【行家论股】柏威年产托 租金回升驱动盈利
分析：MIDF投资研究
目标价：1.69令吉
最新进展：
我们近期会晤柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产托股）管理层，了解到吉隆坡柏威年商场预计将保持稳健，武吉加里尔柏威年商场则会为公司盈利带来上行潜力。
而大门商场预计在与居然之家（Easyhome International）签署租赁协议后实现收支平衡。
行家建议：
吉隆坡柏威年商场预计将继续成为柏威年产托主要盈利驱动力，而盈利增长主要来自于积极的租金调整。
在客流量走高、游客人数增加与租户销售具有韧性的带动下，我们预计未来租金调整将保持在中个位数增长。
武吉加里尔柏威年商场目前有89%租金已开始生效，平均租金率提升至每平方尺10令吉。
武吉加里尔柏威年商场收购价为22亿令吉，而剩余的4亿令吉将在该商场的年化净产业收入（NPI）达到1.46亿令吉时支付。
然而由于电力成本与最低工资等成本上涨，上述净产业收入目标未必能达标。
至于大门商场在2024财年净亏580万令吉，出租率则是73%。但随着该公司与现代家居翻新公司——居然之家签署租赁协议，预计Da Men商场表现将得以改善。
上述租赁协议为期3年，于本月开始生效，而翻新预计工程将耗时6个月，预计该商场的净产业收入在2025财政年末季开始实现收支平衡。
我们维持目前的盈利预测，并保持“买入”评级，目标价也维持在1.69令吉。
市道不明朗 分析员:产托可抗跌
（取自双威产托官网）
（吉隆坡8日讯）美国近期宣布的对等关税对大马宏观经济前景带来重大不确定因素，本地的产托股（REIT）凭借强劲的资产素质、多元化资产组合与稳定收入前景等优势，可以成为投资者的抗跌选项。
马银行投行分析员指出，大马产托拥有强劲资产素质、多元化资产组合与收入前景稳定等优点，成为投资者的防守选项之一，因而维持该领域的“正面”评级。
其中，该分析员称，零售商场中的奢侈品业者虽然面对风险，但位于黄金地点的商场应可保持强劲业绩表现。
“柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产托股）、双威产托（SUNREIT，5176，主板产托股）与怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产托股），预料可继续得益于稳定的客流量，以及旅游活动的复苏。”
他补充，该投行追踪的产托股预料可维持稳定的租金收入，尤其是位于市郊区域的商场。
若降息，更受惠
另外，分析员指出，若国家银行降息，将惠及本地产托股。
"如果国行因增长减缓和通胀平和而降息，那将对本地产托是好事，尤其是背负更多浮动利率贷款的产托。"
他补充，利率降低将减少产托的利息开销，意味着更多的收入可用于派发股息。
“在我们追踪的产托股中，负债基本以浮动利率贷款为主，最低为城中城产托（KLCC，5235SS，主板产托股），占比9%；最高则是Al Salam产托（ALSREIT，5269，主板产托股）的100%，整体平均为50%。”
多数产托有举债空间
分析员亦称，在他追踪的产托股中，负债率从最低的21%（怡保花园产托）至最高的49%（Al Salam产托）不等，而大多数产托仍有足够的举债空间。
若以周息率对比10年期大马公债（MGS）收益率，该分析员指出，大马产托仍有相当吸引力。
“本地产托的净周息率为3.9%至8.3%，相比10年大马公债目前的3.65%收益率，有23至465个基点的利率差值，加强了产托作为防守型股项的吸引力。”
目前，该分析员的首选产托股为双威产托。
相关新闻
