【独家】“逆按揭”稳定屋价 “以房养老”前景看俏
独家报道：李治宏
“以房养老”这个概念在海外如西方国家、韩国和香港等地盛行已久，通过一般称为逆按揭（Reverse Mortgage）的反向房屋抵押计划来落实，而大马则于去年杪推出这个计划。
这个参考了韩国和香港等海外逆按揭模式和发展经验，由马来西亚国家按揭机构（Cagamas）主导的大马版逆按揭称为“安老退休计划”（Skim Saraan Bercagar，简称SSB），参与者非但在生时不必摊还房贷，还将每个月有一笔固定收入，并继续住在这间屋子，直到“百年归老”。
这项逆按揭计划能否刺激国内房地产市场，带动退休国人“以房养老”的风气？
著名发展商怡克伟士（EKOVEST，8877，主板建筑股）董事经理丹斯里林景清，就非常看好“以房养老”计划在大马的前景，并认为可提振本地房地产市场。
林景清接受《南洋商报》线上专访时指出，“以房养老”这个概念在大马会有很好的发展前景，尤其是华裔和印裔市场，因为华人向来懂得自力更生，比较少依赖政府的各类援助，他们的晚年生活也比较需要“以房养老”这种概念，提供源源不绝的现金收入来源。
林景清
房屋抵押不随便转售
而对房地产市场而言，有了“逆按揭”可以稳定房屋价格，协助整个房地产市场稳定下来，因为房屋抵押给Cagamas或金融机构，不会随便转售。
“无论是否有孩子，长者都需要“以房养老”。对于有孩子，但却是不孝子的长者，父母可能被迫变卖房屋来套现一笔钱，何况不少国人不善理财，手上一旦有了闲钱也无法自律，可能会动辄花掉变卖房子的这笔钱，而有了SSB, Cagamas可以替不善理财的国人把守这笔钱。
减缓房屋滞销问题
“SSB的面世肯定会刺激国内房地产市场，因为它可以协助有房在手却不够钱养老的退休或55岁以上乐龄人士，把房屋抵押给Cagamas换取每个月获得一笔固定收入来养老之余，还可以协助减缓房屋滞销的问题。”
他说，以房养老大致上可分成2大类型，一种是退休人士将现有房屋抵押再融资，另一种方式则是退休后才来通过提领公积金来购屋，将房屋抵押给金融机构再融资。
他强调，技术上而言，逆按揭其实就是一种再融资，因此如果是55岁退休后提领公积金来买房，最重要还是要看有关房屋所在地点，尤其是有关房屋最好是坐落在周遭基本设施齐全、交通便利的地区。
“晚年生活虽然一般上会比较少出门，但如果住家远离市区或地点偏远，交通不便，出门的花费就相对很大。
“房屋远离市区的另一个问题就是，每当发生经济危机，地点偏远、乏人问津的产业总是第一个遭殃。”
借贷者逝世才卖房
Cagamas是于去年12月率先在巴生谷推出SSB，并预计将在今年下半年推广到其他主要城市。届时，国内各地“有资产，无现金”的55岁或以上国民，将可通过这项计划“以房养老”，安享晚年。
所谓“逆按揭”，是以拥有房屋的退休人士或年长者为放贷对象，并以借贷者的房产作为抵押，在居住期间无需偿还贷款。
逆按揭将在借贷者逝世、卖房或永久搬出住房时届满，届时放贷的金融机构将出售房屋，所得资金清还贷款本金、利息和其他各种费用。
庄国辉：不止再融资
SSB属完善退休规划
SSB属于一项贷款安排，让借贷人可把名下房产作为抵押品，向Cagamas申请按揭贷款。其优点包括借贷者仍是房产的业主，并可继续安居在原有房产直至离世。
同时，他们可选择通过这计划提款，还清剩余的房贷，或是提款翻新及维修房产。
这个以房养老计划的另一好处是若借贷人需要支付本身的医疗费，在子女无法负担下，他们也可通过这计划申请一次性的提款。
乍看之下，这似乎跟房贷再融资没有两样，但两者其实存在哪些差异？
大马财务规划理事会（MFPC）署理总会长庄国辉博士认为，SSB除了是房屋再融资计划，其实也是一个很好的退休规划，让有房屋在手的国人退休后可以安享晚年。
庄国辉
