【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
【柔新经济特区特辑】柔新捷运驱动经济 嘉联集团精准布局推展房产
Ponderosa Vista 鸟瞰图。
即将落成的柔新捷运系统（RTS）是一项意义深远的基础设施项目，它不仅大幅缩短新加坡与新山之间的通勤时间，更将深刻影响新山的房产市场。
众多专家预测，捷运系统将激发住宅及商业地产需求的增长，推动房产价值攀升，并进一步促进区域经济的可持续发展。
顺势而为，胜于刻意造势。嘉联集团（Berinda Group）凭借前瞻性的房产布局，将交通便捷性融入其项目基因之中，精准把握新山房地产市场的发展脉动。
如今，正值房市腾飞的关键阶段，购房者可趁势入场投资优质房产，发展商亦能满足市场对高品质住房日益增长的需求。
吴梅洁：柔新捷运将提升新山房产市场的吸引力。
核心区域价值飙升
嘉联集团总执行长吴梅洁指出，柔新捷运的开通将极大提升新山房地产市场的吸引力，捷运设施周边的区域都将受益。
“便捷的跨境通勤方式将推动房屋需求，吸引更多在新加坡工作的马来西亚人，以及寻求更实惠居住环境的新加坡买家。
短期来看，投机性买盘可能推动房价上扬，但在稳定的经济环境下，房价仍具备长期增长潜力。”
她表示，随着更多跨境通勤者的涌入，新山的租赁市场将持续升温，租金回报率有望攀升。同时，周边商业及零售业将随之崛起，为市场注入更多就业机会，进一步提升商业地产价值。
展望未来5至10年，新山房产市场前景乐观。吴梅洁指出，柔新捷运的开通、柔新经济特区的加持以及政府积极推动基础设施项目，都将成为房市增长的重要驱动力。
Molek Pine 4豪华公寓。
黄金生活圈 一站式便利
高效的柔新捷运交通网络，预计将带动站点周边及10公里半径范围的豪华公寓与服务式公寓市场迎来购买热潮。
由嘉联集团在新山东北区倾力打造的知名城镇--百合花园（Taman Molek）及毗邻的本乐花园（Taman Ponderosa），就具备优越的地理条件。
当地不仅汇聚金融、电讯科技、教育、购物、医疗及休闲等多元功能，更以完善的基础设施，塑造出独特的生活圈。
区域内交通网络发达，不仅有Ponderosa 高尔夫度假村，10分钟可达苏丹依斯迈医院或柔佛双威学院，15分钟可抵达新山市中心、新山关卡及不久将来的柔新捷运系统站，20分钟即可前往至达城教育走廊或立康专科医院。
居民可使用地不老大道抵达邻近的其他住宅花园，经由巴西古当高速大道通往士乃机场、马新第二通道或巴西古当区；衔接南北大道北上马六甲或吉隆坡。
也可使用地不老大道衔接东部疏散大道，居民前往新山市中心或新加坡都非常方便。
Molek Pulai服务式公寓，楼下设有幼儿园。
投资自住双赢
多款优质房产，任您选购。
首先，值得入手的Molek Pine 4豪华公寓，是一座节能环保的“绿色建筑”，属低密度规划。
居民专属俱乐部内附设日式温泉，其他设施包括游泳池、儿童嬉水池、网球场、室内羽球场、篮球场、烧烤区、桑拿浴室、健身房、水力按摩池、儿童游乐场及会议室。并且还设置一些商店提供居民购物的便利。
保安机制包括采用智慧卡通行、设置闭路电视、与警卫亭的双向通话系统等。建筑面积为1475至5898平方尺供选择。今年第三季度，将推出百合花园最终独家住宅系列Pine 62 双层半独立，有35尺 X 85尺 、 35尺 X 88尺、 40尺 X 80尺，共 62 个单位供选购。
另有，Molek Pulai服务式公寓，它采用都会生活的设计概念，展现出生活与工作空间的完美结合。建筑面积947及1431平方尺，设施包括泳池、儿童游乐场、健身房、桑拿浴室、烧烤区、空中花园和幼儿园。
Ponderosa Lakeside豪华公寓亦是优选。
它是标榜节能环保的“绿色建筑”，可一览无遗本乐高尔夫球场。4+1卧房及3+1浴室的格局，建筑面积2206及2281平方尺。设施包括泳池、儿童游乐场、羽毛球场、网球场、健身房、桑拿浴室、烧烤区、多功能厅和健身房。
此外，Ponderosa Vista 双层半独立 45尺X 90尺限量单位，现已开放销售。 计划中推出最后一期的 40尺X 100尺 以及 50尺 X 100尺单位，现已开放登记。
Ponderosa Lakeside豪华公寓，配予完善设施。
地址：01-01, Pangsapuri Molek Pulai, Jln Persiaran Molek, Taman Molek, 81100 Johor Bahru, Johor .
电话：Carrie 012-760 1488 / Peggie 016-770 5826 / Sher Lee 011-1094 9672
网站：https://www.berinda.com/
脸书：https://www.facebook.com/berinda.properties
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