独家报道：何燕羚

（吉隆坡20日讯）早在10年前开始规划的TRX国际金融中心，其高昂的投资计划，被市场“闲言闲语”，先入为主认为是个“虎头蛇尾”或白象工程。

如今，作为国际金融中心城重要一部分的TRX商场，于去年11月份开业时，先声夺人，获得整个消费市场的聚美光，也对一直安于现状的大型私营购物商场来一剂当头棒喝！

兴业研究机构资深产业股分析员龙国雯接受《南洋商报》电访时说：“TRX（商场）空前的成功，我们是很意外，未开张前，预计商铺的空置率普遍较高，事实是大跌眼镜，几乎全线租满，至今仍维持高热度，出乎我们预料。”

她表示，琳琅满目的国际品牌，加上顶楼的空中花园，完全与现在的市场需求对接上，绝对对周围的商场，如柏威年（Pavilion）、阳光购物中心（Suria KLCC）、谷中城（Mid Valley）和双威金字塔（Sunway Pyramid）形成威胁。

是时候苏醒调整

经营了好几年的“老商场”，这时候不能单一讲究“位置”，亦别“天真”认为多年来寻得忠实的顾客群体，商场要时刻保持争夺市场的心态，紧靠消费者对新事物的好奇心。

龙国雯指出，TRX的出现，确实敲醒了私营商场的警钟，是时候“苏醒”进行调整，不管装潢、招商或宣传方式都需要“变”，不让市场流走，抗衡TRX带来的威胁。

房产咨询师也曾是发展商的侯碧云直言，市场很难再复制第二个TRX，相信日后也会持续红红火火。

她说：“无可否认，政府的力量是不容忽视，但TRX的成功之处是，定位准确和找对房产管理公司。”

她指出，政府未有与本地房产管理公司合作，而直接找来海外著名，且拥有超过60年全球房产开发经验的联实（Lendlease)合作。

她表示，由此可见，政府的意向很明显，是他要跳出框框，借用海外专业公司的力量，打开海外市场，带进更多国人未曾接触的国际品牌，将商场的整体卡位推向最高。

有竞争才有进步，TRX未出现前，老牌商场尚可“吃老本”，如今如临大敌，私营商场急需动动脑筋，扭转手上的牌面。

聚集有钱人吸引国际大牌

对城内各大购物商场有所研究的侯碧云说，众所皆知，金融业是最赚钱的行业，TRX商场最聪明之处，聚集所有“有钱人”，国际大牌子能“不流口水”？

她指出，金融城的消费能力非常惊人，TRX是我国独立多年来第一个国际金融中心，许多奢侈品牌商，肯定想第一时间入驻尝头汤。

“有钱就是任性，将高收入群捆绑一起，肯定营造出强劲的购买力，只要搞定一线奢侈品牌商，其他中低端品牌，便会自动要求入驻商场，TRX商铺出租不成问题。”

TRX的未来会如何？侯碧云看好它将成为马来西亚版的金丝雀码头（Canary Wharf）。

TRX在经验丰富的房产管理公司带领下，也将连带周边房产兴旺，升值空间料非常大。

“TRX走在复制金丝雀码头的正确轨道上，有朝一日，它将代表着时髦和新潮，代表着光鲜与亮丽，迎来金色的未来。”

惟她表示，TRX旗下房产略被高估，价格偏高，每平方尺较周边房产高出约1000令吉之多。

伦敦金丝雀码头是从一个废弃的萧条码头，演变成今日高楼林立的发达金融区，也是旅客必须朝圣打卡的吃喝享乐地方。

金丝雀码头是伦敦人均收入最高的地方，人均工资达到每年10万英镑（约59万5000令吉），相比2020年整个伦敦人均收入4万1000英镑（约24万3900令吉）高许多，是伦敦白领阶级的热衷生活区域。

118摩天楼不及TRX

1月新开幕的另一项大型政府工程默迪卡118摩天楼，是否将延续TRX的兴旺之势，成为城内第二个热门地点，值得市场关注。

侯碧云认为，两者的属性不同，118摩天楼难媲美TRX。

他说，TRX的房产价格每平方尺达到2000令吉，而118摩天楼约1000令吉，相差一倍。随着TRX满堂红，已有投资者开始“转移目标”，是否投资118摩天楼也能取得同样效益？

“不能相提并论，TRX是金融城，金融机构‘抢着’入驻，出租不成问题，相反118摩天楼偏向经贸，出租率难控制，一旦有大型租户迁出，难短时间找到替代租户，占地也不大，对国内商业活动和旅游业产生的效益，将不及TRX。”

118摩天楼是由国投独资子公司PNB Merdeka Ventures私人有限公司所拥有，共有118个楼层，高678.9公尺，是继迪拜哈利法塔之后，世界第二高摩天楼。发展总值超过35亿令吉。

考验私营商场变通能力

城内许多商场“虚有其表，内涵贫乏”？

侯碧云指出，许多建筑商或房产开发商视商场经营为一个“金矿”，盈利源源不绝，仅仅停车场每年就坐拥过百万令吉收入。

“也因此，越来越多不熟悉商场管理的公司也轧一脚。”

她直言，许多大型商场，定位错误，商铺空置率趋高，消费者根本不愿走进花费。

商场管理者都希望既有档次、又有客流，但能够做到这一点的商场少之又少。

侯碧云说：“所有成功的商场，都会特别聘请‘顾问’，从整体定位、设计、品牌入驻、产品摆设，一律非常讲究。”

她以阳光购物中心和Avenue K为例。Avenue K当初亦定位为高档商场，许多品牌与一条马路之隔的阳光购物中心重叠。

“但论面积和商场特色，Avenue K根本无法竞争。若两者硬碰，Avenue K必定是受伤一方，这时是考验商场管理者的变通能力。

“后来大家发现Avenue K重新定位为‘美食坊’，并取得成功直到现在。”

TRX和118摩天楼的“诞生”，将催化私营商场更多的改革变化，为市场塑造更繁华的商圈。

官私合作相辅相成

官联与私营可相辅相成，创造百花齐放的消费市场。

BPG Realty私人有限公司房产咨询师张师铨说，有政府做大靠山，力量肯定大，但在竞争市场中，业者不能畏惧退缩，必须正面迎战。

他指出，冠病疫情期间，很多奢侈品牌撤出了大马市场，TRX如今再次把大牌招徕，也间接为私营商场业者“开了个好头”。

“当海外品牌商看见大马市场的消费力度是如此高涨，有助私营商场招商时事半功倍，更容易说服大牌子到来开店。”

不过他提及，我国存在每5年替换政府的风险，使政联商场的稳定性不及私营。

“政府不能够独立管理（商场），与民间企业之间的联营合约，也必须清楚交代，一旦发生政权交替，将不影响商场的运作。”

数字行销策略奏效

TRX开业至今热度不减，主要归功于幕后强大的数字平台行销团队，是许多私营商场所不及。

对购物商场而言，一向都是先做流量，再做生意。现在是一个拼场景、拼创意的“科技感”时代，宣传行销上，必须贴近趋势，传统宣传策略已不合事宜。

龙国雯说：“据观察，TRX有很强大的数字平台行销团队，铺天盖地在各种社交平台进行宣传，直接抓住线上冲浪者的眼球。”

她表示，仍有许多私营商场未善用科技打开市场，甚至有大型商场“静悄悄”开张了，市场还一头雾水。

她坦言，TRX无疑给市场立下更高的指标，若业者想浑水摸鱼纯粹开个商场分一杯羹，相信不会持久，将倒闭收场。