疫情期间 共管楼宇能办年会吗? /张惟越
目前正值2019冠状病毒病疫情期间，共管楼宇在这时期举办居民常年大会，是否妥当？
首先让我们先了解，法律框架下，关于共管委员会每届任期的标准。
2013年分层管理法令第二附表明文规定，共管委员会须通过举办年会，以票选的民主方式，选出取得多数票者出任委员。
而从上一次年会的举办当天算起，共管委员会须在不超过15个月期限内举办下一届居民年会，并进行交接。
举例，若上一届年会是于2019年1月12日举办，从当天算起，委员会须于2020年4月11日之前举办新一届年会，才算符合任期不得超过15个月办年会的规定。
然而，冠病疫情下的严峻形势，迫使政府于去年3月16日颁布了限制活动的行动管控指令，并从3月18日实施管控令，直到同年5月3日。
这段期间，全体国人一律须待在家， 除了基本服务，国内所有群聚活动，包括宗教、体育、社交及文化活动等皆统统不可办，以通过封城锁国的方式，禁止人与人的接触来避免疫情传播。
行动管控令也因此导致聚集人群的居民年会无法如期举办，委员职务职权无法交接，全国共管楼宇的年会都卡住了，如何是好呢？
让数据告诉我们，情况有多严重吧。
日均58场年会
逾万楼宇因管控令停办
房屋及地方政府部所提供的一项城市服务组统计报告显示，全国各地的分层产业发展项目于2018年杪已增至2万1222个（涵盖218万9582个分层单位）。同时，全国每年增加的共管楼宇发展项目接近1000个。
2万1222个发展项目除于一年365天的话，平均每天要举办的年会多达58场。
如果主办单位基于为了方便业主出席，把年会都集中在周末举行，而每年共有52周，但周末加起来也只有104天而已。
办年会左右两难
如果年会都选择在周末办，那每个周末将共有408场年会，但由于行动管控令期间，年会不可办，堆积下来，我相信超过逾万个共管楼宇无法如期举办年会了。
面对疫情的严峻形势，共管楼宇管理处面对新旧交接暂时停顿的压力越来越重，这是因为2013年分层管理法设定的年会是属于实体活动，业主或合法代表得出席年会，人必须到场，年会才能办。
虽然政府从去年6月起改为实行较宽松的复苏行动管控指令，年会可办，但冠病疫情导致本质群居的人类你怕我，我也怕你，促使管理处年会办也不是，不办也不是，不定时办年会就犯法，办年会却面对业主不敢来的两难局面。
业主惧病毒拒出席
物业管理人吁线上举行
官方规定指示，主办单位需事前对会场进行消毒，只要让出席者保持1米人身距离，全程佩戴口罩，进入会场前，体温测量确保不超过37.5度，如有以下症状或病症者拒入会场（发烧、咳嗽及呼吸困难 ）在出入登记册登记方便动态跟踪，并侧重处理重要事务和会议不可超过4小时，确实可以推动年会，并进行委员交接。
然而，这个疫情真正可怕之处是因它潜伏期长，且互相传染极其简单，只要人群聚集，透过呼吸的空间都足以人传人，搞到人心惶惶的就是潜伏期间感染病毒的带病者，也没人能确认自己是否中招了？
还有，有业主担心出席的业主里潜伏了感染冠病的带病者，加上以上的卫生措施并不足以避免冠病，难阻肉眼看不到的细微病毒人传人。
毕竟，最有效的预防感染病毒方法，就是干脆不出席年会，而人不来，年会就办不成被迫搁置，让管理委员陷入两难。
物业管理人呼吁政府正视采用数字科技举办线上居民年会的可能性，如此一来，业主就无需冒着居民聚集，受到病毒感染的风险，但又可通过线上年会推动议程，遴选新届委员会，进行职权交替。
业主长期欠管理费问题多 隆53%共管楼宇脱管
（吉隆坡15日讯）数据显示，吉隆坡53%的共管楼宇缺乏管理，导致公寓蓄水槽爆裂、电梯急坠等问题频发，严重影响居民生活，业主长期拖欠管理费更使问题雪上加霜。
吉隆坡楼管经理协会主席张惟越指出，国内共管楼宇管理仍处于“婴儿期”，业主普遍欠缺责任感，政府与私人界应联手制定标准作业程序，并加强宣传，提高业主的服务品质意识。