采固定利率
他说，传统的再融资一般是浮动利率，利率随着国家银行隔夜政策利率（OPR）及银行的基本贷款利率走高或下跌， SSB则是固定利率的计划，不必担心利率提高而供不起。
“从理财的角度而言，有选择总好过没选择，SSB的出现让国人在退休财务规划上多了一个选择，这对国人是好事。但切忌一窝蜂，认为有新的东西就是最好的，马上就申请参与这项计划。凡事都有利与弊，没有一样东西是完美的，主要胥视是否适合你。”
他认为，SSB适合那些没有子女、退休后没有收入，老年钱不够用的人。
孩子继承或出售
“对于有孩子，但没有和孩子一起住的人，可选择在SSB计划下继续住在本身的房屋。等到自己去世后，孩子有2个选择，第一，孩子买下和继承该房子。第二，如果有多名孩子，就先由孩子们之间决定以后谁买下有关房屋。如果真的要卖掉，那么Cagamas可以帮你卖掉，扣除还给Cagamas的贷款，余额就交给孩子们平分。
“如果房屋是和配偶联名拥有，自己去世后，配偶还在世，那么配偶可以继续住在该房子，直到配偶也百年归老。所以，SSB也是一个很好的退休规划，让我们退休后还可以安享晚年。”
“养老”成房产另一卖点
在SSB计划下，申请者必须先通过雇员公积金局（EPF） 和信贷咨询与债务管理机构（AKPK）的咨询，让他们知道自己是否合适参与该计划。
也是AKPK理财教育课程导师的庄国辉说，EPF和AKPK会协助申请者计算他们退休后需要多少资金过活，需要多少现金流等。AKPK专员也会分析，申请者在各种状况，例如离婚、配偶去世等对退休养老的影响。
他指出，一直以来，人们购屋不是买来自住就是做投资，例如出租或转售，从中获取固定收入或套现。
现在有了SSB这个计划，就让国人在房屋上多了一个选项，可以用来养老，尤其是它是专门为了“以房养老”而设。
“举例，发展商针对这一群计划退休的购屋者，打造专为他们养老而住的房屋项目，这可能是其中一个卖点。
庄国辉认为，大马很适合推出逆按揭 ，因为推出“以房养老”计划的市场，房价必须不断上涨，而大马的房价过去几十年翻倍了好几次。
“大马是新兴国家，也有很多的土地，我们慢慢迈向先进国，我们的土地也适合开发各种不同类型的产业。”
购屋的财务因素：
1.头期付款多寡
2.律师费、印花税多寡
3.房贷融资额度
4.每个月还贷额（建议不要超过收入50%）
5.如果贷款违约，如何？
购屋的非财务因素：
1.适合自己的房屋种类，如有地房产或高楼住宅
2.永久或租赁地契？因为这对房贷有影响
3.总地契（Master Title）或分层地契（Strata Title）
4.发展商的信誉
5.房屋地点（这个地点适合你吗？将来的发展前景？）
曾志良：绝不“债留子孙”
国人需时认知与接受
Cagamas总裁兼首席执行官拿督曾志良认为，逆按揭在大马的发展前景，取决于国人对“以房养老”这个概念的认知及接受程度。
他早前接受《南洋商报》专访时说，虽然大马推出逆按揭才短短几个月，但至今的反应令人鼓舞。
港韩初期反应欠佳
他说，就已推出逆按揭的亚洲市场，例如香港和韩国而言，初期都反应欠佳，但如今已非常普及化。
“亚洲人过去总爱把财产如房屋留给孩子，但如今许多亚洲人已经改变这种想法。越来越多亚洲人除了不把财产留给下一代，也不要把麻烦，例如债务留给孩子，因此逆按揭这类房屋再融资配套符合当今亚洲人的需求。
“像SSB，就是专为拥有资产如房屋，却不够钱养老的退休人士或长者而设。它适合那些想把房屋货币化的人士。
“更重要的是，SSB不会“债留子孙”，因为Cagamas将在借贷者往生后脱售有关房屋来抵消房贷，如果脱售所得不敷，借贷者的孩子或至亲不必摊还这笔房贷，如果脱售所得有余额，这笔款项将归他们所有。”
房屋可衍生新功能
庄国辉认为，“以房养老”在大马目前还是萌芽时期，将来发展多快，还要看其他因素。
