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收购武吉加里尔商场 柏威年产托:未定案

(吉隆坡14日讯)柏威年产托(PAVREIT,5212,主板产托股)指出,向马顿(MALTON,6181,主板产业股)收购柏威年武吉加里尔一事,仍未拍板定案。

该公司周四向大马交易所报备,目前仍处于初步阶段,而所有条款仍在商讨中。

回看早前报道,柏威年产托是在去年12月24日,接获马顿的邀请,就收购一事进行商讨。

该产托当时表示,MTrustee有限公司作为产托委托人,已接受马顿子公司Regal Path私人有限公司的邀请,进一步详情将迟点发布。

柏威年武吉加里尔占地50英亩,拥有约180万平方英尺的零售空间,是马顿旗下的发展项目。

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名家专栏

两年“钱”买产托好时机/麦传球

巴生谷的人们,可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯,这可能是真的。

然而,如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值,那么基于建筑面积,新山的KSL购物中心,可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。

想象一下,不用等到周末,商场里也可能挤满了人,尤其是在学校放假期间(新加坡学校,哈哈!)

大马房地产投资信托(REITs,简称产托),一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下,无论是全球还是大马,产托显得格外具有吸引力。

然而,现在会否是投资大马产托的正确时机?以及,与传统的单位信托或共同基金相比,它们的优势和劣势是什么?

1.全球经济形势与大马产托

1.大马利率看跌趋势:

●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势,同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率(OPR)维持在3%,未来若经济需要,可能进一步下调。

●对产托的影响:

■较低的利率降低了产托的借贷成本,从而提高了盈利能力。

2.经济复苏推动力:

●大马国内生产总值(GDP)在疫情后已逐步复苏,国内消费和旅游业成为主要推动力。

●零售型产托,如怡保花园产托(IGBREIT)(拥有谷中城购物中心和The Gardens商场),随着消费者支出的反弹,正迎来客流量的显著增加。

●酒店型产托,如城中城产托(KLCC)(管理着东方文华酒店),也随着大马旅游业的复苏而回暖。

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金?

■产托的优势:

1.高且可预测的分红:

●大马产托法律规定,当产托分配至少90%的应税收入给投资者,可以免征企业所得税,因此,提供了具有吸引力的分红收益。

●相比之下,单位信托的分红不固定,金额和时间均缺乏可预测性。

2.有形资产支持:

●产托拥有实物房地产,提供了内在价值,并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期,租金收入和房产价值通常会随之增加。

●例如,柏威年产托(PAVREIT),其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡,为投资者提供强大的资产支持。

3.流动性强:

●产托在马交所上市,投资者可以轻松买卖其股票。相比之下,共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。

●如果投资者需要即时资金,他们可以迅速出售产托股。

4.对冲通货膨胀:

●房地产价值通常会随通货膨胀而上升,租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。

■产托的劣势:

1.对利率敏感:

●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低,但未来若利率上升,可能会对估值产生负面影响。

●例如,城中城产托的长期固定租赁协议,可能在利率上升时出现价格下跌。

2.集中风险:

●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化,共同基金是更好的选择。

3.现在是投资好时机吗?

1.强劲的分红与低利率:

●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间,远高于定期存款(约3%)和债券(约4%),对追求收益的投资者极具吸引力。

2.估值机会:

●许多大马产托以低于其净资产价值(NAV)的价格交易。

大马产托在当前的低利率环境下表现良好,为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会,同时受益于大马经济的复苏。

然而,随着线上平台的迅速崛起,企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台,以及基于云的服务提供商,显著减少了对实体办公室和零售店的需求。

随着越来越多的业务和消费者转向线上,出现了一个值得关注的问题:这是否对产托构成了威胁,尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托?

线上平台的崛起,确实对某些类型的产托(尤其是传统零售和办公室物业)构成了挑战。然而,这并不意味着该行业会遭受重大打击。

实体空间正在适应数字经济,零售空间正在转型为生活方式中心,而办公空间则向混合办公友好的布局发展。

电子商务的增长,还为工业和物流型产托带来了新的机遇,因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代,位于战略城市地段的优质资产,仍然具有强大的价值。

通过投资大马产托,同时密切关注全球经济趋势和利率变化,你可以在当下不确定的环境中,打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。

两年前(图表内蓝色箭头期间),我有感而发,于是写了一篇文章,来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章,为什么我两年前写了一篇关于产托的文章,并对产托的前景持积极态度。

产托是时候捞底吗?/麦传球

股市里的“房”事/麦传球

现在投资风险更低

两年后的今天,我再次有感而发,并希望能够激励人们重新思考产托的投资。

现在,投资产托的风险应该更低,因为总体而言我国经济增长较高,加上利率前景看跌。

当然,就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章,来证实我的观点。

可能你有相同的问题,“是时候捞底吗?”

当以后价格较高时,今天的高点实际上是一个低点。

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