共管楼宇年会为何不选周末?/张惟越
共管楼宇管理委员经常被问，为何不选择居民休假的日子（星期六或日）举办楼宇的年度会议，而选择大家都不方便的工作日办呢？
按照2013年分层管理法令，共管楼宇年会是每年得经历的重要章程，这每年一次，就那么一次的年度大会，管理委员需要向楼宇住户汇报 :
1）过去一年的管理业绩；
2）他们做了些什么？维修或改善活动；
3）提供财政报告；
4）动议通过来年的维修预算；
5）居民提呈动议，寻求年会通过；
6）投票选择下一任管理委员；
7）听取居民的民生汇报；
8）修改居住规定（House Rules）等。
简单来说，共管公寓的年度居民大会就是一年一次的决策大会，目的就是集合全体居民共同商议和作出决定，并决定下一年的路该如何走，也决定来年的财政预算案。
而这么重要的年度居民大会在物管业里，却又是管理委员会心中的一根刺，刺痛着每位管理委员。
一，出席率低迷如何是好？
出席率通常少过5%
以下分析一个真实个案：2021年12月某个星期日下午，笔者管理的共管楼宇终于在行动管控令结束后，举办了年度会议。这栋拥有819户的共管楼宇，截至会议7日前结清管理费的单位共有667个。
按照2013年分层管理法令，第二条例中的第15条文阐明，如要准时开始会议，需50%的投票人出席会议，如人数不达标，就得运用第15条文中的第二附属条文，把登记处延长半小时。
半小时后，所有出席的投票人将成了该年度会议的法定人数，会议方可进行。
虽然该楼宇的可投票单位达667个，但当天出席会议的业主只有区区8人，半小时过后也只是增多一位业主，故当天的会议法定人数一共是9位。
还有，这是笔者第三年管理该楼宇，第一年的年会出席法定人数为39人，第二年的出席人法定人数为36位，第三年可能因为疫情仍在肆虐，出席人数跌新低，法定人数只有区区9人。
根据笔者进入物管行业第七个年头的经验发现，年会出席率几乎不超过总个别单位的5%，那么把年会定在假日或工作日，真的会有区别吗？ 毕竟多数业主都不爱出席年会。
二，假日举办左右为难
不选假日因为办不到
房屋及地方政府部提供的一项城市服务组统计报告显示，全国各地的分层产业发展项目于2018年杪已增至2万1222个（涵盖218万9582个分层单位）。
同时，全国每年增加的共管楼宇发展项目接近1000个。
这个数字对很多人来说可能没有什么概念，也经常被挑战，为何不选假日办年会，其实真的办不到啊！
2万1222个发展项目除于一年365天的话，平均每天要举办的年会多达58场。
办周末平均212场
人力资源难应付
笔者推算让您了解：
2万2122栋楼，除以一年12个月，等于平均每月需办1843.5场年会。
1843.5场年会，除以每月平均30天，等于平均每天需办61.45场年会。
如果真的把年度会议都挤在星期六与日举办，结果将十分“可怕”。一年只有52个星期，算起来一年只有104个周六和周日。
2万2122栋楼，除以104个周末和周日，等于平均每个周末和周日需举办的年会就多达212.7场。
城市上班族难抽空
更麻烦的是，高楼楼宇普遍集中在城市，想想看这个密度，有多少个星期六和周日能用在年会上呢？还有，人力资源是否能应付这庞大的年会数量呢？
虽然，在工作日举办年会，将导致上班族调配时间有难度，但为了价值至少几十万令吉，您将要居住10年至20年以上的住宅，不值得您花费半天时间来出席年会吗？
业主应出席维护权益
笔者呼吁单位业主要正视共管楼宇的年度会议，踊跃出席和聆听汇报，并投下您神圣的一票，选出为街坊邻里服务的管理委员，携手齐心为自己的家努力吧。毕竟，和谐的居住环境，是来自街坊邻里的良好互动的结果。
最后笔者提醒您，2013年分层管理法令第二章节第15(2)条文明文规定：如果在指定召开常年大会的时间后半小时内没有达到法定人数，则出席会议且有权投票的业主，将构成年会的法定人数。
而且关键是您得接受，否则就是犯法行为。因为我国的法律都通过国会上议院和下议院的辩论和投票通过，也是国家元首亲笔签署的官方文件。
个人认为，不尊重法律，比藐视法庭来得麻烦呢。
