【柔新经济特区特辑】新山房价飙升 投资热潮来袭
随着柔新经济特区的推进及跨境交通基础设施的不断完善，柔佛房地产市场正迎来前所未有的发展机遇。
该特区通过一系列政府激励政策，推动工业、物流及住宅地产的需求增长，而新加坡的外溢效应也将进一步加速市场扩张，使柔佛成为区域投资的热点。
自柔新经济特区宣布启动后，新山的房地产市场发生了显著变化，房价大幅上涨，投资需求增加，尤其是靠近柔新捷运系统项目的区域，吸引许多本地和跨境买家的关注。
涨幅惊人
资深产业顾问陈徽清接受《南洋商报》访问时表示，过去，服务型公寓的价格在每平方尺700至800令吉之间，而如今，靠近柔新捷运系统项目的开发商售价已上涨至每平方尺1200令吉及以上！
“土地价格方面，以前每平方尺售价约600至700令吉，现在已升至1000令吉以上，涨幅达67%。”
柔新经济特区通过提升跨境通勤便利性、优化营商环境和吸引外资，推动柔佛成为新加坡房地产市场的外溢区，吸引更多跨境投资者和居民，从而强化其在大马与新加坡房地产投资流动中的关键枢纽角色。
他指出，在政策和基础设施的支持下，预计会有更多人在柔佛居住和工作，推动房地产市场进一步增长。
“此外，柔佛作为新加坡房地产市场的外溢区域，受有利汇率的影响，吸引了大量新加坡人及在新加坡工作的大马人前来置业。”
外资购房受限
随着新元兑马币汇率的上升，新加坡买家的购买力增强，使柔佛房产对他们更具吸引力，尤其是高端住宅市场，如森林城市。
然而，陈徽清认为，投资情绪仍受资本增值潜力、租金回报、可持续性及整体居住环境等因素影响，汇率只是决策的一部分。
“因此，房产不仅需要具备投资价值，还需成为宜居、宜业、宜游的空间。”
面对柔佛房地产价格持续上涨，柔佛政府已出台措施限制外国人购房。
例如，外国人仅能购买价值100万令吉及以上的房产，而在国际区，该门槛提高至200 万令吉。此外，部分类型的房产对外国买家完全不开放，以避免与本地居民竞争资源。
同时，柔佛房屋局（Johor Housing Corporation）提供了大量可负担住房，以满足本地居民的需求。
“柔新经济特区的核心目标之一是确保马新之间的无缝连接。”——陈徽清
合理规划防范泡沫
在柔新经济特区重点发展科技制造业的推动下，数据中心和半导体物流枢纽等工业房地产将逐步成熟。
陈徽清说：“随着数据中心和半导体的产业不断发展，一旦投资回报率（收益率）达到6%或以上，市场预计将催生专门针对这些资产类别的房地产投资信托基金（REITs），进一步推动行业资本化进程。”
在税收政策方面，柔新经济特区主要针对制造业和服务业提供激励措施，而房地产开发项目的优惠政策则视具体情况而定。
陈徽清提到，当地政府和开发商需合理规划房地产项目的推出，确保市场供需平衡，避免重蹈2014年至2016年依斯干达特区供应过剩的覆辙，从而防止房地产泡沫的形成。
他也说，现行的《柔佛土地法》已较为完善，市场监管的关键在于执行力度，而非增加过多管制。
“房地产投资应被视为外来直接投资（FDI）的一部分，建筑业的发展将带动约144个相关行业，因此政府应优先推动制造业和服务业的发展，而房地产业则会随之自然增长。”
“柔佛房价在今年将有所上涨，涨幅范围可能在5%至15%间。”——刘泌光
产业结构成关键因素
经济特区的发展模式在很大程度上决定了房价的走势。
产业投资顾问刘泌光指出，对柔新经济特区而言，若其发展方向偏向于科技、金融及创新型企业，那么高收入就业机会的增长将极有可能推高房价，甚至可能出现超过30%的涨幅。
“然而，如果经济特区的发展更依赖于制造业或劳动密集型产业，房价的上涨幅度则会相对温和，主要受基础设施建设和配套完善的影响。”
柔新经济特区的设立，可能会加剧这种“溢出效应”：
●更多新加坡企业在柔佛设立分公司，带动相关产业发展。
●在新加坡工作的大马人更倾向于在柔佛买房。
●具有远程工作能力的新加坡居民可能考虑在柔佛置业，同时在新加坡就业。
“这种现象会导致柔佛房价长期上扬，特别是靠近新加坡的区域，如新山、依斯干达公主城美迪尼（Medini）、地不佬（Tebrau）等。”
屋价料涨5%至15%
据传，在柔新经济特区的推动下，柔佛房价会大幅上涨30%至40%。
刘泌光推测，如果房价在短期内大幅上涨超过30%，本地居民的购房能力将受到严重影响，进而引发一系列连锁反应。
首先，房价的飙升可能迫使首购族迁往柔佛的外围地区，如古来、笨珍或乌鲁地南。
“其次，购房困难将进一步推高租赁市场的需求。这种需求的增长将导致租金上升，给租房群体带来更大的经济压力。”
与此同时，房贷压力的增加也可能成为许多购房者的难题。贷款金额的提高会让购房者的月供压力增加，也可能导致银行收紧贷款审批，提高首付比例。
“如果柔佛的生活成本急剧上升，部分人可能会考虑搬迁到槟城、森美兰、马六甲等生活成本较低的州属，导致柔佛的劳动力外流，影响当地经济发展。”
