款的结算或收回而产生的收益。

a）由于贷款已被归类为不良贷款，收回这些贷款的可能性有多大？ 

b）这类贷款源自什么种类？

吉隆公司（SALUTE） 股东大会

提问：

在2023年，吉隆公司的收入大幅下降55.6%，总计8000万令吉，主要是由于对真实无线立体声（TWS）耳机的需求减少，以及外围设备生产的停止。

再加上经济的不确定性和较高的利率，导致税前亏损为 2140 万令吉，比上一年的1310万令吉亏损高（年报 第 16 页）。

a）TWS耳机销售对集团收入的贡献有多大？与前期或预期水平相比，订单量的减少幅度有多大？

b）是什么导致公司决定停止生产电脑周边设备，而不是以追求创新来满足不断变化的市场需求？停止生产电脑周边设备，对集团的财务影响如何？

c）鉴于2023年收入大幅下降，有哪些策略可以在未来恢复或稳定收入？

继2023年的挑战之后，集团预计财务业绩何时会出现好转？

合盈控股（M&A）股东大会

提问：

占合盈控股收入近 100% 的金融服务部门，在 2023 年的收入和盈利皆有所下降。

该部门收入从2022年的4853万令吉，下降16.24%至4065万令吉，主要因为经纪佣金降低至1340万令吉（2022财年：1873万令吉），以及企业财务咨询费收入下滑至1652万令吉（2022年：2011 万令吉）。 

然而，利息收入从上一财政年度的969万令吉，增加10.8%至1074万令吉。

a）企业融资和经纪分部的业绩显示，继 2021 年创纪录的一年之后，业绩正趋于正常化。

由于公司严重依赖金融服务领域，在生活成本上升和宏观经济环境充满挑战的情况下，我们看到散户对当地股票市场的参与有所放缓，这两个关键细分领域的前景如何？

b）合盈控股股票行计划参与更高的市值和融资规模更大的IPO活动。

请问这是否会破坏公司在创业板和LEAP市场的IPO市场（潜在客户通常寻求筹集较小资金规模）的顶级主要顾问的地位？ 

c）在彭博社发布的2021年大马股权与供股排名中，合盈控股股票行排第3位，从62笔交易中筹集资金总额达17亿令吉。

请问合盈控股股票行在股权和供股交易方面的最新排名是多少？

它如何在激烈的竞争环境中保持和保护自己的地位？

昇阳船务（SYSCORP）股东大会

提问：

集团在2023年录得金融资产净减值亏损1317万1658令吉，高于 2022年的净减值亏损996万1505 令吉，主要与贸易应收账款有关（年报第163页）。

a）请问涉及减值的贸易应收账款是哪些？

b）采取什么措施来回收该数额？

c）至今已回收多少？预测在2024年可回收多少？

潮源利（TGL） 股东大会

提问：

尽管实体店复苏，但潮源利在Lazada和Shopee上的电子商务表现，仍维持在130万令吉的收入，略低于去年的140万令吉（年报第16页）。

随着电子商务的兴起，以及消费者转向网上购物的行为，公司 如何调整其传统上以实体零售为中心的方式，以在不断发展的市场中保持竞争力并推动收入增长？

甘达集团（KAMDAR） 股东大会

提问：

管理层将继续审慎财务，收紧营运成本，通过四大战略增长动力，即战略多元化、推动技术和创新、成本和组织效率以及将可持续发展视为新的增长领域，最大限度地提高股东价值（年报第13页） ）。

请对上述四大战略增长动力作出进一步说明。

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