他接受《南洋商报》采访时透露，其实共管楼宇一直以来面对业主拖欠管理费问题，中上共管楼宇的管理费收缴率高达92%，反观中价及廉价楼宇则出现两极化，有者妥善管理，一些则管理不当。
物业管理不愿承担风险
张惟越表示，对于脱管的楼宇，政府可以开竞标，由物业管理公司接管。不过，鉴于这些缺乏管理的楼宇属于“瘦田”，利润低，压力大，物业管理公司都不愿承担风险。
张惟越
此外，管理委员会成员都属于自愿性质，无薪酬却要承担刑事责任，导致许多业主不愿加入。
2013年分层管理法令（757法令）阐明，管理委员会必须妥善管理信托账户及准时呈报账目，否则将被罚款最高25万令吉，甚至监禁3年，或两者兼施。
共管楼宇必须每年召开常年代表大会，一旦抵触法令，同样面对罚款25万令吉、3年监禁或两者兼施。
张惟越认为，757法令最大的问题是对管理委员太严苛，对业主宽松。
拖欠管理费引连锁反应
根据张惟越掌握的真实个案，一座拥有819单位的公寓，674名业主有投票权，最终仅有3人出席常年代表大会，出席率低过3%。
他说，一旦管理不善，业主才会踊跃出席大会群起投诉，令管理层身心俱疲。
此外，他表示，虽然757法令允许管理层采取法律行动追讨管理费，但程序繁琐，法庭批准后只能拍卖电视、冰箱等动产，市场价值低，且执行成本高，阻碍实际追收。
管理费拖欠问题如滚雪球般恶化，若不解决，将影响物业价值与居住环境。
初期仅少数业主拖欠，随着欠款增加，管理机构财务承压，基本维修受影响。
当缴费业主发现服务水平下降，挫败感加剧，部分人也开始拖欠，形成恶性循环，最终导致房产贬值，拖累整个社区发展。
建议赋权建筑物专员
张惟越建议政府修订757法令，赋予建筑物专员（COB）更大执行权，对长期拖欠管理费的业主采取更严厉措施，例如冻结产业交易或强制扣款。
此外，他呼吁高等院校增加物业管理课程招生，以培养更多专业人才，弥补市场需求缺口。
数据显示，2022年全国共有2万2898个共管楼宇项目，今年1月增至2万7250个，但高等院校每年培养的物业管理系学生不足800人，供不应求。
若不采取有效措施，共管楼宇管理问题将持续恶化，最终影响房产价值和城市发展。
管理费多寡影响物业价格
哥打白沙罗Palma Puteri和Palma Perak的联合管理机构主席奥里雅表示，收取管理费仍然是一项长期挑战，仅有25%业主按时缴交管理费。
截至今年1月，拖欠总额达22万5000令吉。
马新社引述他的谈话指出，如果情况持续，基本服务将被削减，尤其电梯维修或受影响。虽然清洁和照明成本相对稳定，惟电梯保养却是最大的支出之一。
为了追讨欠款，联合管理机构通过律师发出缴款通知书（LOD），因为直造拜访居民的成效甚微。
他认为，另一种解决拖欠管理费的方法是要求业者直接向联合管理机构缴付水电费，这将增强执法能力，提高收缴率。
“若通过联合管理机构支付水电费，执行起来会更加严格，从而缓解资金压力，提高合规率。在这种制度下，拖欠管理费可能会立即面对服务暂时中断等后果。”
管理费影响房产价值
Rahim & Co国际私人有限公司研究主任苏莱曼强调，管理费是决定房产转售价值的关键因素，保养良好的公寓更具市场吸引力。
“若管理层能维持公共区域良好状态，并建立健全储备金，物业价值通常较高。”
反之，若财务管理不善，导致维修延期，甚至“现金催缴”维持运作，房产价值将逐步下降。
他以吉隆坡某高层公寓为例，因管理层滥用资金，合约暗箱操作，导致储备金枯竭，电梯、水泵等关键设施年久失修，最终业主集体投诉，管理层辞职，该项目名声受损，房价大跌。
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