业主长期欠管理费问题多 隆53%共管楼宇脱管
（吉隆坡15日讯）数据显示，吉隆坡53%的共管楼宇缺乏管理，导致公寓蓄水槽爆裂、电梯急坠等问题频发，严重影响居民生活，业主长期拖欠管理费更使问题雪上加霜。
吉隆坡楼管经理协会主席张惟越指出，国内共管楼宇管理仍处于“婴儿期”，业主普遍欠缺责任感，政府与私人界应联手制定标准作业程序，并加强宣传，提高业主的服务品质意识。
他接受《南洋商报》采访时透露，其实共管楼宇一直以来面对业主拖欠管理费问题，中上共管楼宇的管理费收缴率高达92%，反观中价及廉价楼宇则出现两极化，有者妥善管理，一些则管理不当。
物业管理不愿承担风险
张惟越表示，对于脱管的楼宇，政府可以开竞标，由物业管理公司接管。不过，鉴于这些缺乏管理的楼宇属于“瘦田”，利润低，压力大，物业管理公司都不愿承担风险。
张惟越
此外，管理委员会成员都属于自愿性质，无薪酬却要承担刑事责任，导致许多业主不愿加入。
2013年分层管理法令（757法令）阐明，管理委员会必须妥善管理信托账户及准时呈报账目，否则将被罚款最高25万令吉，甚至监禁3年，或两者兼施。
共管楼宇必须每年召开常年代表大会，一旦抵触法令，同样面对罚款25万令吉、3年监禁或两者兼施。
张惟越认为，757法令最大的问题是对管理委员太严苛，对业主宽松。
拖欠管理费引连锁反应
根据张惟越掌握的真实个案，一座拥有819单位的公寓，674名业主有投票权，最终仅有3人出席常年代表大会，出席率低过3%。
他说，一旦管理不善，业主才会踊跃出席大会群起投诉，令管理层身心俱疲。
此外，他表示，虽然757法令允许管理层采取法律行动追讨管理费，但程序繁琐，法庭批准后只能拍卖电视、冰箱等动产，市场价值低，且执行成本高，阻碍实际追收。
管理费拖欠问题如滚雪球般恶化，若不解决，将影响物业价值与居住环境。
初期仅少数业主拖欠，随着欠款增加，管理机构财务承压，基本维修受影响。
当缴费业主发现服务水平下降，挫败感加剧，部分人也开始拖欠，形成恶性循环，最终导致房产贬值，拖累整个社区发展。
建议赋权建筑物专员
张惟越建议政府修订757法令，赋予建筑物专员（COB）更大执行权，对长期拖欠管理费的业主采取更严厉措施，例如冻结产业交易或强制扣款。
此外，他呼吁高等院校增加物业管理课程招生，以培养更多专业人才，弥补市场需求缺口。
数据显示，2022年全国共有2万2898个共管楼宇项目，今年1月增至2万7250个，但高等院校每年培养的物业管理系学生不足800人，供不应求。
若不采取有效措施，共管楼宇管理问题将持续恶化，最终影响房产价值和城市发展。
管理费多寡影响物业价格
哥打白沙罗Palma Puteri和Palma Perak的联合管理机构主席奥里雅表示，收取管理费仍然是一项长期挑战，仅有25%业主按时缴交管理费。
截至今年1月，拖欠总额达22万5000令吉。
马新社引述他的谈话指出，如果情况持续，基本服务将被削减，尤其电梯维修或受影响。虽然清洁和照明成本相对稳定，惟电梯保养却是最大的支出之一。
为了追讨欠款，联合管理机构通过律师发出缴款通知书（LOD），因为直造拜访居民的成效甚微。
他认为，另一种解决拖欠管理费的方法是要求业者直接向联合管理机构缴付水电费，这将增强执法能力，提高收缴率。
“若通过联合管理机构支付水电费，执行起来会更加严格，从而缓解资金压力，提高合规率。在这种制度下，拖欠管理费可能会立即面对服务暂时中断等后果。”
管理费影响房产价值
Rahim & Co国际私人有限公司研究主任苏莱曼强调，管理费是决定房产转售价值的关键因素，保养良好的公寓更具市场吸引力。
“若管理层能维持公共区域良好状态，并建立健全储备金，物业价值通常较高。”
反之，若财务管理不善，导致维修延期，甚至“现金催缴”维持运作，房产价值将逐步下降。
他以吉隆坡某高层公寓为例，因管理层滥用资金，合约暗箱操作，导致储备金枯竭，电梯、水泵等关键设施年久失修，最终业主集体投诉，管理层辞职，该项目名声受损，房价大跌。
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