他说，既然房屋可以建造起来，为何房屋的用途和经济效益上，我们不能下多一些功夫？除了买卖和借贷，将来再衍生更多的功能？不要只是把房屋当着房屋，可以从中发掘更多的可能性。
“例如，将来逆按揭是否有保险的保障，例如借贷者活到100岁，他的保障如何？或者，能否允许以房买房？
“如果SSB只是为参与者提供现金收入，那么它的发展前景有限，但我相信，如果很多人接受SBB，慢慢的，它的功能会逐步增加。
“这就好比社交媒体，例如面簿，当它已经成为大部分人生活不可或缺的一部分，使用率非常高，它的功能会一直被加强。
“这需要Cagamas或日后推出逆按揭的其他金融机构进一步思考，还可以如何把逆按揭的功能多样化。”
海外“以房养老”计划参考：
韩国房屋养老金计划（Home Pension，逆按揭）
(2)申请条件
●年龄要求
屋主或配偶须55岁或以上（根据抵押房产当天届满55岁或以上为准）
范例一：屋主58岁、配偶53岁 -> 符合资格
范例二：屋主53岁、配偶58岁 -> 符合资格
●拥有的物业数量(借贷者和配偶)
拥有一间或以上的房屋，呈报的房屋价值9亿韩元或以下
※如果申请者拥有2间房屋，呈报总值超过9亿韩元
※申请者可参与该计划，合格前提是他/她签署承诺书，在获得养老金起的3 年内，出售或移交非住宅物业的拥有权。
(3)合格住宅
●韩国房屋法令规定的“住宅”
●独立式房屋（单）、多单位房屋（复式房、排屋、公寓）、多用途住宅（仅当房屋面积占总面积的一半以上时）
●老年福利法令规定的“老年福利院”
●法令施行令中规定的“Officetels”（Studio公寓）（仅限住宅用途。）
备注: Home Pension 是一项获得韩国政府担保，专为韩国长者推出的逆按揭计划，这些长者拥有产业，但没有足够的钱养老，在参与逆按揭计划，把房屋抵押给推出逆按揭的政府机构之后，他们将每个月获得一笔固定收入应付晚年生活所需。
【独家】不必还贷·还有钱拿 以房养老无后顾忧
曾志良
独家专访：Cagamas总裁兼首席执行官拿督曾志良
报道：李治宏 摄影：姚春显
（吉隆坡27日讯）老无所依，公积金存款又不够养老？别怕，只要你在国内有一屋在手，并参与“安老退休计划”（Skim Saraan Bercagar，简称SSB），你非但每个月有一笔固定收入，还可以继续住在这间屋子，直到“百年归老”。
由马来西亚国家按揭机构（Cagamas）于3个多月前在巴生谷率先推出的SSB，是大马版的“反向抵押贷款（又称逆按揭，Reverse Mortgage），预计将在今年下半年推广到其他主要城市，届时，国内各地”有资产、无现金“ 的55岁或以上国民，将可通过这项计划“以房养老”，安享晚年。
抵押房屋 住至老死
更重要的是，SSB借贷者尽管将房屋抵押给Cagamas，但可以继续住在这间房屋之余，有生之年不必摊还这笔房贷，也不会“债留子孙”，因为Cagamas将在借贷者往生后脱售有关房屋来抵消房贷，如果脱售所得不敷，借贷者的孩子或至亲不必摊还这笔房贷，如果脱售所得有余额，这笔款项将归他们所有。
Cagamas总裁兼首席执行官拿督曾志良指出，对于“钱不够用”和急需现金，除了屋子之外没有其他资产的55岁以上国人而言，SSB可以解决他们不够钱养老的问题。
尤其是雇员公积金局（EPF）早前公布的数据显示，约50%的55岁以下会员公积金存款少过1万令吉，如果公积金局会员名下有一间房屋，而且是自住，那么参与SSB计划，将可协助解决他们无法应付退休后生活开销的问题。
开放申请 反响热烈
他日前接受《南洋商报》专访时透露，尽管SSB今年1月17日才开放申请，但短短3个多月内已接获数目令人鼓舞的申请，目前Cagamas正在审批这些申请；另有约100名申请者正处于咨询信贷咨询与债务管理机构（AKPK）意见的阶段，鉴定合适即可正式提出申请。