他预计，柔佛房价在今年将有所上涨，但30%以上的涨幅可能被高估，更现实的涨幅范围可能在5%至15%之间。
“最终的涨幅仍需取决于市场供需变化以及政府政策的具体实施情况。”
【柔新经济特区特辑】柔新捷运驱动经济 嘉联集团精准布局推展房产
Ponderosa Vista 鸟瞰图。
即将落成的柔新捷运系统（RTS）是一项意义深远的基础设施项目，它不仅大幅缩短新加坡与新山之间的通勤时间，更将深刻影响新山的房产市场。
众多专家预测，捷运系统将激发住宅及商业地产需求的增长，推动房产价值攀升，并进一步促进区域经济的可持续发展。
顺势而为，胜于刻意造势。嘉联集团（Berinda Group）凭借前瞻性的房产布局，将交通便捷性融入其项目基因之中，精准把握新山房地产市场的发展脉动。
如今，正值房市腾飞的关键阶段，购房者可趁势入场投资优质房产，发展商亦能满足市场对高品质住房日益增长的需求。
吴梅洁：柔新捷运将提升新山房产市场的吸引力。
核心区域价值飙升
嘉联集团总执行长吴梅洁指出，柔新捷运的开通将极大提升新山房地产市场的吸引力，捷运设施周边的区域都将受益。
“便捷的跨境通勤方式将推动房屋需求，吸引更多在新加坡工作的马来西亚人，以及寻求更实惠居住环境的新加坡买家。
短期来看，投机性买盘可能推动房价上扬，但在稳定的经济环境下，房价仍具备长期增长潜力。”
她表示，随着更多跨境通勤者的涌入，新山的租赁市场将持续升温，租金回报率有望攀升。同时，周边商业及零售业将随之崛起，为市场注入更多就业机会，进一步提升商业地产价值。
展望未来5至10年，新山房产市场前景乐观。吴梅洁指出，柔新捷运的开通、柔新经济特区的加持以及政府积极推动基础设施项目，都将成为房市增长的重要驱动力。
Molek Pine 4豪华公寓。
黄金生活圈 一站式便利
高效的柔新捷运交通网络，预计将带动站点周边及10公里半径范围的豪华公寓与服务式公寓市场迎来购买热潮。
由嘉联集团在新山东北区倾力打造的知名城镇--百合花园（Taman Molek）及毗邻的本乐花园（Taman Ponderosa），就具备优越的地理条件。
当地不仅汇聚金融、电讯科技、教育、购物、医疗及休闲等多元功能，更以完善的基础设施，塑造出独特的生活圈。
区域内交通网络发达，不仅有Ponderosa 高尔夫度假村，10分钟可达苏丹依斯迈医院或柔佛双威学院，15分钟可抵达新山市中心、新山关卡及不久将来的柔新捷运系统站，20分钟即可前往至达城教育走廊或立康专科医院。
居民可使用地不老大道抵达邻近的其他住宅花园，经由巴西古当高速大道通往士乃机场、马新第二通道或巴西古当区；衔接南北大道北上马六甲或吉隆坡。
也可使用地不老大道衔接东部疏散大道，居民前往新山市中心或新加坡都非常方便。
Molek Pulai服务式公寓，楼下设有幼儿园。
投资自住双赢
多款优质房产，任您选购。
首先，值得入手的Molek Pine 4豪华公寓，是一座节能环保的“绿色建筑”，属低密度规划。
居民专属俱乐部内附设日式温泉，其他设施包括游泳池、儿童嬉水池、网球场、室内羽球场、篮球场、烧烤区、桑拿浴室、健身房、水力按摩池、儿童游乐场及会议室。并且还设置一些商店提供居民购物的便利。
保安机制包括采用智慧卡通行、设置闭路电视、与警卫亭的双向通话系统等。建筑面积为1475至5898平方尺供选择。今年第三季度，将推出百合花园最终独家住宅系列Pine 62 双层半独立，有35尺 X 85尺 、 35尺 X 88尺、 40尺 X 80尺，共 62 个单位供选购。
另有，Molek Pulai服务式公寓，它采用都会生活的设计概念，展现出生活与工作空间的完美结合。建筑面积947及1431平方尺，设施包括泳池、儿童游乐场、健身房、桑拿浴室、烧烤区、空中花园和幼儿园。
Ponderosa Lakeside豪华公寓亦是优选。
它是标榜节能环保的“绿色建筑”，可一览无遗本乐高尔夫球场。4+1卧房及3+1浴室的格局，建筑面积2206及2281平方尺。设施包括泳池、儿童游乐场、羽毛球场、网球场、健身房、桑拿浴室、烧烤区、多功能厅和健身房。
此外，Ponderosa Vista 双层半独立 45尺X 90尺限量单位，现已开放销售。 计划中推出最后一期的 40尺X 100尺 以及 50尺 X 100尺单位，现已开放登记。
Ponderosa Lakeside豪华公寓，配予完善设施。
地址：01-01, Pangsapuri Molek Pulai, Jln Persiaran Molek, Taman Molek, 81100 Johor Bahru, Johor .
电话：Carrie 012-760 1488 / Peggie 016-770 5826 / Sher Lee 011-1094 9672
网站：https://www.berinda.com/
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