逆按揭需时“发酵”
曾志良指出，由于在大马，属于大马版逆按揭的SSB是国内第一个类似产品，至今的反应属于意料之中，因为就如韩国和香港等其他亚洲市场，当初也需要一段时间才能将逆按揭这个产品发展起来，本地市场也需要一段时日才会了解这样的产品。
“尽管如此，我们仍对公众至今大部分正面的反应感到惊喜，而肯定的，SSB也已经成为许多圈子，包括金融圈内人士打开话匣子的话题。”
书到用时：何谓逆按揭？
逆按揭，是指以拥有房屋的退休人士或年长者为放贷对象，并以借贷者的房产作为抵押，在居住期间无需偿还贷款。
在贷款者死亡、卖房或永久搬出住房时到期，以出售房屋所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。
曾志良
六七旬长者是主要借贷群
曾志良透露，3个月多来，垂询SSB的主要有3类人，第一类是真正需要SSB的55岁以上人士，第二类是其实不需要SSB，纯粹只是要了解SSB为何物者；第三类则是想从SSB找商机，看看可为自己带来什么商业机遇。
目前的咨询者，最年长者74岁，最年轻者55岁，平均而言60至70岁者最多。
“长期来说，60至70岁者将是最主要的借贷群。
“有意申请者需先登门公积金局，主要是搜集相关资料，去到AKPK才全面了解他们是否需要及适合申请SSB，AKPK也会透露SSB的各有关详情，让有意申请者全面了解SSB后，才正式提出申请。”
将推回教逆按揭产品
他补充，Cagamas预计将在6月底或第三季推出符合回教教义的逆按揭产品，目前也正和 一些金融机构洽谈，以探讨是否国内银行也可将提供逆按揭产品，分别在于Cagamas提供的SSB是固定利率产品，而银行提供的是浮动利率产品。
实现房屋“货币化”
需要SSB的人可分成2大类，第一类是无子女，除了房屋没有其他资产，又需要一笔收入或现金维持生计的人。
第二类是孩子在国外，或是孩子经济独立，不必依赖父母的人。这类父母把自住的房屋视为退休收入来源，也不想为孩子留下负担，因此无需也不想把房屋留给孩子。
每月获固定收入
这类借贷者的孩子长大成才，不再需要房屋留给她们，因此通过借贷SSB，可以把房屋“货币化”，通过 SSB每个月提供的一笔固定资金，给自己养老。
曾志良强调，SSB是专为年长或退休屋主而设的房屋贷款。通过SSB，借贷者把房屋抵押给Cagamas之后，可以继续住在该房屋之余，还可终身每个月获得Cagamas提供一笔固定的收入，而且有生之年也不必摊还这笔房贷。
借贷者可以动用有关每月固定收入在任何用途上，例如医疗相关费用，他们也可以同时选择一次性部分支付选项，获得Cagamas提供的一笔款项。
可一次性提款的情况为：
（一）支付医疗开支
（二）偿还抵押房产的剩余房贷
（三）用于翻新或维修抵押房产
“当然，假设他们每个月获得的固定收入是5000令吉，在选择提取一次过的大笔钱后，每月固定收入将会减少，例如3500令吉。”
售屋余额返还家属
大马逆按揭不会“债留子孙”，受益人也不必填补房贷不敷数额。
曾志良指出，逆按揭在东盟某个国家迟迟热不起来，是因为没有“无追索权担保” （ Non-Recourse Guarantee）的特点，为了避免重蹈覆辙，SSB就提供了这个卖点，让借贷者不必担心自己往生后，这笔SSB房贷将会成为孩子或至亲的财务负担。
在取得海外的借镜后，Cagamas在推出SSB时，纳入了无追索权担保这个卖点。
售款不足 不必补缴
所谓无追索权担保，是指SSB借贷人去世后 不会“债留子孙”，借贷人的孩子或至亲不必摊还这笔抵押房屋贷款，而是由Cagamas脱售房屋 ，所得就用来抵消房贷。如果脱售所得高于房贷，余额将交给借贷人的孩子或至亲。反之，如果所得低于房贷，借贷人的孩子或至亲也不必清还不敷数额。
举例说，如果SSB贷款是100万令吉，屋子以120万令吉卖掉，多出的20万令吉将分给借贷人的孩子。
如果屋子以90万令吉卖掉，借贷人的孩子不必补回那不敷的10万令吉，因为整个贷款已经解决，Cagams不会向借贷人的受益人追索任何债务。
“这个卖点非常关键，因为我们可以看到，某个已经推出逆按揭的东盟国家，因为没有提供这个卖点，该国的逆按揭产品反应欠佳，但该国过后也纠正了这个缺失。”
事实上，香港和韩国的基本结构都以美国的房贷资本化（ Home Equity Conversion Mortgage） 为蓝本，这也成为 SSB 的基础。 诸如终身每月付款、无追索权特征以及在借款人去世前可以继续住在有关房产中等重要特征，促成了逆按揭在这些国家/地区的成功。
固定利率解借贷者风险
SSB的固定年利率为5%，以及1.75%的一次性前期追索权豁免费用，这样的借贷成本会否太高？
针对这点，曾志良解释，当前国家银行隔夜政策利率（Overnight Policy Rate，简称OPR）处于1.75%记录地位，SSB征收5%的固定年利率也许看来偏高，但一旦OPR回升到4%，银行房贷年利率回升到6至7%，这5%的固定年利就相对偏低。
“固定利率意味着贷款期限内的年利率不会有起落，Cagamas承担利率波动的风险；反之，浮动利率则意味着，借贷者支付的利率将随着OPR起落，是借贷者自己承担利率起落的风险。
“在香港，当地政府按揭机构提供固定利率的逆按揭，银行则提供浮动利率的逆按揭。如果借贷者选择固定利率的逆按揭，每月从按揭结构获得的固定收入将比浮动利率按揭多出至少20%，这是因为按揭结构在计算利率等收费时，涉及的利率波动风险减低。“
他补充，至于1.75%的一次性前期追索权豁免费，一些国家征收2%，一些则是1.5%，Cagamas征收的费用率处于平均水平。
安老退休计划申请条件：借贷者
●55岁及以上大马公民
●单独或联名拥有一栋房产
●若是联名贷款，联名借贷者可以是一对夫妇、家长、兄弟姐妹或孩子，取决于年龄限制
房屋
●单独借贷者或联名借贷者拥有的大马房产（初始阶段仅限巴生谷地区房产）
●有关房屋必须是自住，而且是主要住处
●如果是联名申请SSB，有关房屋也必须是联名拥有
●无抵押和不受制于产权负担
申请5步骤：
1.和指定的雇员公积金局分局预约面洽（目前暂时只限吉隆坡/八打灵再也分局）。
2.进行评估测试，以鉴定你是否符合资格。
你需要提供：
个人资料：
借贷者年龄（若是联名贷款，需要
提供2名借贷者的年龄）
产业资料：
估计产业市值
●产业种类
●产业地点
●产业地契（永久地契或租赁地契）
3.和信贷咨询与债务管理机构（AKPK）预约，以咨询AKPK意见。
4.在临近的AKPK分行，完成AKPK的财务咨询单元。
5.到马来西亚国家按揭机构（Cagamas）或公积金局吉隆坡/八打灵再也分局投递箱提交SSB申请书，或邮寄到Cagamas。
产品特点：
●付款周期：终身（每月发放款项予借贷者）
●一次性支付选项：可一次性提款的情况为：
1.支付医疗开支
2.偿还抵押房产的剩余房贷
3.用于翻新或维修抵押房产
●借贷者还款：终身免还款。只有在所有借贷者逝世后才需还款。
●无追索权担保：借贷者无需对任何差额（Shortfall Amount）负责，以及全由Cagamas承担。
●借贷者自住：借贷者可自住至逝世；若因健康或搬至退休村等因素，可在取得Cagamas批准后搬离，然后将抵押房产出租。
●借贷成本：固定利率及预付费用。
●初始费用：借贷者需承担房产估值费、律师费、印花税及火险等费用；初始费用可通过安老退休计划支付。
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